SAP Valencia 95/2022, 7 de Marzo de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 95/2022 |
| Fecha | 07 Marzo 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000536/2021
SENTENCIA Nº 95
Ilmos. Sres.: Presidente:
DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados:
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DOÑA MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
En la ciudad de Valencia, a siete de marzo de dos mil veintidós.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de abril de 2021 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 785-2020 tramitados por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VALENCIA.
Han sido parte en el recurso, como demandante-apelante LA ENTIDAD GRANT CONSULTING SL, representada por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y dirigida por el Letrado D. VÍCTOR SAVAL ROMANÍ; como demandada- apelada
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MERLÍN PROPERTIES SOCIMI S.A. representada por la Procuradora Dª PURIFICACIÓN GINER LÓPEZ y dirigida por el Letrado D. JOSÉ MANUEL PASTOR ZACARES.
Es Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS.
Fallo
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La Sentencia de fecha 23 de abril de 2021 contiene el siguiente
"QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por GRANT
CONSULTING S.L contra MERLIN PROPERTIES SOCIMI S.A, por carencia sobrevenida del objeto, y, en consecuencia, declaro no haber lugar a la misma y absuelvo a la citada demandada de todos los pedimentos cursados en su contra. Todo, con expresa imposición de costas procesales a la entidad demandante.".
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Notificada la Sentencia, interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar, errónea determinación de concurrencia de carencia sobrevenida del objeto.
En segundo lugar, del interés en obtener la tutela judicial pretendida pues para el caso de estimarse la demanda, se produciría una adecuación de las rentas ya devengadas y posteriores a la declaración del Estado de Alarma, de manera que se distribuyera equitativamente el riesgo imprevisible y no previsto contractualmente, en términos, sentido y alcance interesados en nuestro escrito de demanda inicial. Ello conllevaría ineludiblemente a una adecuación del Informe de la Administración Concursal de Grant Consulting disminuyendo considerablemente su pasivo, lo que redundaría en un interés innegable del propio procedimiento concursal, que no es otro que el del conjunto de los acreedores concurrentes.
En tercer lugar, respecto a la supuesta situación de mora de Grant Consulting SL. En fecha de 19 de junio de 2020, la entidad Merlin Properties procedió a la ejecución de los avales por importe correspondiente a cuatro mensualidades de renta siendo el importe de 38.751,20.-€(.Documento 19 de la demanda), por lo que no se debe ningún importe correspondiente al periodo anterior a la declaración del estado de alarma, ni tampoco gran parte de los periodos posteriores.
En cuarto lugar y respecto al fondo del asunto, la actora está en situación de promover la modificación de aquellos contratos de tracto sucesivo que deviene innecesarios o sustancialmente inconvenientes en las circunstancias actuales.
Informe pericial emitido por el Sr. Felipe . Además, no es posible que, con una simple moratoria de 4 meses de renta, prevista en el RDL 15/2020 se haya subsumido cualquier acción tendente a restablecer el equilibrio en el contrato.
Auto APValencia 43-2021 de 10 de febrero.
Referencia a la Ley 3/2020 de 28 de septiembre sobre medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en su Disposición Adicional Séptima.
En quinto lugar, se alega interpretación errónea del concepto de imposición de costas en casos de carencia sobrevenida de objeto. Auto APValencia 330/2020 de 23 de noviembre de 2020.
El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.
Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:
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-Documental. 2.-Pericial.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 26 de enero de 2022 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.
Se han observado las prescripciones legales.
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Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.
La parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL GRANT CONSULTING SL vía interposición del recurso de apelación solicita se revoque la sentencia, dictándose otra en su lugar por la que:
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) Se declare que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo, todos ellos del 2020.
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) Se declare que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), momento ahora concretado en el 16 de febrero con el lanzamiento de los locales, procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de las partidas pactadas en los contratos de arrendamiento, con más las partidas correspondientes por gastos de comunidad, IBI y terraza.
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) Y se condene a la entidad demandada a estar y pasar por dicha declaración con condena en costas procesales.
El juzgador de instancia considero:
" PRIMERO. - Objeto de la controversia.
En la presente relación jurídica procesal, por el Procurador de los Tribunales, Sr. Alario Mont, en representación de Grant Consulting S.L, se ejercita acción personal de revisión contractual fundamentada en la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus contra Merlin Poperties Socimi S.A, ello, respecto de los dos contratos de arrendamientos suscritos entre Grant Consulting S.L y Metrovacesa, S.A, en fecha 1 de abril de 2016, a los que se subrogó en la posición de arrendadora la demandada, recayentes estos sobre los locales ubicados en el Centro Comercial El Saler de la localidad de Valencia y explotados, respectivamente, bajo las denominaciones "100 Montaditos" (local número 14) y "La Sureña" (local número 12-13), y ello sobre la base de los siguientes hechos que lo sustentan:
Los indicados inmuebles objeto de los contratos de arrendamiento se hallaban destinados al sector de restauración, actividad que se suspendió por medio de RD 463/2020 para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, desde el día 14 de marzo, y que no se pudo reanudar hasta el mes de mayo, aunque con las restricciones de desplazamiento existentes. Ello provocó toda una serie de pérdidas en el negocio, y que, dada la situación imprevisible y extraordinaria, sostiene la actora, justifican un restablecimiento del equilibrio en las obligaciones de las partes, al no contener los citados contratos previsión alguna de atribución de los riesgos derivados de una situación como la existente. Tan solo se contempló que la renta que sería la resultante de aplicar un porcentaje del ocho por ciento de la cifra o volumen de ventas verificada en los locales arrendados y se pacta una renta mínima garantizada de tal magnitud, que hace que el importe efectivo de la renta fuera muy superior al que resultaría del pactado 8% de la cifra de ventas.
Finalmente, adujo la demandante que pagó con puntualidad los recibos de renta y demás cantidades asimiladas hasta el mes de marzo de 2020, mes en el que la arrendadora le comunicó que le propusiera un plan de pagos de recibos del mes de marzo que vendrán devueltos, para que fueran pagados "en un período de no más de tres meses, fraccionados los pagos en transferencias a realizar mensualmente". Posteriormente, y una vez declarado el Estado de alarma, Merlin
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Properties S.A le comunicó la posibilidad de aplicar una bonificación total de la renta pagadera por el arrendatario d hasta que se levantara la suspensión de apertura al público.
Indica la actora, en síntesis, que la suspensión de la actividad de hostelería y restauración había imposibilitado la explotación del negocio arrendado al no haber mantenido el arrendador en el goce pacífico y útil al arrendatario en la explotación del negocio arrendado, frustrando así la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, motivo por el que postula que no existía obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales. Por lo expuesto, pide el dictado de una sentencia por la que:
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se declare que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo, todos ellos del 2020.
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Se declare que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de...
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