SAP Sevilla 523/2013, 8 de Noviembre de 2013
| Ponente | JOSE HERRERA TAGUA |
| ECLI | ES:APSE:2013:3901 |
| Número de Recurso | 8024/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 523/2013 |
| Fecha de Resolución | 8 de Noviembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Sevilla, Sección 5ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
SEVILLA
SENTENCIA
JUZGADO 1ª Instancia nº 14 de Sevilla
ROLLO DE APELACION 8024/12
AUTOS Nº 357/12
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS
DON JUAN MÁRQUEZ ROMERO
DON JOSÉ HERRERA TAGUA
DON FERNANDO SANZ TALAYERO
En Sevilla, a 8 de Noviembre de 2013 .
VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de juicio verbal nº 357/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla, promovidos por la entidad Servihabitat XXI, S.A.U., representada por la Procuradora Dª Mª Jesús Fernández Eugenio, contra Dª Yolanda, representada por el Procurador D. Rafael Campos Vázquez; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 17 de Mayo de 2012 .
Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: " Que estimando en parte la demanda promovida por la entidad SERVIHABITAT XXI, S.A.U., representada por la Procuradora Dªña. María Jesús Fernández Eugenio, contra DÑA. Yolanda :
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Debo declarar y declaro haber lugar al desahucio de la demanda, condenándola al desalojo de la vivienda sita en CALLE000, Nº NUM000, NUM001, la cual deberá dejar vacua, libre y expedita, a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento de LANZAMIENTO si no lo verifica.
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Debo condenar y condeno a DÑA. Yolanda a satisfacer a la parte actora la suma de 1017'90 #, devengándose el interés previsto en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente sentencia.
Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad. "
Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la demandada, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.
Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 7 de Noviembre de 2013, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.
En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don JOSÉ HERRERA TAGUA
Por la Procuradora Doña María Jesús Fernández Eugenio, en nombre y representación de la entidad Servihabitat XXI, S.A.U., se presentó demanda contra Doña Yolanda interesando que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento formalizado el día 8 de febrero de 2.011, respecto del piso sito en CALLE000, planta NUM001, de Sevilla, por impago de las rentas de los meses de marzo, abril y mayo de
2.011, y se le condenase al pago de la suma de 1.017,90 euros, en concepto de rentas adeudadas, más las vencidas hasta que se produzca el desalojo de la vivienda. La demandada se opuso, alegó al existencia de un defecto en la instalación eléctrica que le impidió ocupar el piso. La Sentencia dictada en primera instancia estimó parcialmente la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la demandada, que reiteró sus alegaciones.
La acción de desahucio que se ejercita por en el impago por parte de la demandada, en su condición de arrendataria, de las rentas de la citad inmueble tiene su fundamento último en lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, al tratarse de un contrato reciproco, de modo que el incumplimiento de los obligaciones principales por cualquiera de las partes, conllevará la posibilidad de uso de la facultad a la otra parte que reconoce la citada norma, es decir, de exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo.
El pago de las rentas para que produzca sus efectos liberatorios, como señalan las Sentencias de 4 de abril de 1.956, y 2 de junio de 1.981, entre otras, exige que la cantidad pagada se incorpore efectivamente al patrimonio del acreedor o se ponga a su disposición, si se hubiera negado a recibirla. Dado que el pago es un negocio jurídico bilateral que requiere la colaboración del acreedor, STS de 24-11-88, es necesaria la voluntad clara y determinante por parte del demandado de extinguir su obligación, y que dicho cumplimiento reúna los requisitos de identidad e integridad, es decir, que ha de cumplirse la petición pactada y no otra, y no se entenderá pagada la deuda, sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista, artículo 1.157 del Código Civil .
