SAP Barcelona 360/2013, 16 de Octubre de 2013
| Ponente | LUIS GARRIDO ESPA |
| ECLI | ES:APB:2013:13094 |
| Número de Recurso | 134/2013 |
| Procedimiento | INCIDENTE |
| Número de Resolución | 360/2013 |
| Fecha de Resolución | 16 de Octubre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 15ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOQUINTA
ROLLO Nº 134/2013-1ª
INCIDENTE CONCURSAL Nº 296/2012
(PROCEDIMIENTO DE CONCURSO Nº 638/2011)
JUZGADO MERCANTIL Nº 3 DE BARCELONA
SENTENCIA núm. 360 / 2013
Ilmos. Sres. Magistrados
JUAN F. GARNICA MARTÍN
LUIS GARRIDO ESPA
JOSÉ M. RIBELLES ARELLANO
En Barcelona a 16 de Octubre de 2013
La Sección Decimoquinta de esta Audiencia Provincial ha visto el presente incidente concursal seguido con el nº 296/2012 (dimanante del procedimiento de concurso nº 638/2011) en el Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona, promovido por la concursada RESTAURA S.L. representada por el procurador Javier Segura Zariquiey y asistida del letrado Leandro Martínez-Zurita con la firma de la administración concursal contra el Sr. Ángel Daniel representado por la procuradora Carmina Torres Codina y bajo la dirección del letrado Eduardo Fernández de Blas.
Conocemos las actuaciones para resolver el recurso de apelación formulado por la parte demandada,
Don. Ángel Daniel, contra la sentencia dictada en fecha 10 de septiembre de 2012 .
1. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:
"FALLO: Estimando el incidente concursal instado por la representación en autos de la mercantil RESTAURA S.L. y la administración concursal se condena a don Ángel Daniel y, en interés del concurso, se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio de 5 de mayo de 1971 sobre el inmueble sito en Madrid, Puerta del Sol nº 9 planta baja 2ª, tienda 3, condenando al arrendatario a desalojar el referido inmueble y, en caso de no verificarse la entrega del referido inmueble, se proceda a su lanzamiento.
Se requiere a la concursada para que en el plazo de 10 días presente demanda de cuantificación de los daños y perjuicios causados por la resolución para su determinación con cargo a la masa
No hay condena en costas" .
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Por auto de fecha 14 de enero de 2013 el juzgado aclaró el fallo de la sentencia "en el sentido de indicar que es la parte demandada la que debe presentar el incidente de determinación de daños y perjuicios" .
3. Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, Sr. Ángel Daniel, que fue admitido a trámite.
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La concursada y la administración concursal presentaron sendos escritos de oposición al recurso.
5. Recibidos los autos, formado en la Sala el Rollo correspondiente y comparecidas las partes, se procedió al señalamiento de día para votación y fallo, que tuvo lugar el pasado 19 de junio.
Es ponente el Sr. LUIS GARRIDO ESPA.
1. La concursada RESTAURA S.L. y la administración concursal (AC) interesaron en su demanda, al amparo del párrafo segundo del art. 61.2 LC, la resolución "en interés del concurso" de un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 5 de mayo de 1971 y sujeto al régimen de prórroga forzosa, en el que la concursada, propietaria del inmueble, es arrendadora y Don. Ángel Daniel arrendatario, que ha venido cumpliendo sus obligaciones de forma puntual.
La sentencia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó al arrendatario a desalojar el local con apercibimiento de lanzamiento. Por lo que respecta a la indemnización procedente a favor del arrendatario, a abonar como crédito contra la masa, la sentencia difirió la cuantificación a un incidente posterior que debía instar el arrendatario (de acuerdo con el auto aclaratorio del fallo).
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Los hechos y actos básicos incontrovertidos, en los que incide la pretensión resolutoria, son los siguientes.
La concursada RESTAURA S.A. dedicada al tráfico inmobiliario y a la construcción y rehabilitación de inmuebles, es propietaria del edificio sito en la Plaza Puerta del Sol nº 9 de Madrid, que adquirió de Caja de Ahorros Vizcaína en marzo de 2004, subrogándose en diversos contratos de arrendamiento preexistentes. Entre ellos el suscrito el 5 de mayo de 1971 con Don. Ángel Daniel sobre el local comercial "tienda segunda izquierda", en el que el arrendatario viene explotando un negocio de hostelería.
El contrato de arrendamiento está sujeto al régimen de prórroga forzosa ( art. 57 del TRLAU de 1964, de acuerdo con la disposición transitoria tercera de la LAU 29/1994), y el arrendatario paga con regularidad la renta convenida (actualizable cada cuatro años en el 10 % sobre la renta abonada), que asciende en la actualidad a 3. 186,97 # mensuales.
