SAP Barcelona 189/2015, 16 de Julio de 2015
| Ponente | MARIA ELENA BOET SERRA |
| ECLI | ES:APB:2015:6980 |
| Número de Recurso | 353/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 189/2015 |
| Fecha de Resolución | 16 de Julio de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 15ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOQUINTA
Rollo núm. 353/2014 (1ª)
Incidente Concursal núm. 559/2012
Concurso núm. 638/2011 (Concursada: Restaura, S.L.)
Juzgado Mercantil núm. 3 de Barcelona
SENTENCIA núm. 189 / 2015
Ilustrísimos Señores Magistrados:
D. JUAN F. GARNICA MARTÍN
D. JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO
D.ª ELENA BOET SERRA
En la ciudad de Barcelona, a 16 de julio de dos mil quince.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Decimoquinta de esta Audiencia Provincial los presentes autos de incidente concursal, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado Mercantil número 3 de esta localidad, a instancia de la entidad Restaura S.L. y la Administración Concursal de Restaura, S.L. contra D. Aquilino pendientes en esta instancia al haber apelado el demandado la sentencia que dictó el referido Juzgado el día 2 de septiembre de 2013, aclarada por Auto de fecha 26 de febrero de 2014.
Han comparecido en esta alzada el demandado D. Aquilino, en calidad de apelante, representado por el procurador de los tribunales Sra. Nuria Tor Patiño y defendido por el letrado Sr. Sébastien Delqueux Defretin y la entidad actora Restaura, S.L., en calidad de apelada, representada por el procurador de los tribunales Sr. Javier Segura Zariquiey y defendida por el letrado Sr. Leandro Martínez-Zurita S. De Lamadrid, así como el Administrador Concursal de Restaura, S.L., Sr. Dimas .
La parte dispositiva de la sentencia impugnada es del tenor literal siguiente: FALLO: Estimando la demanda interpuesta por la representación en autos de entidad mercantil RESTAURA S.L. se condena a don Aquilino y se declara la resolución, en interés del concurso, del contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 25 de febrero de 1975 con don Aquilino sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 ; declarando la obligación del demandado de desalojar la finca objeto de arrendamiento y declarando que, en caso de no verificarse la entrega de la posesión a la concursada en el plazo que se determine, se proceda a su lanzamiento. Condenando a don Aquilino a estar y pasar por dichas declaraciones, a desalojar el inmueble en los plazos y términos legales.
No hay condena en costas. >>.
Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación el demandado D. Aquilino . Admitido a trámite se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día 25 de marzo de 2015.
Actúa como ponente la magistrada ELENA BOET SERRA.
1. La entidad Restaura, S.L., comparece para solicitar, con base en el artículo 61.1º de la Ley Concursal (en adelante, LC), la resolución en interés del concurso del contrato de arrendamiento de vivienda sita en Madrid, CALLE000, nº NUM000, piso NUM001, que ocupa el demandado D. Aquilino, en calidad de arrendatario, por contrato suscrito el 25 de febrero de 1975 (documento nº 1 de la demanda).
Expone la demanda incidental (i) que el referido contrato de arrendamiento de vivienda, por ser anterior al 9 de mayo de 1985, se rige por las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones establecidas en la disposición transitoria de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (en adelante LAU 1964); (ii) que el mismo se encuentra en situación de prórroga forzosa, con arreglo al artículo 57 de la LAU 1964 ; (iii) que la renta anual inicialmente pactada era de 168.000 de las antiguas pesetas y (iv) que con fecha 1 de octubre de 2006 el arrendatario firmó un acuerdo con el propietario que tenía por objeto la suspensión temporal del contrato, con la finalidad del desocupo temporal de la vivienda para llevar a cabo obras de rehabilitación del inmueble, y que también se acordó una opción de compra sobre la finca objeto del arrendamiento. Señala, además, que con fecha 1 de octubre de 2011 finalizaron las obras de rehabilitación, el arrendatario recibió la posesión de la vivienda, rechazó ejercitar su derecho de opción de compra y la renta mensual que satisface es irrisoria, por ser un arrendamiento de renta antigua, en concreto de 688,79 euros, cuando conforme a una renta actualizada ascendería a 4.250 euros mensuales.
