SAP Málaga 413/2013, 3 de Septiembre de 2013
| Ponente | HIPOLITO HERNANDEZ BAREA |
| ECLI | ES:APMA:2013:1916 |
| Número de Recurso | 978/2011 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 413/2013 |
| Fecha de Resolución | 3 de Septiembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 5ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE MARBELLA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE NULIDAD Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 978/2011.
SENTENCIA NÚM. 413
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª Inmaculada Melero Claudio
Dª María Teresa Sáez Martínez
En Málaga, a 3 de septiembre de dos mil trece.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella, sobre acciones acumuladas de nulidad y resolución de contrato de compraventa de inmueble, seguidos a instancia de Don Cayetano contra la entidad "Marbella Vista Golf S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Marbella dictó sentencia de fecha 31 de mayo de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"ESTIMO sustancialmente la demanda interpuesta por el Sr. Procurador Dª. LOURDES RUIZ ROJO en nombre y representación de D. Cayetano frente a MARBELLA VISTA GOLF, declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito en fecha de 27 de noviembre de 2003 y condenando a la demandada a devolver a la actora la cantidad entregada a cuenta del precio de 58.977, 10 euros, incrementada con los intereses legales, computados a partir de las fechas respectivas de entrega de las cantidades a cuenta, a determinar en ejecución de sentencia y hasta su completo pago.
DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por Dª INMACULADA SÁNCHEZ FALQUINA en representación de MARBELLA VISTA GOL SL, absolviendo a D. Cayetano de los pedimentos contenidos en la demanda.
Todo ello, sin condena en costas a ninguna de las partes."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 17 de junio de 2013.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase el recurso de apelación interpuesto y absolviese a la demanda de los pedimentos formulados en su contra, y estimase la demanda reconvencional formulada por esta parte, con expresa condena en costas al actor en ambas instancias. Alegó que la sentencia acoge la pretensión resolutoria formulada por el actor, con la argumentación de que, entre otros incumplimientos, no se ha otorgado aval en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Y lo cierto es que la doctrina estima que la no entrega de aval es una obligación accesoria, cuyo incumplimiento no puede constituir causa de resolución contractual, dado que la mayor garantía para el comprador es la terminación de la vivienda; y ésta se produjo, en el presente caso, en fecha 8 de noviembre de 2005, como consta acreditado en autos. En cuanto a la controversia relativa a la licencia de primera ocupación, se opuso también la apelante a las consideraciones y conclusiones que conducen, en la sentencia apelada, a la resolución del contrato. Acerca de las infracciones urbanísticas que se aluden en la sentencia apelada, aclara que la licencia de obras fue concedida en fecha 28 de abril de 2003 por el Ayuntamiento de Marbella y que la demandada adquirió posteriormente, no parcelas, sino auténticas fincas registrales para cuya construcción ya se había obtenido previamente la oportuna licencia de obras, según se ha indicado. Así pues, esta parte es un tercero de buena fe que adquiere unas fincas registrales debidamente inscritas en el Registro y, en consecuencia, amparado por la fe pública registral. Por lo tanto, esta parte cuenta con una licencia válida otorgada por el Ayuntamiento de Marbella, sobre cuya base ha construido 192 viviendas, entre las que está la litigiosa. En resumen, la obra de la promoción se ha culminado sin ningún problema en base a la licencia obtenida en su día por la entidad "Apex 2000 S.A.U.", y en ningún momento ha existido orden de paralización de las obras, sino todo lo contrario, se ha denegado por dos veces la suspensión de la ejecutividad de la licencia de obras, por lo que, en virtud del principio de presunción de legalidad de los actos administrativos que establece el artículo 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, dicha licencia hay que considerarla válida a todos los efectos. En cuanto a la obligación de entrega de la vivienda con la licencia de primera ocupación y la consideración de que el incumplimiento de dicha obligación comporta causa de resolución contractual, cita la apelante sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, que, "siguiendo la doctrina establecida por el Tribunal Supremo", consideran que "la falta de obtención de la licencia de primera ocupación no constituye incumplimiento contractual, pues no se pactó por las partes la obligación de entrega de la vivienda con la licencia de primera ocupación, sino que la entrega se supeditó a la finalización de las obras, que se entenderá verificada con la expedición del certificado final de obra por el técnico competente". Y resulta absolutamente indiferente a efectos de esta litis que la cédula de primera ocupación no se haya obtenido o se haya denegado, pues contractualmente no consta la obligación de entrega subordinada a dicho requisito. Ello no obstante, esta parte solicitó la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento de Marbella que no resolvió dicha petición, y en virtud de lo dispuesto en el art. 172.5ª de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, que regula la solicitud y obtención de las licencias urbanísticas, trascurrido el plazo establecido en dicho artículo, se dirigió la preceptiva comunicación de obtención por silencio administrativo de la licencia de primera ocupación al Ayuntamiento. En este sentido la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia de 10 de noviembre de 2009 de la Sección 6ª, declara que la licencia de primera ocupación solicitada en su día se ha obtenido por silencio administrativo, que es la regla vigente, y que no hay revisión de la licencia de obras pues el acuerdo de revisión caducó, según reconoce el propio Ayuntamiento; ni tampoco hay resolución administrativa ni judicial firme que anule tal licencia. Todo ello, conforme a la doctrina relativa a la acción de resolución contractual por incumplimiento amparada en el artículo 1124, ejercitada de contrario, evidencia que no se ha producido frustración del fin contractual del actor y que no se puede acoger su pretensión resolutoria.
Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y con imposición de las costas causadas en la tramitación del presente recurso a la apelante, añadiendo que sobre la falta de entrega de aval la recurrente argumenta su primer motivo de oposición en la ausencia de causa de resolución derivada de la falta de prestación de las garantías que establece la Ley 57/68. Reconoce el incumplimiento de dicha obligación, pero entiende que es de carácter accesorio y no principal. Y, muy al contrario de lo que manifiesta la apelante, ese incumplimiento no se puede catalogar como nimio o sin la entidad necesaria para llevar aparejada de forma autónoma la resolución contractual. Tampoco es cierto que las sentencias de las distintas Audiencias Provinciales así lo entiendan, sino que establecen en general que la falta de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta constituye causa de resolución contractual. La Audiencia Provincial de Málaga así lo ha expresado en diversas resoluciones, determinando el carácter esencial de esta obligación, cuyo incumplimiento faculta al comprador para resolver el contrato. A mayor abundamiento el contrato de compraventa redactado y predispuesto por la promotora, en su estipulación 6ª, así lo establecía, por lo que no es sólo el incumplimiento de una obligación legal de carácter principal y no accesorio, sino que además implica el incumplimiento de una obligación contractual que la promotora asumió en el contrato por ella redactado, con todo lo cual el incumplimiento es palmario, máxime sabiendo de antemano que la promotora no ha dado cumplimiento a ninguna de las numerosísimas sentencias que hay en su contra. En cuanto a la alegada infracción del artículo 1124 del CC y la indebida interpretación de la doctrina jurisprudencial en torno al mismo, así como sobre la obtención por silencio administrativo de la licencia de primera ocupación, la apelante mantiene una postura a todas luces subversiva, como es tratar de justificar que, pese a las irregularidades urbanísticas que constan acreditadas, la Licencia de Primera Ocupación ha sido concedida por silencio administrativo, aun en contra de la legalidad urbanística, lo que en derecho y de acuerdo con la normativa y jurisprudencia...
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