SAP Valencia 409/2013, 27 de Septiembre de 2013
| Ponente | EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ |
| ECLI | ES:APV:2013:4398 |
| Número de Recurso | 65/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 409/2013 |
| Fecha de Resolución | 27 de Septiembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 8ª |
Rº 65/13
SENTENCIA Nº 000409/2013
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
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EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistrados/as
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JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
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En la ciudad de VALENCIA, a veintisiete de septiembre de dos mil trece.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de VALENCIA, con el nº 001501/2010, por OCIOPOLIS S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª Mª DOLORES BRIONES VIVES y dirigido por el Letrado D. JOSE MORATA ALDEA contra D. Leovigildo,
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Rafael Y DIRECCION000 C.B. representados en esta alzada por el Procurador D. JAVIER BARBER PARIS y dirigido por el Letrado D. MANUEL MELLADO VIVÓ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por OCIOPOLIS SL, DIRECCION000 CB, D. Rafael y D. Leovigildo .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 10 de VALENCIA, en fecha 29 de Junio de 2012, contiene el siguiente: "FALLO: 1º) Estimando parcialmente la demanda interpuesta por OCIOPOLIS, S.L. contra DIRECCION000, C.B., D. Rafael y D. Leovigildo, condeno solidariamente a los demandados a abonar a la actora la cantidad de catorce mil ochocientos cincuenta y siete euros con sesenta y nueve céntimos (14.857,69 #), más el interés legal de la misma a devengar desde el 16 de julio de 2010.2º) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por OCIOPOLIS SL, DIRECCION000 CB, D. Rafael y D. Leovigildo, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 23 de Septiembre de 2013.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
La mercantil Ociopolis S.L. formuló el 30 de Julio de 2.010 y con fundamento esencial en los artículos 1.091, 1.101 y 1.124 del Código Civil, demanda de juicio ordinario contra DIRECCION000 C.B., Don Rafael y Don Leovigildo, en reclamación de la cantidad total de 74.695'14 euros, en concepto de rentas arrendaticias debidas, gastos e indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento del contrato, más los intereses legales devengados desde el tiempo de las facturas emitidas y el nacimiento de abonar la indemnización pactada por daños hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. El sustento fáctico de su pretensión era el siguiente: A) La actora es la propietaria del centro comercial y de ocio denominado " Mercado de Campanar ", antes "Mercado de Fuencarral", sito en el número 16 de la Avenida Tirso de Molina de esta Ciudad. B) En esa condición suscribió el 4 de Diciembre de 2.007 con la mercantil Mercado de Fuencarral, S.A. contrato de arrendamiento sobre los locales ubicados en la planta baja y planta calle del citado centro comercial (documento número uno de la demanda a los f. 18 al 43). C) El 26 de Noviembre de 2.008 dicha arrendataria concertó con la demandada un contrato de cesión sobre el local nº 021 ubicado en la planta baja, con el consentimiento de la arrendadora y al amparo de lo dispuesto en la estipulación 16ª del contrato (documento número dos de la demanda a los f. 44 al 69). D) Posteriormente y al resolverse el contrato de arrendamiento que vinculaba a Mercado de Fuencarral S.A. y a Ociopolis S.L., ambas entidades comunicaron esta circunstancia a todos los inquilinos, notificándoles que, a partir del 1 de Noviembre de 2.009, la hoy demandante quedaba subrogada en todos los contratos de cesión y requiriéndoles para que desde esa fecha le pagasen la renta y demás cantidades derivadas de sus contratos. La demandada fue informada mediante sendos burofaxes remitidos el 28 de Octubre por Mercado de Fuencarral S.A. y el 22 de de Octubre de 2.009 por Ociopolis S.L. (documentos números cuatro y cinco de la demanda a los f. 73 al 80) y E) No obstante ello, no ha recibido cantidad alguna de la demandada desde el mes de Noviembre de 2.009, quien ha desatendido los requerimientos efectuados y ha abandonado el local en el mes de Julio de 2.010 sin notificación previa, por lo que ante esta actuación, Ociopolis S.L. resolvió el contrato mediante sendos burofaxes de 14 de Julio y 26 de Julio de 2.010 (documentos números ocho y nueve de la demanda a los f. 97 al 115), al tiempo que le requirió el pago de las cantidades debidas, así como de las penalizaciones pactadas. La suma total reclamada de 74.695'14 euros, responde a la adición de 14.857' 69 euros en concepto de rentas y gastos devengados, más otros 59.837'45 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato (14.857'69 + 59.837'45 = 74.695'14). A su vez los 14.857'69 euros resultaban de las siguientes partidas: 1) 12.989'09 euros por rentas debidas de Noviembre de 2.009 a Julio de 2.010. 2) 2.803' 57 euros en concepto de gastos comunes del centro comercial (documentos números diez a diecisiete de la demanda a los f. 116 al 123). 3) 119'13 euros por gastos bancarios de devolución de recibos (documento número veintiseis de la demanda a los f. 132 al 141) y 4) 405'35 euros por consumo de electricidad (documentos números dieciocho al veinticinco de la demanda a los f. 124 al 131), aminorados en el importe de la fianza de 1.459'45 euros (12.989'09 + 2.803'57 + 119'13 + 405'35 = 16.317'14 - 1.459'45 =
