SAP Málaga 280/2013, 7 de Mayo de 2013
| Ponente | MARIA INMACULADA SUAREZ-BARCENA FLORENCIO |
| ECLI | ES:APMA:2013:2657 |
| Número de Recurso | 75/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 280/2013 |
| Fecha de Resolución | 7 de Mayo de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 6ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA
JUICIO ORDINARIO N.º 1.232/08
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 75/12
SENTENCIA N.º 280/13
Ilmas. Sras.
Presidente:
D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO.
Magistradas:
D.ª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ.
D.ª MARÍA JOSÉ TORRES CUELLAR.
En la ciudad de Málaga a siete de mayo de dos mil trece.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de JUICIO ORDINARIO N.º 1.232/08, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO, seguidos a instancia de D. Arsenio y D. Cipriano, representados en el recurso por el Procurador D. Carlos Buxó Narváez y defendidos por el Letrado D. Jacobo Romera del Corral, contra LA RESERVA DE MARBELLA, S. L., representada en el recurso por el Procurador
D. Rafael Rosa Cañadas y defendida por el Letrado D. Ramón Pelayo Jiménez, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la Sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó Sentencia de fecha 25 de julio de 2011, en el Juicio Ordinario N.º 1.232/08, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: " ESTIMO la demanda presentada en nombre y representación de D. Arsenio y D. Cipriano frente a la RESERVA DE MARBELLA SA, y en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 23 de julio de 2003 y condeno a la demandada a pagar la cantidad de 9.646,24 euros, más intereses y costas ."
Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la Entidad demandada, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia donde, admitida la documental aportada por la apelante y no estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 7 de mayo de 2013, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO.
La sentencia dictada en la anterior instancia estima la demanda que en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa dedujeran los compradores D. Arsenio y D. Cipriano frente a la vendedora La Reserva de Marbella, S. L (antes S. A.), y en virtud de ello, declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los litigantes, condenando a la Entidad demandada a abonar a los actores la suma de 9.646,24 euros, más intereses legales, desde la demanda, así como al pago de las costas. Frente a este Fallo condenatorio se ha alzado en apelación la Entidad demandada mediante un extensísimo, y a veces reiterativo, recurso de apelación, en el que en esencia se viene a argumentar el error de la Sentencia al considerar el retraso en la entrega como incumplimiento esencial de contrato imputable a la vendedora, y al estimar como causa de incumplimiento imputable a la demandada la no entrega del aval amparado en la Ley 57/68, alegando el carácter de meros inversores de los actores, que la vivienda está en perfectas condiciones de habitabilidad y otras múltiples alegaciones relativas a la licencia de obra y sobre la obtención de licencia de primera ocupación, que al entender de la recurrente permiten concluir el cumplimiento del contrato por parte de la recurrente y la falta de virtualidad resolutoria del mero retraso habido en la entrega del inmueble objeto de la venta, resolución tampoco autorizada por la falta de entrega de aval, para concluir con una serie de alegaciones relativas a lo que considera improcedente condena en costas, suplicando un Fallo revocatorio a fin de que resulte desestimada la demanda, pretensión revocatoria a la que se oponen los actores apelados que interesan la íntegra confirmación de la Sentencia apelada.
Esta Sala viene señalando para casos similares al que ahora nos ocupa que parece de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1445, 1461 y 1500, todos ellos del Código Civil, la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del indicado Cuerpo legal, a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron;
2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 4 de junio de 1992, 22 de marzo y 3 de junio de 1993, 21 de marzo de 1994, 27 de diciembre de 1995, 16 de mayo y 30 de octubre de 1996, entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc" -T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1124 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución -T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989, 21 de julio de 1990 y 15 de febrero, 11 de marzo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992. Consideraciones estas a las que hemos de añadir que los contratos de compraventa de vivienda de las denominadas sobre plano son válidos, tratándose de verdaderas compraventas del artículo 1.445 del Código Civil, en las cuales el vendedor se obliga a entregar a los compradores unas viviendas terminadas a cambio de un precio cierto, siendo el objeto de estos contratos, en el momento de contraerse la obligación, un objeto futuro pues la vivienda aun debe ser construida, ejecutada y entregada por el vendedor; en este sentido el artículo 1.271 del Código Civil concede validez a las cosas futuras para ser objeto de contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata, por tanto, de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido amparado por el artículo 1.271 del Código Civil, ya que del artículo 1.091 del mismo texto legal se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta, sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas con respecto a lo pactado en el contrato. En tal sentido la Sentencia de Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1994 destaca la especial naturaleza del objeto de este tipo de contrato -una vivienda- considerando que debe de tratarse de "un espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes", por lo que la obligación de entrega implica que "la cosa que se...
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