SAP Lleida 297/2014, 18 de Junio de 2014
| Ponente | ALBERT MONTELL GARCIA |
| ECLI | ES:APL:2014:476 |
| Número de Recurso | 477/2012 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 297/2014 |
| Fecha de Resolución | 18 de Junio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Lleida, Sección 2ª |
AUDIÈNCIA PROVINCIAL
DE LLEIDA
Secció segona
El Canyaret, s/n
Rotlle núm. 477/2012
Procediment ordinari núm. 905/2010
Jutjat Primera Instància 6 Lleida
SENTÈNCIA núm. 297/2014
PRESIDENT:
IL·LM. SR. ALBERT GUILANYA FOIX
MAGISTRATS:
IL·LM. SR. ALBERT MONTELL GARCIA
IL·LMA. SRA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA
Lleida, divuit de juny de dos mil catorze
La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de procediment ordinari número 905/2010, del Jutjat de Primera Instància núm.6 de Lleida, en virtut del recurs interposat per Claudio i GARAJES OLIVER, S.C.P., representats pel procurador Jordi Daura Ramon i assistits pel lletrat Ignacio Sáenz de Buruaga Marco contra la sentència de data quinze de maig de dos mil dotze dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 477/2012. La part apel·lada és la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 DE LLEIDA, representada per la procuradora Carmen Clavera Corral i assistitida per la lletrada Anna Maria Llaurado Sabaté.És ponent d'aquesta resolució l'IL·LM. SR. ALBERT MONTELL GARCIA, Magistrat d'aquesta Audiència Provincial.
ANTECEDENTS DE FET
La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data quinze de maig de dos mil dotze, és la següent: "DECISIÓ.-
ESTIMO la petición subsidiaria de la demanda presentada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 ; contra Claudio y GARAJES OLIVER SCP, y en consecuencia, condeno a los demandados al pago de la suma de 3.322,85 #, más los intereses moratorios correspondientes devengados desde la fecha de la interposición de la demanda, y
DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por Claudio y GARAJES OLIVER SCP contra JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 DE LLEIDA, Todo ello con más la expresa imposición a la parte demandada principal de las costas procesales causadas en el curso de este procedimiento. [...]"
Contra l'anterior sentència, Claudio i GARAJES OLIVER, S.C.P. van interposar un recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i al que es va oposar la part contrària; un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.
La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 11 de juny de 2014 per a la votació i decisió.
En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.
FONAMENTS DE DRET
La Comunitat de Propietaris de l'Edifici DIRECCION000 de Lleida reclama a Garajes Oliver SCP les quotes impagades per despeses comunes, compreses entre abril de 2007 a novembre de 2009, de les què després de restar els 45 # mensuals que ha anat pagant, pugen a un total de 7.088,86 #. La sentència de primera instància desestima aquesta pretensió principal però estima la subsidiària per la qual reclamava
3.322,85 #, pels mateixos conceptes, però a partir de 29-1-09, data en què la comunitat de propietaris va deixar de girar a la demandada rebuts per import de 45 # arran de l'acord adoptat en Junta celebrada aquell dia, pel qual no es ratifica i es rebutja, un document privat de 13-3-07, signat entre el president de la comunitat Sr. Víctor, i la demandada a través del Sr. Claudio . Segons aquest document, les parts acordaven que l'entitat demandada reconeixia deure i pagava 1.100 # a la comunitat i, a més, es comprometia a pagar 45 # mensuals "en cumplimento de sus obligaciones comunitarias. En dicha cuota se entienden incluidos todos los conceptos o gastos comunitarios que habitualmente se vienen generando (luz, agua, reparaciones, etc) y cuyo pago atañe al local".
