SAP Málaga 312/2013, 17 de Mayo de 2013
| Ponente | MARIA JOSE TORRES CUELLAR |
| ECLI | ES:APMA:2013:2712 |
| Número de Recurso | 591/2011 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 312/2013 |
| Fecha de Resolución | 17 de Mayo de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 6ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE FUENGIROLA
JUICIO ORDINARIO Nº 1306/09
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 591/11
SENTENCIA Nº 312/13.
Ilmas. Sras.
Presidenta
D. Antonio Alcalá Navarro
Magistradas
Dª Soledad Jurado Rodríguez.
Dª Maria José Torres Cuéllar
En Málaga, a 17 de Mayo de dos mil trece .
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario nº 1306/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola, seguidos a instancias de Don Lázaro y Doña Lucía representados en el recurso por la Procuradora Doña Maria Teresa Baena Rebollar y defendida por el letrado Don José Carlos Fernández Romero contra Don Santiago y Doña Vicenta representado por la Procuradora Doña Rosario Acedo Gómez y defendida por la letrada Doña Alicia Merino Moreno pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante principal. Contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola dictó sentencia de fecha 11-1-11 en el juicio ordinario nº 1306/09 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Don Lázaro y Doña Celia contra Don Santiago y Doña Vicenta, absolviendo a la parte demandada e imponiendo las costas a la actora.
Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta por Don Santiago contra Don Lázaro y Doña Celia declarando la exigibilidad de la obligación de los demandados en reconvención derivada del contrato de compraventa de 30 de julio de 2.007 con condena al pago de la cantidad de 54.000 Euros que devengarán el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda reconvencional hasta su completo pago, así como declaración de la obligación de elevar a público el contrato privado de compraventa. Todo ello con imposición de costas a la demandada en reconvención. "
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación el demandante, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde, tras admitirse y practicarse la prueba testifical propuesta, que tuvo lugar el día 21 de Marzo de 2013, quedaron las actuaciones conclusas para el dictado de sentencia . TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Maria José Torres Cuéllar.
Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por los actores : 1º.- como petición principal, la resolución del contrato de compraventa de finca celebrado entre ellos con el demandado D. Santiago, de fecha 30 de junio de 2.007, ex. Art. 1.124 CC por ser de plena aplicación la cláusula tercera del mismo que preveía como causa de incumplimiento de los vendedores el que no se hiciera escritura pública, tras la resolución del expediente de dominio y posterior segregación, con devolución de la cantidad entregada más 6.000 euros en concepto de indemnización, o, subsidiariamente, 2º.- la nulidad de pleno derecho de aquél ex. Arts. 6.3 y 1.261 y ss del CC, apartados 1 y 2 del artículo 24 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y art. 66 dela Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía con restitución reciproca de las prestaciones recibidas, petición de nulidad que fundamenta en la imposibilidad, por aplicación de la normativa urbanística, de proceder a la segregación y elevación a público de la venta pactada en el referido contrato, dado que es imposible la concesión de dicha licencia lo que impide el otorgamiento de la escritura correspondiente.
A dicha pretensión se opuso el matrimonio demandado, y formulando demanda reconvencional interesan que se declare la exigibilidad de la obligación de pago de los restantes 54.000 euros, más sus intereses, para dar cumplimiento al contrato privado de compraventa, condenando a los compradores a elevar a público el mencionado negocio como titulares de una cuota dominical de la porción de terreno objeto de aquel contrato. A cuyo efecto alegaba ser válido y eficaz por reunir los requisitos esenciales establecidos en el artículo 1.261 del Código Civil, toda vez que en la estipulación primera de dicho contrato declaran los compradores prestar su total conformidad con el estado en que se encuentra la finca a la fecha del mismo, siendo plenamente conscientes de que la parcela de terreno que se le vendía no se podía segregar y no estaba inmatriculada, de ahí que respecto de este último particular se estableciera como fecha límite para el segundo pago el finalizar el expediente de dominio inmatriculador, que finalizó el 23 de junio de 2.0009, siendo que a la fecha de interposición de la presente demanda, 9 de junio de 2.009, aún no se había cumplido la condición. Amén, de que se puede elevar a público en forma de comunidad de bienes o como propiedad en cuota dominical indivisa, tal y como habían acordado, conocedores como perfectamente eran todos de que el terreno adquirido, con una superficie de 1.700 m2 no se podía segregar y así se hizo constar en el contrato de Litis. Añadiendo respecto de la petición de nulidad que el hecho de que administrativamente no puedan hacerse segregaciones de una finca porque siendo rústica, la superficie no alcance la unidad mínima de cultivo, en modo alguno convierte en ilícita la venta, ni puede considerarse fuera del comercio de los hombres, con cita de jurisprudencia menor.
La sentencia de instancia estimando íntegramente los motivos arriba opuestos en la contestación por el vendedor, y acogiendo los de su reconvención rechaza los de la demanda principal, no entendiendo aplicable al caso la STS de 18 de marzo de 2.009 toda vez que las partes no pactaron el llevar a efecto una segregación como en aquella sucedía. Pronunciamiento contra el que se alzan los actores reconvenidos reproduciendo, en síntesis, y como motivos de impugnación los mismos argumentos esgrimidos en primera instancia, amparándose el recurso en una infracción de la doctrina jurisprudencial y una errónea valoración de la prueba, en suplica de que se revoque la resolución dictada y en su lugar se desestime íntegramente la reconvencional formulada de contrario y se acoja su demanda, pues es imposible que se otorgue escritura pública de la compraventa y que se inscriba el condominio sobre la finca registral citada a los efectos de garantizar la propiedad de los compradores, todo ello con expresa condena en costas a los demandados reconvinientes.
Por su parte, los apelados oponiéndose al recurso, interesan la confirmación de la resolución recurrida, pues insisten en que la segregación administrativa no fue una condición estipulada en el contrato, ni necesaria para la venta en documento privado y transmisión del dominio, y, que no estamos ante una prestación de cumplimiento imposible porque lo que se pactó fue una parte alícuota o indivisa de la finca ( 18%).
Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, y en lo que hace a los hechos acreditados en autos no puede sino compartir solo en parte, los razonamientos fácticos debatidos en el proceso, toda vez que, efectivamente, si analizamos el contrato privado de compraventa otorgado entre los hoy litigantes, se constata y en ello son contestes, que en él se describe la parcela que se va a adquirir como integrante de una finca matriz rústica de la que actualmente no se puede segregar, vendiéndose a los hoy demandantes una porción de terreno con una extensión de 1.700 m2. El objeto del contrato de compraventa, se contrae a una parte de la total finca catastral (doc. nº 3 de la demanda), perfectamente descrita en el contrato, y al que se acompaña plano descriptivo de la parcela (doc. nº 2).
Las dos partes eran perfectamente conscientes de que dicha segregación no resultaba factible legalmente, ante la imposibilidad con la normativa urbanística vigente, al no alcanzar la extensión exigida para la unidad mínima de cultivo, lo que así queda claro del tenor literal del contrato en todo su contenido, además, corroborado por la testifical practicada en esta alzada de D. Cayetano, cuya declaración es muy esclarecedora. Testigo del contrato y persona que llevó a cabo las gestiones previas entre las partes para que se concretase la compraventa (hecho no discutido), siendo muy claro al señalar que no era posible acudir a una segregación de fincas, y que dicha imposibilidad lo conocían las dos partes contratantes que aceptaron la firma del contrato en los términos en los que se redactó. Por lo que no es dable argumentar desconocimiento alguno al respecto cuando, fueron éstos, los que buscaron al vendedor y no cejaron en su empeño hasta conseguir su propósito - que les vendieran una porción de terreno para construirse una casa, como ya habían hecho otros vecinos en el lugar -.
Junto con ello, también se plasmó en el mismo que aún estaba por finalizar el expediente de dominio de la finca descrita. Solo así se explica que...
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