Sostiene la actora que el mantenimiento del contrato de arrendamiento es perjudicial para el interés del concurso y que su resolución permitiría obtener ingresos muy superiores, tanto si la vivienda es de nuevo arrendada, como si es vendida, ya que valora en 1.750.000 euros su precio de mercado muy razonable, pudiendo percibirse incluso un total de 1.926.538 euros. Por lo que interesa la resolución del contrato en interés del concurso, cuantificándose el importe de la indemnización, por el efectivo perjuicio que la resolución pudiera causar al arrendatario, en la fase de ejecución de sentencia, por la vía que prevé el art. 712 de la LEC .
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El demandado Sr. Aquilino se opuso a la demanda. Insistió, en primer lugar, que las obras de rehabilitación de todo el edifico fueron realizadas por voluntad del propietario del inmueble, con acuerdo expreso de que las mismas no repercutirían al arrendatario y que la actora conocía la existencia del contrato de arrendamiento sujeto a la LAU 1964; en segundo término, refiere que el propietario realizó distintos actos para liberarse y eludir las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento; y,en tercer lugar, señala que la opción de compra es un derecho y no una obligación y que no le interesó su ejercicio por distintas razones personales y objetivas relativas a discrepancias en el precio, así como, también, que tras las obras de rehabilitación la vivienda ha perdido valor por la reducción de superficie útil y los defectos en la nueva distribución de la vivienda y en el acabado de las obras.
La demandada considera improcedente la resolución del contrato por entender que constituye una excepción al principio de la vigencia de los contratos que, además, debe ser matizada por el principio de que el concurso no puede servir de pretexto para determinar la voluntad de las partes. Además, sostiene que la hipotética liquidación concursal que pudiera resultar de la resolución del contrato, no habiéndose acreditado los ingresos que podrían obtenerse en el desfavorable contexto económico actual y en un edificio en el que hay varias viviendas vacías, quedaría neutralizada con la indemnización a satisfacer con cargo a la masa. También considera improcedente aplazar el cálculo de la indemnización a la fase de ejecución de sentencia, con base en el art. 712 LEC que se refiere a la ejecución forzosa.
3 . La sentencia de primera instancia, tras precisar el marco legal aplicable, señala que el artículo 61.2º LC habilita un trámite para resolver, en interés del concurso, contratos que se cumplen con normalidad por ambas partes. Lo trascendente es evaluar si realmente la resolución del contrato de arrendamiento supone un beneficio para el concurso. El Sr. magistrado a quo aprecia ese beneficio para el concurso con base en los siguientes parámetros:
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La concursada es titular de un inmueble que tiene un importante valor de mercado. Es de interés del concurso que la concursada siga desarrollando su actividad para generar los recursos que permitan el pago de los acreedores, siendo razonable la resolución de los contratos que reducen el valor de su patrimonio.
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La concursada ha presentado una propuesta anticipada de convenio en la que aparece la disponibilidad libre de arrendatarios de determinados inmuebles como parámetro de viabilidad. c) El proyecto de rehabilitación integral y venta del inmueble depende de la previa resolución de los contratos de arrendamiento.
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La renta que abona la demandada no es competitiva con el precio de mercado.
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En el peor de los escenarios para la concursada -la liquidación por fracaso del convenio- la disposición para la masa activa del concurso de una vivienda en el centro de Madrid sin arrendatarios determinará un precio de realización superior que a la venta de esa misma vivienda sometido a la LAU.
Por todo ello, estima la demanda y declara la resolución del contrato. En cuanto a la indemnización por los daños y perjuicios, concluye la sentencia que no es procedente la condena con reserva de liquidación en ejecución, pero que cabe dejar para un pleito posterior los problemas de liquidación concreta de las cantidades.
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La demandada se alza contra la sentencia alegando, en síntesis, infracción del artículo 61.2 LC y errónea apreciación del interés del concurso. Aduce la recurrente que es errónea la consideración de la sentencia apelada de que el interés del concurso es superior al interés de los contratantes y, además, que no ha resultado acreditado que el mantenimiento del contrato resulte perjudicial para el concurso en atención a las prestaciones que hayan de realizarse con cargo a la masa; añade al respecto que, además de la indemnización que debería satisfacerse al arrendatario (parte demandada), no ha resultado probado que exista una oferta de compra o alquiler de esa vivienda cuando, por el contrario, sí se ha probado la existencia de otras viviendas, libres de arrendatarios, en la misma finca que están en...
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