SAP Salamanca 103/2014, 14 de Abril de 2014
| Ponente | JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO |
| ECLI | ES:APSA:2014:183 |
| Número de Recurso | 267/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 103/2014 |
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Salamanca, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00103/2014
SENTENCIA NÚMERO 103/14
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
DON JUAN JACINTO GARCIA PÉREZ
En la ciudad de Salamanca a catorce de Abril de dos mil catorce.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 1271/10 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 267/13; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante JJH CAPITAL & ASSET MANAGEMENT, S.L.U. representado por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor y bajo la dirección del Letrado Don José Mª Rozas Lorenzo y como demandado-apelado MOZODIEL, S.L. representado por la Procuradora Dª María Jesús Carretero González y bajo la dirección del Letrado Don José Rodríguez Alaminos, habiendo versado sobre resolución del negocio jurídico.
-
- El día 10 de mayo de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por JJH CAPITAL & ASSET MANAGEMENT, S.L.U. con Procurador Don MANUEL MARTIN TEJEDOR, contra MOZODIEL, S.L. con Procuradora Dña. MARIA JESUS CARRETERP GONZALEZ, (si bien se acuerda la resolución contractual, no por la razón o motivo invocado por la parte actora), absolviendo a la parte demandada de los pedimentos contra ella contenidos. No procede hacer condena en costas de la demanda principal, por lo que cada parte abonará las propias, siendo las comunes por mitad. Estimando la demanda reconvencional planteada por MOZODIEL, S.L. con Procuradora Dña. MARIA JESUS CARRETERO GONZALEZ contra JJH CAPITAL & ASSET MANAGEMENT, S.L.U. con Procurador D. MANUEL MARTIN TEJEDOR, se declara la existencia de incumplimiento del comprador de la obligación de completar el pago del precio pactado y la elevación a público del contrato suscrito entre las partes, con la consiguiente resolución del contrato por incumplimiento imputable al comprador. Se declara el derecho de MOZODIEL, S.L., a hacer suyo y no devolver la cantidad entregada hasta el momento, primer pago de la compraventa, en virtud de lo dispuesto en el contrato suscrito por las partes. No procede hacer condena en costas de la demanda reconvencional, por lo que cada parte abonará las propias, siendo las comunes por mitad."
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- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Errónea valoración e interpretación de la prueba en relación con el análisis del informe del arquitecto Sr. Celso ; errónea valoración del informe solicitado a la Junta de Castilla y León en relación con la interpretación de la Ley de Ordenación del Territorio; indebida aplicación por la sentencia recurrida del derecho aplicable en contradicción con doctrina reiterada y con la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo; indebida aplicación e interpretación del artículo 1154 del Código Civil, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, revocando la de instancia, se dicte en su lugar otra que estime la demanda formulada por esta parte y desestime la reconvención. Solicita práctica de prueba.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia en la que con desestimación total del recurso formulado de contrario confirme la sentencia recurrida con expresa condena al pago de las costas causadas. Solicita práctica de prueba.
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- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de las pruebas solicitadas, denegándose su práctica por Auto de fecha 2/09/2013, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día cuatro de noviembre de dos mil trece pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.
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- Observadas las formalidades legales.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.
La representación de la sociedad mercantil recurrente interpuso demanda de resolución del contrato celebrado entre las partes el 21de marzo de 2007 solicitando que una vez se declare la resolución la demandada abone la cantidad de 1.200.000 #, pagado en su día como parte del precio de la compraventa más los gastos realizados por cuenta de la actora el cumplimiento del contrato por importe de 23.491 #, condenando la demandada al pago de los intereses legales de tales cantidades y costas del procedimiento.
La demandada se opuso a la demanda al entender que no era procedente la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida de ejecución del mismo, como se alegaba en la demanda, sin que la actora hubiera procedido a agotar todas las posibilidades por falta de capacidad o impericia de los técnicos de la misma al elaborar un proyecto que no cumple con los requisitos que la norma exige, renunciando a cumplimentar los requisitos exigidos en el contrato y, al mismo tiempo, se interpone demanda de reconvención en ejercicio de la acción de resolución del contrato con retención de la cantidad entregada en su día en concepto de primer pago de la compraventa.