En este orden de cuestiones, conviene recordar que el arrendatario ha de realizar los actos normales y habituales para cumplir su obligación principal, es decir, el pago del precio, incluido, si es necesario, la realización de la oportuna consignación judicial. Ello, sobre la base de estimar que este tipo de obligaciones, cuyo cumplimiento se realiza mediante prestaciones periódicas, se entiende que son exigibles desde el momento preciso que se tuvieron que satisfacer, de conformidad con lo pactado. De ahí que, la demandada venga obligado a realizar todos los actos tendentes a satisfacer la renta mes a mes, que es el plazo pactado. No hacerlo, supone que incurre en mora, es decir, en un retraso culpable desde el momento que la deuda era exigible, vencida y líquida, sin que para ello fuese necesario requerimiento por parte del acreedor, dado que estamos ante unos de los supuestos automáticos contemplados en el artículo 1.100 del Código Civil . En definitiva, de darse estas circunstancias, estaríamos ante un verdadero y concreto incumplimiento, dado que se trata de una conducta obstativa del arrendatario al cumplimiento de su principal obligación contractual y no un simple o mero retraso en el pago.
Por parte de la demandada se alega, como motivo para justificar su negativa al pago de la renta, al menos en el periodo que afirma que estuvo vigente el contrato, hasta el 31 de marzo de 2.012, cuestión que con posterioridad analizaremos, que por parte de la arrendadora se incumplió la obligación principal que asumió, de entregarle la vivienda en condiciones de ser usada adecuadamente.
Dada la naturaleza bilateral y recíproca del contrato de arrendamiento, al surgir derechos y obligaciones para ambas partes, dispone el artículo 1.554 del Código Civil, respecto del arrendador, que ha de entregar la cosa al arrendatario y mantenerle en el goce pacífico durante la vigencia del contrato. Dicha norma no contiene una descripción detallada y minuciosa de cómo ha de entregarse la vivienda, para ello habrá de estarse a los pactos entre las partes, de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad. Pero ha de sobreentenderse que dicha entrega se deberá realizar en el estado que sea útil y adecuado para el fin perseguido por el arrendatario, y que habrá de mantenerse durante la vigencia del mismo, en correlación con la prestación que ha de realizar el arrendatario de abonar la renta correspondiente. En el presente supuesto, aunque no se plasmó un acuerdo concreto sobre su estado, es evidente que dicho piso se debió entregar y mantener en perfectas condiciones de habitabilidad, es decir, de salubridad, y adecuado mantenimiento, dado que el fin al que se destinaba era ser la vivienda habitual de la demandada, es decir, su domicilio. Requisitos y condiciones, que salvo pacto en contrario, debemos entenderlos referidos a parámetros normales y corrientes en este tipo de contratos.
En este mismo sentido es pacifica la doctrina jurisprudencial al señalar que corresponde al arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en óptimas condiciones para el uso pactado. En consecuencia, vendría obligado a reparar los desperfectos que constituyen consecuencia natural por el paso del tiempo, desde luego sobre la base de un uso correcto, adecuado y ordenado por parte del arrendatario. Cuestión distinta es cuando estos daños se producen como consecuencia de dolo o negligencia del arrendatario, o de las personas por las que deba responder, artículo 1.564 del Código Civil, dispone que será el arrendatario quien ha de responder de los mismos. Se trata de una correlación entre las obligaciones de las partes, mientras el arrendador ha de facilitar el goce y disfrute pacifico de la cosa, artículo
1.554-2 º y 3º del Código Civil, el arrendatario debe usarla como un diligente padre de familia, artículo 1.555-2º del Código Civil . El incumplimiento de estas obligaciones faculta a cualquiera de las partes, artículo 1.556, además de interesar la resolución contractual, a reclamar los daños y perjuicios causados.
La demandada alega que la vivienda no estaba en condiciones de habitarse, dado que el sistema eléctrico presentaba una avería que impedía el uso del mismo, por tanto, el uso normal de la vivienda. En síntesis, con ese planteamiento la parte demandada está ejercitando, aunque...
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