La demandada apel·la aquest pronunciament argumentant que el document de 13-3-07 és un veritable contracte que vincula a la comunitat i que, per tant, només pot ser declarat nul i resolt per resolució judicial; que aquest acord va ser negociat per les dues parts amb assessorament lletrat; que la comunitat coneixia el seu contingut i el va acceptar com denota que des d'aleshores va emetre els rebuts domiciliats al compte bancari de la demandada amb l'import convingut de 45 #; que en acta de la junta de propietaris de 6-3-08 consta que: "es comunica a tots els veïns que "Garatges Oliver SCP" ha abonat a al comunitat els enderriments (sic) fins el mes de febrer de 2007 i que des del mes de març de 2007 està al corrent de tot pagament a la comunitat abonant la seva quota mensual corresponent via domiciliació bancària"; que Don. Víctor va signar aquest contracte com president general de la comunitat; que és d'aplicació la doctrina dels actes propis per constatar que la comunitat de propietaris va acceptar aquest acord signat i, per tant, la vincula i és vàlid i eficaç mentre no sigui declarat nul o sigui resolt judicialment, la qual cosa no ha demanat la comunitat de propietaris.
És cert que, tal i com indica l'apel·lant, el Sr. Víctor, actuant en nom i representació de la comunitat, va signar el document privat de 13-3-07, fruit d'un procés de negociació en el què les dues parts van estar assessorades pels seus respectius lletrats. Ara bé, no es pot oblidar que aquest acord no obeeix a cap mandat exprés adoptat per la junta de propietaris, doncs no consta cap acta en la què figuri que la junta efectua un encàrrec al president per negociar i resoldre amb Garajes Oliver SCP la seva situació de morositat en el pagament de les quotes ni en arribar a un acord transaccional pel que fa a les quantitats vençudes i a les que en el futur es poguessin meritar. A més, es va estipular al darrer pacte d'aquest document privat que "El presente acuerdo será expuesto a la Asamblea General de la Comunitad en la próxima Junta que se celebre, sea Ordinaria o Extraordinaria, haciéndolo constar debidamente en el Acta que corresponda". Encara que aquesta redacció no suposa condicionar de forma expressa l'eficàcia dels acords signats a la seva acceptació per part de la comunitat de propietaris, el cert és que aquest és el rerefons d'aquesta disposició, atès que no existint cap acord anterior per part de la comunitat que signifiqués la seva assumpció, i atès el seu contingut on es transaccionava el deute amb la comunitat i es fixava un nou import a la contribució de Garajes Oliver SCP a les despeses comunes, és evident que calia que aquest acord assolit després d'un complex procés de negociació en el què van haver d'intervenir, fins i tot, assessors legals de les parts, fos acceptat per la junta de propietaris. També cal fer notar que l'acord de ratificació o aprovació mai es va arribar a produir, doncs encara que Garajes Oliver SCP considera que es va assolit a la junta de 6-3-08, el cert és que el mateix no figura ni tan sols al seu ordre del dia i el què consta a l'acta, i que s'ha transcrit textualment al fonament anterior, figura en el punt segon del darrer punt de l'ordre del dia, que era "10.- Precs i preguntes". Per tant, no es va sotmetre a cap votació de la junta, per la qual cosa la comunitat no podia forma la seva voluntat al respecte i, en conseqüència, no podia ser acceptat ni ratificat per la mateixa, com no podia ser d'una altra manera al no formar part integrant de l'ordre del dia ( art. 553-25.1 del CCCat ).
Cal aclarir, perquè així ho plantegen els litigants, quina és la naturalesa dels acords continguts al document privat de 13-3-07 i la seva relació, si n'hi ha, amb el règim de propietat horitzontal. Atès el seu contingut, ens trobem en l'àmbit d'aquells supòsits en què una comunitat de propietaris liquida la contribució de tots o d'algun o alguns copropietaris d'una manera diferent a la què estableix el títol constitutiu de la comunitat, que normalment acostumen a regular-ho en funció de la quota de participació. Sovint s'actua d'aquesta forma durant llargs períodes de temps durant els quals s'arriben a aprovar els comptes i pressupostos de la comunitat i es giren rebuts elaborats sense tenir en compte les previsions estatutàries. Hi ha al respecte una clara línia jurisprudencial segons doctrina del Tribunal Suprem desenvolupada en relació a la LPH de 1960, però que és plenament aplicable a la regulació del CCCat. Així, la STS de 6-2-14 indica que: "En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 "el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba