SAP Baleares 387/2013, 21 de Octubre de 2013
| Ponente | MARIA COVADONGA SOLA RUIZ |
| ECLI | ES:APIB:2013:2171 |
| Número de Recurso | 377/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 387/2013 |
| Fecha de Resolución | 21 de Octubre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00387/2013
SENTENCIA Nº 387
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a veintiuno de octubre de dos mil trece.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza, bajo el número 196/11, Rollo de Sala número 377/13, entre partes, de una, como demandados apelantes MINSAN PROMOTORA S.L. Y DON Ovidio, representados por el Procurador de los Tribunales DOÑA VICENTA JIMÉNEZ RUIZ y asistidos del Letrado DON JOSEP MARIA COSTA SERRA, y de otra, como apelados, la demandante RTM DESARROLLOS URBANISTICOS Y SOCIALES S.A., representada por el Procurador de los Tribunales DON ALBERTO VALL CAVA DE LLANO y asistida del Letrado DON JOHN RALPH GUSTASON GÓMEZ y la demandada reconvencional ZURICH INSURANCE PLC SUCURSAL EN ESPAÑA, no comparecida en esta alzada.
ES PONENTE la Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ
Por la Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza en fecha 10 de enero de 2013 se dictó Sentencia, aclarada por Auto de fecha 11 de febrero de 2013, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente "ESTIMANDO la demanda presentada por el procurador D. Alberto Vall Cava de Llano en nombre y representación de RTM DESARROLLOS URBANÍSTICOS Y SOCIALES contra MINSAN PROMOTORA S.L. Y D. Ovidio debo condenar y condeno a las demandadas al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha 14 de enero de 2007, según el clausulado pactado, así como estar y pasar por esta declaración, y en concreto a la entrega de las cantidades que aún son debidas a cuenta del precio final del contrato de fecha 14 de enero de 2007, esto es, la cantidad de 484.440'75 euros (IVA 8% INCLUIDO), incrementándose todo ello en los intereses de demora, según establece la estipulación segunda del contrato de compraventa, declarando la obligación personal y solidaria de DON Ovidio respecto al pago del precio de la compraventa pendiente de pago con imposición de costas a los demandados. Y desestimando la demanda reconvencional presentada por la procuradora Dª Vicente Jiménez en nombre y representación de MINSAN PROMOTORA SL Y D. Ovidio contra RTM DESARROLLOS URBANÍSTICOS Y SOCIALES Y ZURICH debo absolver y absuelvo a los demandados reconvenidos de los pedimentos formulados en su contra imponiendo a las demandadas reconvinientes el pago de las costas de la reconvención".
Que contra la anterior Sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 16 de octubre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la parte actora se condene a los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes litigantes en fecha 14 de enero de 2007 y que tenía por objeto la compra y venta de una vivienda, trastero y dos plazas de garaje, de futura construcción y por un precio total de 594.875.- euros (mas IVA), a abonar conforme al calendario de pagos que se recoge en el propio contrato y con garantía personal del codemandado. Alegaba a tal fin que dentro del término convenido se finalizaron las obras, lo que se puso en conocimiento de la demandada, requiriéndole para la designación del Notario autorizante de la futura escritura pública de compraventa y que tras solicitar la demandada un prórroga para el otorgamiento de la escritura, no volvió a establecer contacto alguno hasta que pasado un tiempo le comunica su voluntad de dar por resuelto el contrato imputándole un retraso en la entrega del inmueble; que la voluntad de la demandada es no cumplir con las obligaciones que le incumbían, dada su falta de interés en el contrato; y que dado que la parte compradora no se ha conducido ni conforme se obligó, ni mucho menos acorde al principio general de la buena fe que debe presidir toda relación contractual, deviene ajustada a derecho su pretensión de que se establezca la obligación de los demandados al cumplimiento forzoso del contrato, con todos los pronunciamientos que le son inherentes, condenándoles al pago de las cantidades aún debidas a cuenta del precio final (484.440,75.-euros), mas los intereses de demora estipulados y costas del procedimiento.
