SAP A Coruña 382/2013, 18 de Septiembre de 2013
| Ponente | RAFAEL JESUS FERNANDEZ-PORTO GARCIA |
| ECLI | ES:APC:2013:2334 |
| Número de Recurso | 166/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 382/2013 |
| Fecha de Resolución | 18 de Septiembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 3ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3A CORUÑA SENTENCIA: 00382/2013
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN TERCERA
LA CORUÑA
S E N T E N C I A
Presidenta:
Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar
Magistrados:
Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena
Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García
______________________________________________
En La Coruña, a dieciocho de septiembre de dos mil trece.
Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 166 de 2013, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 9 de noviembre de 2012 en los autos de procedimiento ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de La Coruña, ante el que se tramitaron bajo el número 854 de 2010, en el que son parte:
Como apelantes, los demandados DON Agapito, mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE000, NUM000, NUM001, provisto del documento nacional de identidad número NUM002
; y DON Amador, mayor de edad, vecino de Cerceda (La Coruña), con domicilio en Xalo, CALLE001, NUM003, provisto del documento nacional de identidad número NUM004, ambos representados por el procurador don José-Martín Guimaraens Martínez, y dirigidos por el abogado don Antonio Astray Chacón.
Como apelada, la demandante «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE " URBANIZACIÓN000 "», sita el lugar de Cerceda (La Coruña), parroquia DIRECCION000, lugar de DIRECCION001, con número de identificación fiscal NUM005, representada por la procuradora doña Concepción Pérez García, bajo la dirección del abogado don Manuel Fernández Veiga.
Versa la apelación sobre nulidad de contratos de cesión de espacios comunes.
Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 9 de noviembre de 2012, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de La Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Pérez García en nombre y representación de la comunidad de propietarios URBANIZACIÓN000 " DIRECCION001 contra don Agapito y don Amador y en consecuencia: 1º.- Se declara la nulidad de los contratos de cesión de local social de la comunidad de propietarios suscritos con fecha 20 de octubre de 2003 y 1 de febrero de 2005.
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- Se condena a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración de nulidad y a don Amador al desalojo del local social debiendo poner el mismo a disposición de la comunidad, apercibiéndolo de lanzamiento, con imposición de costas».
Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por don Agapito y don Amador, dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se presentó por «Comunidad de Propietarios de " URBANIZACIÓN000 "» escrito de oposición al recurso. Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 19 de febrero de 2013, previo emplazamiento de las partes.
Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.
Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial las actuaciones remitidas por el Juzgado el 15 de marzo de 2013, siendo turnadas a esta Sección el 11 de abril de 2013, registrándose con el número 166 de 2013. Por el Sr. Secretario Judicial se dictó el 24 de abril de 2013 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente e indicando los componentes del tribunal.
Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial el procurador don JoséMartín Guimaraens Martínez en nombre y representación de don Agapito y don Amador, en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como la procuradora doña Concepción Pérez García, en nombre y representación de «Comunidad de Propietarios de " URBANIZACIÓN000 "», en calidad de apelado. Se dictó providencia mandando quedar el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese.
Señalamiento .- Por providencia de 17 de junio de 2013 se señaló para votación y fallo el pasado día 17 de septiembre de 2013, en que tuvo lugar.
Ponencia .- Es ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.
Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones, salvo en lo que difieran de los que se exponen a continuación.
Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
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- «Comunidad de Propietarios de " URBANIZACIÓN000 "» es una comunidad de unas 750 parcelas y viviendas unifamiliares, que ocupa terrenos pertenecientes a dos Ayuntamientos cercanos a La Coruña. Se constituyó a medio de escritura pública de 14 de abril de 1982. Además de las parcelas destinadas a usos privativos, tiene varias para usos comunes, administrativos, deportivos (campos de fútbol, polideportivo, pistas de tenis, piscina), sociales (edificio social), recreo (jardines, lago, zonas infantiles), además de los viales interiores (que no consta si fueron cedidos a la Administración o siguen siendo privados.
