SAP Cádiz 70/2014, 28 de Marzo de 2014
| Ponente | ANTONIO MARIN FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APCA:2014:544 |
| Número de Recurso | 260/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 70/2014 |
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 2ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A 7 0
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
José Carlos Ruiz de Velasco Linares
MAGISTRADOS
Margarita Alvarez Ossorio Benítez
Antonio Marín Fernández
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA
JUICIO ORDINARIO Nº 502/2010
ROLLO DE SALA Nº 260/2012
En Cádiz a 28 de marzo de 2014.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.
En concepto de apelante han comparecido Eva y las hermanas Eva y Soledad, representadas por el Pdor. Sr. Gómez Armario, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Vázquez y Vieyra de Abreu.
Como apeladas han comparecido Hipolito y las entidades HOTELES SINGULARES S.L. y GRUPO HOSTELERO COSTA SUR S.L., representados por el Pdor. Sr. García Guillén, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. González-Palomino Vázquez.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 10/febrero/2012 en el procedimiento civil nº 502/2010, se sustanció en la forma prevista en la Ley. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apeladas, por su parte, se opusieron instando la confirmación de la resolución recurrida y lo impugnaron en los particulares en que les perjudicaban habiéndose opuesto, a su vez, la parte apelante a la admisión del recurso de la contraparte, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. A instancias de la parte apelante se recibió el pleito a prueba en esta instancia mediante auto de fecha 6/ la falta de legitimatio ad causam o de falta de acción afectan a la bondad de la acción ejercitada y en toda caso deberán ser abordados en la presente resolución.
Las excepciones opuestas por la arrendataria: identidad y propiedad de los locales objeto del arrendamiento . Del análisis del conjunto de alegaciones efectuadas por la el de las codemandadas surge la sorpresa y la perplejidad. En legítimo ejercicio de su derecho de defensa han introducido motivos y razones no siempre congruentes cuando no abiertamente contradictorias. Ha sido leiv motiv de su posición la de mantener, más allá de una abierta oposición a los motivos de desahucio, que las actoras no disponían de derechos sobre el inmueble arrendado: Se ha dicho, y es cierto, que urbanísticamente son terrenos destinados en los instrumentos de planeamiento a viales públicos, lo cual no impide que mientras se ejecutan sigan siendo titulares dominicales de tales bienes y ejerciten las facultades propias del dominio. Se ha alegado también que al no tener inscritos los inmuebles en el Registro de la Propiedad, sus derechos son meras entelequias sin existencia real, como si la inscripción registral fuera constitutiva del derecho real de propiedad. Y, finalmente, se ha pretendido desconocer la propiedad sobre el inmueble litigioso; aun más, ahora sí, sin titulo alguno se ha intentado abiertamente usurparlo atribuyéndose una titularidad dominical de la que a todas luces se carece. El último acto de lo que a todas luces parece algo irreal o fantasioso ha sido la auto atribución por parte de Hoteles Singulares S.L de la propiedad sobre el local que linda con el Hotel Guadalquivir para, en escritura pública de fecha 22/abril/2003, renunciar respecto de ese local al mayor valor de expropiación para así lograr la expedición de licencia para instalar en él un Pub irlandés. Veamos lo sucedido.
En el hecho 5º del escrito de contestación a la demanda se admite que el Sr. Hipolito arrendó el local descrito como nº 1 en el croquis que acompañaba a la demanda, es decir, el que con una extensión de unos 30 metros cuadrados linda con la pared del Hotel, mientras que el local nº 2 lo considera -con mayor o menos razón- de la propiedad de la demandada. Quiere ello decir que, pese a los problemas urbanísticos citados, se admite la propiedad de las arrendadoras sobre el local nº 1, siempre del croquis que es documento nº 4 de la demanda, mientras que el nº 2 se dice que es propio.
En el escrito de formalización del recurso las cosas han cambiado. Ahora lo que es de la propiedad de la parte demandada -no se sabe muy bien de cual de sus componentes- es el citado local nº 1 como es de ver bajo el epígrafe "objeto del contrato de arrendamiento". Ahora con referencia a los planos aportados junto al escrito de contestación (documento nº 6) se afirma que el arrendamiento recae exclusivamente sobre el local letra A, que es el que antes hemos señalado como nº 2. Y ello porque resulta que el que ahora resulta ser suyo es el local nº 1 ó B es suyo.
