SAP Madrid 767/2013, 30 de Septiembre de 2013
| Ponente | FERNANDO HERRERO DE EGAÑA OCTAVIO DE TOLEDO |
| ECLI | ES:APM:2013:14171 |
| Número de Recurso | 445/2012 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 767/2013 |
| Fecha de Resolución | 30 de Septiembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 12ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2012/0007311
Recurso de Apelación 445/2012
JUZGADO DE PROCEDENCIA.- Primera Instancia nº 20 de Madrid
PROCEDIMIENTO DE ORI GEN.- Ordinario 1686/2010
DEMANDANTE/APELANTE: D./Dña. María Angeles
PROCURADOR.- D./Dña. JAVIER ZABALA FALCO
DEMANDADO/APELADO.- DECOVAMA 21 SL
PROCURADOR.- D./Dña. ALMUDENA VAZQUEZ JUAREZ
SENTENCIA Nº 767
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D./Dña. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
D./Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, treinta de septiembre de dos mil trece.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, ha visto en grado de apelación los Autos de Procedimiento Ordinario nº 1686/2010 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, al que ha correspondido el nº de rollo 445/2012 y en los que figura como demandante/apelante D./Dña. María Angeles apelante representado por el/la Procurador JAVIER ZABALA FALCO y como demandado/apelado DECOVAMA 21 SL representado por el/la Procurador ALMUDENA VAZQUEZ JUAREZ todo ello, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/06/2011 .
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Por Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/06/2011, cuyo fallo es el tenor siguiente: "Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Zabala Falcó, en nombre y representación de doña María Angeles, debo absolver y ABSUELVO a DECOVAMA 21, SL de la acción contra ella ejercitada imponiendo a la parte actora las costas de esta primera instancia". Notificada dicha resolución a las partes, por la demandante se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.
Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 25 de septiembre del actual.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO .
Se formula demanda en la que se indica, en esencia, que el 25 de marzo de 2008, la actora suscribió con la demandada contrató denominado de pre reserva, con objeto de una futura compraventa del inmueble consistente en un piso en la futura promoción que se situaría en la CALLE000 NUM000 - NUM001
, y en la que en tal momento se disponía tan sólo del proyecto básico. En dicho acto hizo entrega de 3.000 # que se destinarían finalmente como cantidad a cuenta.
Entendía el demandante que el referido negocio jurídico incumplía lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, ya que carecía de la información exigida por dicha normativa, encendiendo igualmente infringido lo dispuesto en la Ley 57/1968, ya que al recibir la cantidad entregada por el actor no se había constituido el aval o seguro previsto en dicha normativa.
Solicitaba la demandante se le restituyese la cantidad de 3000 # que había entregado.
La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia y entre otras cuestiones, que el documento suscrito el 25 de marzo de 2008 identificaban plenamente el bien, así como el precio y forma de pago, haciendo referencia al proyecto básico y licencia de obras, estableciéndose el día señalado para la firma del contrato privado de compraventa. Indicaba haber entregado en el momento de la firma del documento folleto informativo de la promoción con plena identificación del bien, si bien dicha información debía complementarse en el momento de la firma del contrato privado de compraventa, ya que entonces estaría concluido el proyecto de ejecución, que en el momento de la firma no estaba concluido, el cual desarrollaba el proyecto básico entonces existente.
La sentencia que se recurre desestimó la demanda.
Alega el recurrente que existe incongruencia en la sentencia recurrida, ya que en el fundamento tercero se niega la existencia de un contrato de arras, mientras que en el fundamento cuarto se indica que se pactaron unas arras confirmatorias penales.
Tal alegación debe ser desestimada.
No existe la contradicción a la que alude el recurrente, ya que la sentencia recurrida, en su fundamento tercero, si bien efectivamente indica que no existe contrato de arras, no obstante se desprende del conjunto de lo razonado en dicho apartado de la sentencia que lo que pretende argumentar es que no existe un contrato de compraventa con entrega de arras, sino una simple promesa de compraventa, señalando en el fundamento cuarto que, pese a tratarse de un precontrato, cabe la prestación de arras.
