SAP Alicante 202/2014, 15 de Abril de 2014
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2014:1323 |
| Número de Recurso | 462/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 202/2014 |
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 202/14
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot
En la ciudad de Elche, a quince de abril de dos mil catorce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 987/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D. Torcuato, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra Villalba Salazar y dirigida por el Letrado Sr. Gónzalez Suarez, así como la demandada, Procumasa, S.A., representada por el Procurador Sr. Castaño García y dirigida por el Letrado Sra. Ballesta Ruiz.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 2 de mayo de 2012 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta D. Torcuato, contra la mercantil PROCUMASA, S.A., y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por PROCUMASA contra D. Torcuato y Dª Noelia :
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Debo declarar y DECLARO resuelto el contrato celebrado entre ambas partes con fecha 12 de junio de 2007.
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Debo condenar y CONDENO a la mercantil PROCUMASA, S.A., a reintegrar a D. Torcuato y Dª Noelia la suma de VEINTIUN MIL QUINIENTOS EUROS (21.500 #), más el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda, hasta la fecha de esta sentencia, en que se incrementará en dos puntos hasta su completo pago.
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Sin imposición de costas a las partes litigantes."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 462/13, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 10 de abril de 2014.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
Por razones metodológicas comenzaremos con el estudio del recurso interpuesto por la representación procesal de la parte compradora, don Torcuato, ya que la estimación del mismo supondrá ineludiblemente la estimación de la demanda y la consecuente desestimación de la reconvención formulada de contrario por la promotora demandada, al implicar la resolución del contrato de compraventa que liga a los litigantes.
En esencia, nos dice la parte recurrente que con fecha 12 de junio de 2007, firmaron un contrato de compraventa de bungalow con un conjunto estipulaciones relativas a los derechos y obligaciones de las partes y al que se adjunta un plano de la vivienda adquirida y la memoria de calidades, igualmente firmados en conformidad por ambas partes. En un momento dado y a pesar de que no figura en el plano, la promotora coloca una chimenea de considerables dimensiones (3×0,5m) para la salida de gases de un aparcamiento comunitario que, pegada a la fachada de la vivienda adquirida, desemboca en la terraza de la misma. Tratándose de un nuevo elemento nocivo y perturbador que no figura en el repetido plano firmado de la vivienda adquirida. Sin que en ningún momento haya sido consultado para la posible aceptación de este nuevo el evento, sino que la promotora, a pesar de no ser una modificación necesaria y suponer un alteración significativa del objeto del contrato, decide cambiar dicha chimenea de su posición inicial y colocarla en la fachada de la vivienda adquirida.
Pues bien, con ser esto cierto, pues así se desprende de la prueba practicada, en orden a la resolución de la presente controversia conviene primeramente recordar que sobre la compraventa de viviendas en construcción se ha venido produciendo una regulación normativa con la finalidad de proteger al comprador de eventuales incumplimientos de los vendedores, imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil . Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, y a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4 .
En cuanto a su naturaleza jurídica, nos dice la STS de 19 de julio de 2012 que "El contrato otorgado....debe ser calificado como compraventa de cosa futura. Este es aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada. Constituye una modalidad característica de la compraventa de cosa futura, al menos como regla general. Así lo consideró este Tribunal en las sentencias de 17 de febrero de 1967, 3 de junio de 1970, 28 de noviembre de 1973 y 1 de julio de 1992, a las que hay que añadir las SSTS 69/2010, de 18 febrero, 199/2007, de 23 febrero y 223/2012, de 30 marzo, entre otras.
El contrato en el que se combina la obligación de construir por parte del comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia. Esta Sala ha calificado este tipo de compraventa dentro del tipo emptio rei speratae, es decir, como un contrato conmutativo que, a diferencia de la modalidad emptio spei, que es un contrato aleatorio, "[...] presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar [...]" ( STS de 30 octubre 1989 ). La STS 649/1992, de 1 julio dice que " No se trata de una inexistencia total, a modo de venta de esperanza ("venditio spei"), sino de la concurrencia de una futuridad prevista, sin condicionalidades convenidas expresamente, pendiente únicamente de su consolidación mediante la efectiva y materializada función constructiva; lo que presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó, -que por ello no reviste naturaleza precontractual ( Sentencia de 17 de junio de 1986 )-, ya que el comprador adquirió el local en función de su terminación, pues expresamente se pactó que el resto del precio, -aún debitado-, de 3.250.000 pesetas sería efectivo a la entrega del local de referencia".
En cuanto al ámbito de protección la STS de 15 de marzo de 2010 insiste en que "La defensa del consumidor en la adquisición de una vivienda, se articula a través un conjunto de normas previas y posteriores al contrato, que tienen que ver con garantía de una información precisa sobre lo que va a ser objeto de la venta y que va a obligar al vendedor a adecuarse a la normativa publicitaria en vigor, veraz y no engañosa, en el particular relativo a las características físicas y jurídicas de la vivienda. Se trata de un contrato que cae por sus características dentro del ámbito de aplicación de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de la adquisición (en la actualidad: arts. 60 y 61,1 TRLGDCU), que aparece desarrollado en el art. 3,2 RD 515/1989, de 21 abril, con evidentes reflejos constitucionales, en el que la oferta en un sentido amplio, incluida la publicitaria y, con mayor razón, el documento contractual, determinan el derecho del comprador a recibir, a costa del vendedor, la copia de diversos documentos sobre el objeto y precio del contrato. Se trata, en definitiva, de que tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado existencia real y física...".
Más genéricamente, pero en la misma línea la STS de 22 de octubre de 2013 afirma que "La obligación se incumple cuando el deudor no ejecuta la prestación debida, tanto si la falta de identidad plena entre lo contratado y lo ejecutado es consecuencia de no haber realizado mínimamente el comportamiento proyectado, como si lo es de una irregular realización por razones cualitativas, cuantitativas o circunstanciales.
Una de las manifestaciones del incumplimiento de la obligación asumida por el vendedor está referida a la identidad de la cosa objeto del contrato, así porque, aunque sea específica, se le hubieran atribuido determinadas cualidades expresamente -"dicta et promissa"- o porque las mismas se deban entender presupuestas en ella y, por lo tanto, convenidas tácitamente por las partes.".
Además precisa la STS de 18 de julio de 2013 que "La condición general que otorga un cierto margen de variación a la promotora para que pueda solventar problemas técnicos e incluso...
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