SAP Valencia 317/2013, 11 de Junio de 2013
| Ponente | VICENTE ORTEGA LLORCA |
| ECLI | ES:APV:2013:3501 |
| Número de Recurso | 163/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 317/2013 |
| Fecha de Resolución | 11 de Junio de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 163/2013 SENTENCIA 11 de junio de 2013
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 163/2013
SENTENCIA nº 317
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 11 de junio de 2013.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha veintiuno de diciembre de 2012, recaída en el juicio verbal nº 1561/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de los de Valencia, sobre desahucio y reclamación de rentas.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante PBB Insorbe Gestión Patrimonial, S.L., representada por la procuradora doña Lourdes Pérez Asensio y defendida por el abogado don Juan Corella Miguel, y como apelados los demandados don Pedro Francisco y don Abelardo, representados por la procuradora doña Mª. del Mar García Martínez y defendidos por la abogada doña Ana Isabel Galán Ballesteros.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
1º) Desestimando la demanda interpuesta por PBB Insorbe Gestión Patrimonial, S.L.contra D. Pedro Francisco y D. Abelardo, absuelvo a los demandados de las pretensiones entabladas contra los mismos.
2º) Condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas.
La defensa de la demandante interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se condene de acuerdo con el suplico de la demanda, así como que se revoque la condena en costas a la parte demandante en primera instancia.
La defensa de los demandados presentó escrito solicitando sentencia por la que confirme la sentencia 262/2012 de fecha 21 de diciembre de 2012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Valencia, desestimando el recurso de apelación interpuesto, e imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 10 de junio de 2013, en el que tuvo lugar.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
Este recurso se enmarca en las discrepancias existentes entre la actora, propietaria del local sito en la calle Quart número 128 derecha, de Valencia (documento 2), y los arrendatarios, que dejaron de pagar las rentas desde el mes de junio de 2012, por lo que les demandó de desahucio por falta de pago y les reclamó 4.627,30 euros en concepto de rentas debidas. El núcleo esencial de debate se polarizó en torno la alegación de los demandados de que a finales de abril de 2012, y en base al artículo 26 LAU, pactaron la suspensión del contrato de arrendamiento y de la obligación de pago de las rentas como consecuencia de las humedades aparecidas en el inmueble a los dos meses del contrato. La parte actora rechaza tal alegación, aunque admite que hubo negociaciones, pero que no llegó a existir un acuerdo para la suspensión del contrato.
La sentencia recurrida desestimó la demanda, razonando en síntesis:
SEGUNDO.- .../...
La prueba practicada no acredita propiamente que las partes alcanzasen dicho acuerdo .../...
Ahora bien, aun no considerando acreditado que las partes llegasen a cerrar un acuerdo de suspensión, la misma consecuencia procede en el presente caso por aplicación de lo dispuesto en los artículos 21 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (incluidos en el título II, relativo a los arrendamientos de vivienda, pero igualmente aplicables a los arrendamientos para un uso distinto, dada la remisión que a dichos preceptos hace el artículo 30, ubicado en el título III de la misma ley ).
.../... Esta suspensión contractual constituye una manifestación de la "exceptio non adimpleti contractus", ya que opera exonerando temporalmente al arrendatario de cumplir con su obligación principal de pago de la renta, como respuesta a su imposibilidad de hacer uso del inmueble arrendado en tanto el arrendador no realice las obras de conservación que la ley impone a su cargo .../...