Considera el recurrente que existe infracción de la Ley 57/1968, ya que entiende que desde el momento en que se solicitan al comprador cantidades a cuenta es aplicable la citada normativa, con independencia de que el contrato de compraventa se haya formalizado o no.
Igualmente considera infringida la normativa recogida en el Real Decreto 515/1989. Indica que no constaban los datos de inscripción de la promotora, no se disponía de plano general de la vivienda ni descripción del trazado de redes eléctricas, agua, calefacción y garantías de las mismas ni medidas de contra incendios. No se puso a disposición de la demandante la superficie útil de la vivienda ni la descripción general del edificio, ni se facilita información relativa materiales de construcción, medidas de conservación del inmueble, ni consta es que está inscrito en el Registro de la Propiedad, ni se informó suficientemente del pago del precio, al no constar si existe posibilidad de subrogarse en el préstamo al promotor y en qué condiciones, ni las características del pago aplazado al no especificarse el importe de cada uno de los pagarés ni sus respectivos vencimientos. Tampoco se puso a disposición de la demandante copia de los estatutos proyectados, ni la fecha de entrega de la vivienda.
Tales alegaciones deben ser estimadas.
En primer lugar procede determinar la calificación jurídica del negocio jurídico suscrito entre las partes el 25 de marzo de 2008 (Documento 1, folios 58 a 60). La sentencia recurrida considera que lo concertado entre las partes es un precontrato.
Si bien se identifica la cosa objeto del negocio jurídico y se fija un precio, no obstante no queda concretada la fecha y periodicidad de los pagarés que se prevé se emitirán, ni tampoco la fecha en la que se abonará el resto del precio (370.329,98 #), ya que se vincula a la suscripción de la escritura, si bien del documento analizado no se desprende cuál pueda ser la fecha de suscripción de dichas escrituras.
Por otro lado, el propio objeto del contrato, se deduce de dicho documento, no queda suficientemente determinado, ya que si bien se identifica el piso, garaje y trastero, mediante la referencia a la planta y al número correspondiente, no obstante en el momento de suscribir el documento existía únicamente un proyecto básico, quedando relegada a la suscripción del proyecto de ejecución la determinación definitiva de las características y condiciones arquitectónicas de los inmuebles.
Tampoco queda definida la fecha de entrega de la vivienda, ya que únicamente se prevé la fecha en que el contrato privado de compra se suscribirá.
Si a lo indicado se añade la denominación de "pre reserva" -que no por legalmente atípica deja de ser elocuente en cuanto a la voluntad de posponer la celebración del contrato definitivo a un momento posterior-, y el hecho de que las partes acuerden suscribir posteriormente un contrato privado de compra, cabe concluir que nos encontramos ante un precontrato, que es aquél que se suscribe cuando las partes consienten en obligarse mediante un contrato futuro y que actualmente no celebran porque no pueden o no desean hacerlo. A través del precontrato, por tanto, las partes quedan "obligadas a obligarse" mediante el contrato a suscribir en el futuro.
Efectivamente, la figura del precontrato ha sido definida, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre del año 2005, que recoge la doctrina jurisprudencial elaborada al efecto, de la siguiente manera: "Como ya señaló la sentencia de esta Sala de 24 de julio de 1998 "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse" (en igual sentido, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2005, y 23 de diciembre de 1995 ).
No obstante, la cuestión estriba en determinar si, con arreglo a la normativa que cita el recurrente, el precontrato suscrito es válido y eficaz.
Con carácter general, debe tenerse en cuenta que en materia de venta de inmuebles a construir por el vendedor, se ha ido desarrollando una normativa claramente protectora de los derechos...
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SAP Cáceres 208/2017, 19 de Abril de 2017
...se recibe una cantidad de dinero a cuenta del precio de la vivienda a construir. De otro modo, como señala la SAP de Madrid (Sección 12ª) de 30 de septiembre de 2013 "se estaría frustrando la clara finalidad de la Ley ( artículo 3.1 del Código Civil ) que no es otra cosa que la de garantiza......