SAP Madrid 461/2013, 11 de Diciembre de 2013
| Ponente | MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-RICO |
| ECLI | ES:APM:2013:21496 |
| Número de Recurso | 89/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 461/2013 |
| Fecha de Resolución | 11 de Diciembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 13ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2013/0001558
Recurso de Apelación 89/2013
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1386/2011
APELANTE: QUER DEL HENAR, S.A.
PROCURADOR D./Dña. ALICIA ALVAREZ PLAZA
APELADO: QUABIT INMOBILIARIA, S.A.
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL
SENTENCIA Nº 461/2013
TRIBUNAL QUE LO DICTA
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO
Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO
En Madrid, a once de diciembre de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución contractual por incumplimiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante QUER DEL HENAR S.A., representado por la Procuradora Dª Alicia Álvarez Plaza y asistido del Letrado D. David Uría González, y de otra, como demandado-apelado QUABIT INMOBILIARIA, representado por el Procurador
D. Francisco J. Abajo Abril y asistido de la Letrada Dª Mª Ángeles Díez Fabra.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de los de Madrid, en fecha veintiséis de septiembre de dos mil doce, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por la procuradora Alicia Álvarez Plaza, en nombre y representación de Quer de Henar S.A., contra Quabit Inmobiliaria S.A., y en su virtud absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos
Ello sin hacer expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha ocho de febrero de 2013, para resolver el recurso
Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y
FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día cuatro de diciembre de dos mil trece
En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECH
Aceptamos y reproduciremos los dos primeros fundamentos de derecho de la sentencia recurrida y se rechazan el tercero y el cuarto
Para el debido conocimiento de la cuestión litigiosa y poder dar la exigida respuesta a las alegaciones en que se basa el recurso de apelación interpuesto por Quer del Henar, S.A., en adelante Quer, contra la sentencia que, desestimando la demanda que dedujo el 20 de septiembre de 2011 contra Quabit Inmobiliaria, S.A., en lo sucesivo Quabit, puso fin al procedimiento en la precedente instancia, resulta necesario que reproduzcamos y completemos el planteamiento del objeto del procedimiento y la base fáctica que lo determina efectuado en los dos primeros fundamentos de la resolución apelada, en los siguientes términos
"Se ejercita por la actora acción dirigida a obtener la resolución de sendos contratos de opción de compra suscritos por las partes, (la demandada antes llamada Rayet Promoción S.L.) en fechas 29/12/05 y 25/04/06, fundada en el supuesto incumplimiento por la demandada de tales derechos de opción, al no haber otorgado los correspondientes contratos de compraventa una vez ejercitadas las opciones por parte de la ahora demandante, y pretendiendo por ello la devolución del precio en su día satisfecho por las indicadas opciones de compra
Se opone la demandada negando el incumplimiento aducido de contrario, asegurando su disposición a vender, y ello a pesar de la falta de precisión del ejercicio de las opciones, donde no se indicaba el número de metros cuadrados sobre los que se ejercía, ni proporcionado datos indispensables para considerar válidamente ejercidos tales derechos..