Todo ello quiere decir que concertó en el año 1981 una opción de compra sobre un local de su propiedad, que lo arrendó en el año 1983, que ha venido pagando una renta por él absolutamente innecesaria y, además, que un local que fue de su propiedad - la churrería que explotaba el Hotel- luego fue adquirida en arrendamiento.
La falta de sentido de las anteriores afirmaciones nos llevan a situar las cosas en sus justos términos, para afirmar que el conjunto del inmueble arrendado, que aparece dibujado en el plano que es documento nº 5 de la demanda, es de la propiedad de las actoras y sobre él ha de versar el presente litigio. Trae causa, como se explica en la demanda, de al agregación de dos locales respectivamente adquiridos en documento privado por el Sr. Roman en fecha 15/enero/1968 el nº 2 ó A, y el día 28/enero/1969 en nº 1 ó B. De la amplia prueba practicada sabemos que el Sr. Roman fue uno de los propietarios de terrenos que vendieron a la promotora Viviendas del Sur S.A. los terrenos para la construcción del Hotel Guadalquivir y los cuatro bloques del Conjunto Urbanístico del mismo nombre. Luego, ante la deuda contraída por dicha venta y a través de los documentos antes reseñados adquirió de la promotora sendos locales resultantes de la promoción. La realidad de los citados títulos es incontestable: están aportados los respectivos documentos y reconocida, a los efectos del art. 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con absoluta y creíble rotundidad su autenticidad por su otorgante Sr. Miguel quien depuso como testigo en la litis. Su testimonio, y también el del Sr. Gumersindo
, son creíbles: conocieron de primero mano todo lo sucedido, representaban en aquél entonces intereses contrarios a los del Sr. Roman y no se vislumbra interés alguno en la causa que ponga en entredicho la fiabilidad de esos testigos.
Pues bien, parece tan claro que en el año 1981 se afecta a la opción de compra el segundo de los locales adquiridos, es decir, el nº 1 del croquis del documento nº 4 de la demanda. Coinciden en lo sustancial las descripciones contenidas en el documento de compraventa y en posterior de opción. Debe advertirse que en ambos casos de consideran que unilateral es medianero con el Hotel Guadalquivir, autorizándose precisamente en el segundo la apertura de una puerta de comunicación. Sí pues el titulo de adquisición se antoja válido y congruente con la prueba propuesta. Frente a ello, no sabemos cuál sea el título de alguna de las entidades demandadas. Es importante indicar que los datos registrales en los que se apoya la representación letrada de las demandadas para afirmar su titularidad sobre este local: además de no constituir la prueba definitiva del dominio, deben ser objeto de una interpretación bien distinta a la ofrecida.
Es bien conocido el problema de la determinación del valor que haya de darse a las circunstancias de hecho que constan en el Registro de la Propiedad. Se trata de saber si los datos fácticos que a tenor de lo dispuesto en art. 9.1º de la Ley Hipotecaria han de constar en los asientos -naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de inscripción y su medida superficial si constara en el título- despliegan los mismos efectos defensivos y ofensivos propios de las titularidades de derechos reales que publica nuestro sistema registral.
Pues bien, parece claro que la presunción de exactitud afecta sólo a la situación jurídica real publicada por la inscripción, pero no a las indicaciones fácticas del asiento. Dicho de otro modo, las certificaciones registrales no constituyen por sí mismas y sin necesidad de mas prueba, medio para acreditar la extensión superficial o cabida de una determinada finca en base al principio de " exactitud registral " ( arts. 97 y 136 Ley Hipotecaria ), pues, es menester manifestar que aquel principio y presunción alcanzan meramente, de conformidad con lo preceptuado en el art. 38 de la Ley Hipotecaria, a la existencia del derecho, a su titularidad, facultades o limitaciones. Lo que no implica aquel principio de " exactitud " es la veracidad intrínseca de los datos de hecho que el Registro pueda proclamar -en la medida que sean susceptibles de acceso al Registro de la Propiedad por mor de lo dispuesto en el citado art. 9 de la Ley Hipotecaria - respecto a un predio concreto, de entre los que cabe extraer su superficie y/o linderos, pues la referida presunción del art. 38 es una presunción de " derechos " y no de " hechos ", y tales datos entran dentro de esta última categoría.
Tal es la doctrina más general del Tribunal Supremo, la cual -no sin presentar en ocasiones...
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