Su convivencia se rige por los estatutos fundacionales contenidos en la citada escritura pública, y supletoriamente por la Ley de Propiedad Horizontal, y en su defecto por las normas del Código Civil en materia de comunidad de bienes.
Sus órganos de gobierno, según los estatutos, son: el presidente, una junta directiva, el administrador y la junta general de propietarios. En lo que aquí interesa, la Junta Directiva se reúne una vez al mes, adoptándose los acuerdos por mayoría, y entre sus funciones está «conocer y decidir en todos los asuntos de interés general para la comunidad, adoptando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de toda la comunidad» según se recoge en dichos estatutos.
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- En el edificio social había unas instalaciones de hostelería, que se explotaban como cafetería, restaurante y autoservicio, de forma irregular en el tiempo y mediante concesión a terceros. Al mismo tiempo constituían el local social, que podían utilizar libremente los miembros de la comunidad, sin obligación de realizar consumición, y era donde celebraban las juntas de propietarios; también se ubica allí la oficina de la junta directiva.
Durante varios años la junta directiva intentó que algún industrial se hiciese cargo de la explotación del local, pero siempre era abandonado al poco tiempo, incluso aunque el cesionario no pagase renta alguna.
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- En el año 2003, siendo presidente don Agapito, la junta directiva acordó publicitar la cesión del local, presentándose dos ofertas. Tras deliberarlas, la junta decidió ceder el local a don Amador, por considerar que era quien "daba más garantía", pues había que realizar diversas obras y reposiciones de material.
En ejecución del acuerdo de la junta directiva, el 20 de octubre de 2003 don Agapito suscribió un contrato de cesión con don Amador, por el que la comunidad cedía el uso y explotación de la cafetería, restaurante y autoservicio, durante el plazo de cinco años, por la renta mensual de 180,30 euros, si bien la comunidad abonaría la totalidad de la energía eléctrica del local (que era conjunta con la correspondiente a la piscina, pistas de tenis y vestuarios) y el 50% de la calefacción.
Como a lo largo del año 2004 se advirtiese que era necesario realizar una inversión relativamente importante, con el fin de que don Amador pudiera amortizarla, la junta directiva acordó ampliar el plazo a 10 años; y a tal efecto se otorgó un contrato de cesión el 1 de febrero de 2005, por el mencionado plazo, y las mismas condiciones que el anterior.
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- El 28 de noviembre de 2009 se celebró junta de propietarios. El punto 7º del orden del día era del tenor literal siguiente: «cesión del local social para Café bar restaurante y perjuicio económico para la Comunidad» . En su desarrollo se debatió ampliamente sobre los consumos de energía eléctrica, pero ulteriormente el administrador de la comunidad aclaró que «se estaba pidiendo autorización a los comunitarios para que el Presidente de la Junta Directiva pudiese ejercitar las acciones necesarias para la rescisión de la cesión del local social por sus cláusulas abusivas y perjudiciales para la Comunidad» . En el peculiar sistema de votación se da a entender que el acuerdo fue aprobado.
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- El 1 de junio de 2010 «Comunidad de Propietarios de " URBANIZACIÓN000 "» dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia, aduciendo la nulidad o anulabilidad del contrato por infracción del artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, al no haberse aprobado en junta de propietarios el arrendamiento del local contra don Agapito (presidente de la comunidad que suscribió el contrato) y don Amador (cesionario). Alegaron fundamentos legales y terminaron suplicando se dictase sentencia declarando la nulidad del contrato, y condenando al desalojo del local.
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- Los demandados se opusieron a la demanda alegando: (a) prejudicialidad penal, pues algunos miembros de la comunidad habían interpuesto una querella por estafa basada en los mismos hechos; (b) falta de legitimación activa, por no haberse adoptado el acuerdo en legal forma, y...
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