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La concursada y la AC expusieron los motivos conducentes a la estimación de la pretensión resolutoria en interés del concurso, en síntesis:
La renta que actualmente abona el arrendatario está fuera del mercado; por un local de similares caraterísticas podría obtenerse una renta mensual de 43.312 # (según los cálculos de la concursada); en consecuencia el mantenimiento del contrato en tales términos económicos resulta perjudicial para el interés del concurso.
El interés en la resolución del contrato se justifica así mismo por la potencialidad del proyecto de rehabilitación integral que RESTAURA tiene previsto ejecutar en el edificio (documento 7), y en cuyo proceso de implementación se ha encontrado con trabas por parte de los inquilinos, ya que para la realización de los trabajos es conveniente y en algunos casos necesario que éstos faciliten la entrada en los locales, en particular por parte del demandado, que no ha dado facilidades.
Señalaba la demanda que si bien la licencia administrativa para la ejecución del proyecto estaba formalmente caducada, RESTAURA confía en la rehabilitación del expediente de concesión de licencia y en todo caso cabe la posibilidad de una nueva solicitud, de modo que las obras puedan iniciarse en el primer trimestre de 2013 y concluirse en veinte meses.
En su escrito de oposición al recurso la AC manifiesta, en apoyo de la viabilidad del proyecto, que desde abril de 2012 se están llevando a cabo trabajos de restauración de las dos fachadas del edificio y de la cornisa, y aporta solicitud de licencia de obras formalizada el 21 de octubre de 2011, notificación de su concesión el 21 de febrero de 2012, acta de inicio de obras de 20 de marzo de 2012 e informe del arquitecto encargado de la dirección de obra.
La demanda planteaba dos escenarios de comercialización a resultas de la ejecución del proyecto que redundarán en el mayor beneficio para la masa, una vez libre de arrendatarios el edificio: a) la comercialización individualizada de locales y viviendas; o b) la comercialización del edificio rehabilitado en bloque, incluyendo la posibilidad de que RESTAURA conserve la propiedad de algunas entidades para proceder a su alquiler, exponiendo en cada caso los ingresos que podría obtener.
En suma -concluía- la recuperación de la posesión del local, por la vía de la resolución en interés del concurso, permitiría multiplicar el beneficio económico que el contrato reporta actualmente a RESTAURA.
De otro lado -como recoge la sentencia- la concursada ha presentado una propuesta anticipada de convenio, admitida a trámite, en la que uno de los parámetros de viabilidad es la ejecución del mencionado proyecto.
En cuanto a la indemnización que corresponde al arrendatario, la demanda indicaba que su cuantificación deberá realizarse en fase de ejecución de la sentencia, conforme al art 712 LEC .
4. La sentencia, tras confirmar que se trata de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento a cargo de ambas partes, siendo aplicable por tanto el art. 61.2 LC, razona que este precepto habilita para la resolución de un contrato de esta naturaleza, que se viene cumpliendo por ambas partes, "acreditando que hay un interés superior al de los contratantes -el interés del concurso- que facilita la resolución con la consecuencia de que la indemnización que correspondería por la resolución anticipada se convierte en un crédito contra la masa". Entiende que lo trascendente en el caso es evaluar si realmente la resolución del contrato de arrendamiento supone un beneficio para el concurso, que pondera a partir de los datos aportados por la demandante (ya expuestos) y finalmente concluye que, aun cuando fracasara el convenio propuesto, "la disposición para la masa activa del concurso de un local en el centro de Madrid sin arrendatarios determinará un precio de realización superior -rehabilitado o no el edificio- que la venta de esa misma unidad con un arrendatario sometido a la LAU de 1964" .
En cuanto a la indemnización, como se ha dicho, posterga su cuantificación a un proceso posterior que deberá ser promovido por el arrendatario en el plazo de diez días.
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El recurso del arrendatario Sr. Ángel Daniel expone un conjunto de argumentos impugnatorios que sistematizamos de la siguiente manera:
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Improcedencia de que el contrato de arrendamiento sujeto a prórroga forzosa, cuando el arrendatario viene cumpliendo regularmente sus obligaciones, quede sometido al régimen de resolución en interés del concurso que establece el art. 61.2 LC ; entre las causas de resolución del contrato de arrendamiento previstas en el art. 114 LAU de 1964, que la LC no ha modificado, no se encuentra la de resolución en beneficio de la propiedad declarada en concurso; el arrendatario cuenta con un derecho adquirido y, además, el arrendamiento de inmuebles no queda sometido al art. 61.2, sino al 61.1 LC .
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Irretroactividad del art. 61.2 LC : este precepto no puede dejar sin efecto derechos reconocidos por leyes vigentes que no han sido expresamente derogadas; y aunque lo fueran, dichos efectos sólo podrían producirse respecto de los contratos posteriores a la entreda en vigor de la LC.
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