La sentencia de instancia procedió a desestimar la demanda y a estimar la reconvención, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas derivadas el ejercicio de ambas acciones y fundamentando sustancialmente el fallo en el hecho de que según resulta de la pericial practicada a instancias de la parte demandada, no ha quedado suficientemente probado por la actora que la legislación urbanística, con modificación sobrevenida, haya impedido a la parte demandante llevar a cabo sus obligaciones, considerando que cuando se produce dicha modificación legislativa, la parte actora ya se encontraba en situación de mora y que antes de la modificación había un informe desfavorable, lo que permitía entrar en juego la condición resolutoria pactada.
La sentencia valora especialmente el informe pericial de la demandada en relación con la consulta realizada a la Consejería de Fomento de la Dirección General de Urbanismo y Política del Suelo según el cual resulta que el proyecto no se corresponde con el uso industrial o actuaciones previstas en instrumentos de ordenación del territorio correspondiendo efectuarlos según lo dispuesto en la Ley de Ordenación del Territorio de Castilla y León, en la que no puede pronunciarse la consejería informante.
La sentencia igualmente hace referencia al problema relativo a los accesos proyectados, entendiendo que a fecha 31 de julio de 2009, y una vez llevadas a cabo determinadas actuaciones para subsanar los defectos, se vuelve a emitir informe desfavorable a la modificación puntual de las normas urbanísticas en tanto no recojan las observaciones efectuadas, concluyendo la juez de instancia que el 31 de julio de 2009 existe un nuevo informe desfavorable a la actuación urbanística pretendida.
Para la correcta resolución del recurso se hace necesario analizar sucintamente el contrato privado de compra- venta de 21 marzo 2007.
Evidentemente, y como muy bien advierte la sentencia de instancia el objeto y causa del mismo no es sino la compraventa del 50% de la nuda propiedad de las fincas que se describen en la parte expositiva del mismo contrato, libre de cargas y gravámenes, de ocupantes y arrendamientos, valorando el 100% de la finca en el precio de 6 millones de euros, por lo que se pacta un precio de 3 millones de euros, entregándose
1.200.000 # a la firma del contrato, y acordando el pago de 1.800.000 # dentro del mes siguiente a la aprobación inicial del instrumento que contenga la ordenación detallada de la finca o parte de la finca o de la revisión o modificación de las normas urbanísticas municipales o normas subsidiarias, acordando la formalización del contrato en escritura pública transcurrido el plazo de un mes a contar desde la aprobación inicial del instrumento urbanístico que contenga la ordenación detallada de la finca o parte de la finca o de la revisión o modificación de las normas urbanísticas municipales o normas subsidiarias de manera que en el acto de elevación a escritura pública se transmitirá el 50% en proindiviso del pleno dominio del conjunto de las fincas.
La sentencia de instancia contiene una acertada motivación respecto del objeto y causa del contrato.
Sin embargo, hay que advertir que en la estipulación 5ª del mismo se establece una condición resolutoria que guarda íntima relación con lo pactado respecto del pago del resto del precio y elevación del contrato a escritura pública, condición resolutoria que realmente se convierte, como se advierte en el recurso de apelación en un motivo causalizado del contrato.
En dicha condición resolutoria se establece que la parte compradora debe instar y obtener "de la administración o administraciones públicas competentes autorización para llevar a cabo actuaciones urbanísticas recogidas en el exponiendo II u otras, que apruebe siquiera inicialmente el instrumento urbanístico que contenga la ordenación detallada de la finca o parte de la finca o de la revisión o modificación de las normas urbanísticas municipales o normas subsidiarias dentro del plazo máximo de dos años, concediéndose una prórroga automática de otro plazo máximo más de dos años, para el caso de que la aprobación inicial y sus informes correspondientes fueran favorables, con lo...
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