Sentado lo anterior, la parte demandada ha justificado cumplidamente que el local arrendado no se encuentra en condiciones de ser utilizado normalmente: principalmente, a través del informe pericial emitido y ratificado en juicio por el arquitecto D. Juan, el cual indica que "el local presenta un problema generalizado de deterioro debido a la presencia de humedad que proviene del subsuelo y se manifiesta tanto en las paredes como en el pavimento e incluso en el muestrario de muebles de cocina cuyas puertas, debido al abombamiento producido por la humedad, no cierran correctamente. Las deficiencias de los cerramientos alcanzan una altura aproximada de 1,50 m. Las características de las deficiencias indican que se trata de un problema de humedad existente en el subsuelo, que asciende por los cerramientos por el efecto físico denominado capilaridad", y a propósito de las actuaciones a realizar señala que "dado el problema de humedades que presenta el local examinado, para poder habilitarlo para el uso previsto es necesario adoptar previamente medidas pasivas de protección, encaminadas a evitar las consecuencias de la presencia de la humedad. Estas medidas deben consistir en la impermeabilización del firme así como el tratamiento de los cerramientos que evite que se produzca el fenómeno de la capilaridad". El informe incluye una serie de fotografías en las que se observan los efectos de la humedad plasmados en manchas en las paredes y abombamiento de pavimento y puertas, y en la vista el perito ha explicado que había visitado el local a finales del verano de 2011 para emitir el documento de comunicación ambiental, fecha en la cual no apreció humedades, aunque tampoco era ese el objeto de su intervención, y que después fue requerido para valorar dichas humedades, las cuales se habían manifestado ya a finales del año 2011, y añade que se trata de un problema severo porque las humedades están muy avanzadas y que el local funcionalmente es inhabitable. Las referencias que igualmente realiza el perito a los comentarios que le hizo un vecino respecto a que el anterior arrendatario ya había tenido problemas de humedad resultan menos relevantes, pues lo cierto es que procede resolver estrictamente la situación del presente contrato, y al respecto queda probado que la deficiencia indicada impide destinar el local a su uso propio. Finalmente, parece oportuno dar respuesta a un argumento sugerido a través de sus preguntas al perito por el letrado de la parte actora, quien apunta a que, si las humedades se manifiestan en elementos comunes del edificio como el subsuelo o los muros de carga, no sería el dueño y arrendador del local el obligado a realizar las reparaciones necesarias sino la comunidad de propietarios. La cuestión de la legitimación pasiva frente a la reclamación del arrendatario para reparar la vivienda o local si los daños o patologías provienen de elementos comunes ha dado lugar a dos posturas distintas en doctrina y jurisprudencia, siendo la primera de ellas que en todo caso la obligación de mantener el objeto del arriendo en buen estado corresponde al arrendador, por lo que éste deberá efectuar la reparaciones por sí mismo o bien realizar las gestiones que sean necesarias ante la comunidad de propietarios para que sea ésta quien las lleve a cabo .../...
No obstante, considero que la cuestión no debe tener incidencia en el presente caso: por una parte, el perito se limita a constatar la existencia de humedades que afectan claramente al local, y no realiza un estudio detallado de su origen o de la necesidad de reparar elementos privativos o comunes, siendo un hecho indiscutido que el objeto del arrendamiento está afectado por dichas humedades; por otra, a los efectos que nos ocupan, esto es, la suspensión del contrato, lo cierto es que los arrendatarios se ven impedidos de utilizar el local, por lo que concurre el supuesto previsto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al margen de cuál sea el sujeto obligado a eliminar la causa del problema.
Por consiguiente, entiendo que la falta de pago de la renta queda justificada por la imposibilidad de utilizar el local debida a las humedades descritas, que produce como consecuencia la suspensión mencionada hasta que el objeto del arrendamiento vuelva a estar en condiciones aptas para su uso y, por ende, procede la desestimación de ambas pretensiones, tanto la de desahucio por falta de pago como la de reclamación de rentas.
Frente a tal modo de razonar, la parte apelante aduce, como primer motivo de su recurso, la admisión de oposición por causas distintas de las que permite el art.444 LEC, alegando en síntesis:
El Juez a quo diferencia las dos pretensiones existentes en la demanda, la de desahucio y la de reclamación de rentas impagadas, atribuyendo a la primera carácter sumario y a la segunda, plenario. Lo cierto es que nos parecen inseparables cuando se tratan de forma acumulada pues lo contrario dejaría sin eficacia lo dispuesto en la Ley ( art.444 LEC ) ya que la misma se refiere a la recuperación de la finca por impago de la renta o cantidad asimilada y en todos los casos sin excepción (incluido éste). Si ello no se hiciese así, ¿en qué caso tendríamos un proceso sumario de desahucio por impago de rentas? Salvo ignorancia por esta parte y dejándolo al mejor criterio de la Audiencia, entendemos que nunca. O, dicho sea de otro modo, todos los juicios...
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