A dicha pretensión se opusieron los demandados quienes tras reconocer la realidad del contrato que les vincula, alegan que contrariamente a lo manifestado por la actora, se habían satisfecho todas las cantidades estipuladas y de abono anterior al otorgamiento de la escritura y toma de posesión de los inmuebles objeto del contrato; que cuando se puso en su conocimiento la terminación de las obras, las mismas no disponía de certificado o licencia municipal del fin de obra, por existir defectos en la ejecución, ni tampoco disponía de la misma en la fecha pactada para su terminación y entrega efectiva de los inmuebles al comprador; por lo que al haber incumplido la actora su obligación esencial de entrega efectiva de los inmuebles dentro del término pactado, pese al cumplimiento, por su parte, de todas las obligaciones que asumió contractualmente, formula reconvención en suplica de que se declare resuelto el contrato privado de compraventa, con devolución a la compradora de todas las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio (156.561,06.- euros) con responsabilidad solidaria de la entidad aseguradora ZURICH, con la que la vendedora había suscrito una póliza de seguros en garantía de la devolución de dichas cantidades.
A dicha demanda reconvencional se opuso la demandante principal, reproduciendo los mismos argumentos esgrimidos en su demanda, y alegando falta de acción de la demandante respecto de la pretendida acción resolutoria por ausencia de ofrecimiento de pago del resto del precio en los plazos pactados; así como la entidad aseguradora, al considerar que la demandada reconviniente carece de acción al tratarse de una entidad mercantil dedicada a la inversión y promoción inmobiliaria y la Ley 57/68 tan sólo ampara a los adquiriente de vivienda como destinatarios finales de la misma, amen de no existir el incumplimiento grave que se alega para dar por resuelto el contrato.
La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda y desestimo la reconvención y contra dicho pronunciamiento se alzan los demandados reconvinientes quienes tras renunciar a la pretensión ejercitada respecto de la entidad aseguradora ZURICH, reproducen como motivos de impugnación y en síntesis, los mismos argumentos esgrimidos en su escrito de contestación y demanda reconvencional en orden a la pretensión resolutoria ejercitada por incumplimiento de la obligación asumida por el vendedor respecto al plazo de entrega.
Centrado de este modo los términos del debate, resulta evidente que el objeto de la controversia pasa por determinar si hubo retraso en la entrega de los inmuebles objeto de la compraventa; si el plazo pactado a tal efecto puede ser considerado como esencial, a los efectos de la viabilidad de la acción resolutoria que se insta, y en su caso, si la demandada reconviniente se haya legitimada para el ejercicio de dicha acción al haber cumplido previamente todas las obligaciones contractuales asumidas. Al respecto, como ya argumentamos en la Sentencia de 25 de junio de 2012, las resoluciones de los tribunales han venido manteniendo que la fijación en el contrato, como es el caso, de un plazo para la entrega de los inmuebles, ni tan siquiera en supuestos en que se establezcan fechas aproximadas, no puede constituir una licencia a la que pueda acogerse el promotor para dejar a su arbitrio el cumplimiento de una obligación de entrega dentro del plazo pactado, lo que se haya vedado por el artículo 1.256 del Código Civil . Por ello, en absoluto se puede aceptar que los términos utilizados en el contrato para fijar la fecha de entrega son meramente orientativos, antes al contrario, son parte de las obligaciones que asume el promotor de las viviendas y debe cumplirlas según lo pactado, de manera que sólo cuando se de alguno de los supuestos de fuerza mayor no imputable a la promotora, podrá decirse que queda ésta exenta de responsabilidad por el retraso.
Cuestión distinta es si la no finalización de la construcción en el plazo expresamente pactado y su natural consecuencia de falta de entrega de los inmuebles objeto de compraventa, constituye un incumplimiento esencial que justifique la resolución del contrato a instancia del comprador cumplidor de sus obligaciones, o si por el contrario, se trata de un mero retraso en la entrega de la vivienda y, además, tácitamente consentido por el comprador. Al respecto refiere la STS de 28 de febrero de 1989, para la viabilidad de la acción resolutoria es precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:1º) la existencia de un vinculo contractual vigente entre quienes lo concertaron, 2º) la reciprocidad de las prestaciones...
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STS 423/2016, 24 de Junio de 2016
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