14.857'69). De otro lado, los 59.837'45 euros correspondientes a la indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato eran el resultado del producto de aplicar a la renta mínima garantizada de 1.459' 45 euros, las cuarenta y una mensualidades que restaban de vigencia natural del contrato que se había pactado con una duración de cinco años (1.459'45 x 41 = 59.837'45). La parte demandada se opuso a la demanda interesando su íntegra desestimación y ello por las razones, que a los efectos de la presente resolución interesan, cuales son: A) Que el contrato de arrendamiento no ha sido resuelto, ya que aún continua en la posesión del local y únicamente ha cesado momentáneamente en su actividad. B) Que al no ser desde el inicio, la afluencia de público y el volumen de ventas los esperados, pactaron verbalmente con la entonces arrendadora Mercado de Fuencarral S.A. una exención en el pago de la renta y de los gastos de comunidad hasta que alcanzasen un mayor volumen de ventas, y que fue asumido por Ociopolis S.L. y C) La actual situación de impago ha venido provocada por los propios incumplimientos de la contraparte, toda vez que la relación concertada no es un simple arrendamiento, sino que al estar integrado el local objeto del mismo en un centro comercial, la actora se obligaba a prestar determinados servicios de gestión, publicidad y promoción del centro que claramente desatendió lo que impide que pueda ahora exigir las rentas. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda condenando solidariamente a los demandados DIRECCION000 C.B., Don Rafael y Don Leovigildo a abonar a la actora la cantidad de 14.857'69 euros, más el interés legal de la misma a devengar desde el 16 de Julio de 2.010 y ello sin hacer expresa imposición de costas, siendo esta resolución recurrida en apelación por ambas partes.
La demandante Ociopolis S.L. proyecta su discrepancia con la sentencia de instancia en el pronunciamiento relativo a la improcedencia de la reclamación de daños y perjuicios solicitados al considerar subsistente el vínculo arrendaticio existente entre partes. Esta pretensión fue rechazada por el juez "a quo" al entender que el hecho admitido de que la parte demandada cesase en su actividad en el mes de Julio de 2.010 fuese con carácter definitivo o temporal, el contrato no autorizaba a la demandante a llevar a cabo la resolución en la forma pretendida. En ese sentido decía que "lo que prevé la estipulación quinta, tras establecer que una vez extinguido el contrato, bien por finalización de su plazo de duración, bien por resolución anticipada del mismo, la cesionaria deberá devolver a la cedente el local arrendado, es que finalizado el contrato por cualquier causa, la posesión del local se entenderá devuelta automáticamente a la cedente, sin necesidad de requerimiento previo, desde el momento en que se tenga constancia de que la cesionaria ha procedido al abandono del mismo. Esto es, primero debe producirse la terminación del contrato por expiración del plazo o por resolución anticipada y como siguiente paso, el contrato prevé una forma de recuperación de la posesión del local si queda constancia de que la cesionaria ha abandonado el mismo, considerando a estos efectos como abandono la falta de actividad durante una semana." Añadiendo "que la parte actora confunde la previsión de recuperar la posesión una vez que el contrato ha quedado resuelto con la facultad misma de resolución contractual." Para este caso, si la arrendadora consideraba que los incumplimientos de la demandada eran determinantes de una resolución, únicamente podía instarla judicialmente y como quiera que en la demanda no se ejercita ninguna pretensión resolutoria, no cabe sino rechazar la reclamación de la indemnización prevista en la cláusula penal, pues la misma se contempla para el supuesto de resolución por incumplimiento de la cesionaria. El recurso se articula a través de tres motivos: 1º) Inaplicación de la doctrina de los actos propios. 2º) Error en la interpretación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y 3º) La procedencia de la indemnización de daños y perjuicios y su...
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