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En los contratos referidos, entre otras, se contienen las siguientes estipulaciones
Contrato de 29/12/0
"Rayet Promoción S.L." concede a la sociedad Quer de Henar S.A., ..., un derecho de opción de compra sobre Parcelas urbanizadas resultado de la aportación de las fincas que en el expositivo I se describen, y otras fincas que en su día aportará la concedente, el Sector IV del Plan de Ordenación Municipal de Quer y que den derecho a la materialización de diez mil (10.000) metros cuadrados edificables en el citado Sector IV del Plan de Ordenación Municipal de Quer. Las parcelas serán urbanizadas (urbanas), con uso residencial libre, y estarán situadas en el Sector Residencial IV del Plan de Ordenación Municipal de Quer, (Guadalajara), estando dotadas de todos los servicios que la Ley del Suelo y la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha vigentes requieran para ser clasificado como tal. Las parcelas permitirán una edificabilidad total de diez mil (10.000) metros cuadrados edificables en uso residencial libre, con un coeficiente de edificabilidad sobre suelo neto igual o inferior al coeficiente de edificabilidad sobre suelo neto medio del Sector. La optante podrá ejercitar la opción por la totalidad de la edificabilidad o por parte de ella. La edificabilidad mencionada en el apartado anterior mantendrá la misma proporción de subusos, (unifamiliar, colectiva...) y densidades que el correspondiente Plan Parcial asigne a la totalidad del Sector. Las parcelas cumplirán todos los parámetros urbanísticos necesarios para ser edificadas según la Normativa y Ordenanzas del Plan de Ordenación Municipal de Quer y del Plan Parcial del Sector y que permitan materializar la totalidad de los 10.000 metros cuadrados de la edificabilidad. Las parcelas serán, en la medida de lo posible, colindantes entre sí, de tal manera que formen manzanas completas. En la medida de lo posible, las parcelas no estarán contenidas ni contendrán proindivisos con otros propietarios: Para ello se redondearán los metros cuadrados al alza o la baja en un máximo del 5 % para completar manzanas. Las parcelas estarán situadas dentro del Sector en una localización geográfica neutra, ni privilegiada ni marginada, a la elección de "Rayet Promoción S.L"
(*) parcelas del sector IV del POM de Quer, números 5043, 5047, 5106, 5092, 5109, 5045, 5130, 5027, 5025, 5114, 5041, fincas rústicas 54 y 48 del plano de concentración parcelaria de la zona de Quer, parcelas 5067, 5100, 5053 y parte de 5052 del término municipal de Quer
Plazo. La parte concedente se obliga en este acto a comunicar fehacientemente la aprobación definitiva del Plan Parcial sector IV del Plan de Ordenación Municipal de Quer, en el plazo de un mes desde dicha aprobación. La optante dispondrá de un plazo de dos (2) meses para comunicar a la concedente el ejercicio o no de la opción de compra. En todo caso la opción de compra se podrá ejercitar incluso antes de la aprobación del Plan Pardal mencionado
El precio de esta opción es el de doscientos treinta y cinco mil euros (235.000,00 #) y la parte vendedora ha repercutido y recibido de la compradora el 1V.A. correspondiente a esta transmisión, al tipo del 16 por ciento, ascendente a la suma de treinta y siete mil seiscientos euros (37.600,00 #). Para el pago de dicho precio y el I.VA. la parte optante entrega a la concedente la cantidad de doscientos setenta y dos mil seiscientos euros (272.600 #) mediante pagaré con vencimiento a seis meses desde su fecha, fotocopia igual a su original se deja unida a la presente, otorgando la concedente a su favor la más eficaz carta de pago, salvo buen fin
El precio de venta de las parcelas sobre la que se concede la opción es de 470 euros por cada metro cuadrado de edificabilidad que las parcelas permitan. De dicha cantidad se descontará una cantidad equivalente al importe del precio de la presente opción que asciende a la cantidad de 235.000 euros ya reseñada. Si no se ejerciera sobre la totalidad del suelo la opción de Compra, la cantidad a deducir sobre el precio de venta será en función de la parte proporcional del suelo comprado. El resto del precio pagado por la opción de compra será considerado como el pago de la prima a favor de la concedente
Condiciones: En caso de que la optante ejercite la opción de compra se fijan las siguientes condiciones de pago y otorgamiento de la escritura pública, que se concretarán en el correspondiente contrato de compraventa a firmar antes de la aprobación del Proyecto de Reparcelación de acuerdo con las siguientes determinaciones: El 30% del precio total resultante del ejercicio de la opción se abonará a la aprobación del Proyecto de Reparcelación del Sector IV. El 70% restante se abonará al otorgamiento de la escritura pública de Compraventa fijando ambas partes como plazo máximo el de un mes desde la comunicación fehaciente por la concedente a la optante de la inscripción del Proyecto de Reparcelación en el Registro de la Propiedad, en dicho momento se practicará la regularización del precio con arreglo a la cláusula anterior. La concedente transmitirá la propiedad de estas parcelas, haciéndolo coincidir con el abono de la totalidad del precio de las parcelas, libres de cargas, arrendamientos, ocupantes y al corriente en el pago de todo...
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