STSJ Comunidad Valenciana 433/2013, 30 de Abril de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 433/2013 |
| Fecha | 30 Abril 2013 |
T.S.J.C.V
SALA DE LO CONTENCIOSO
Sección Primera
Procedimiento Ordinario nº 277 /2009
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
En la Ciudad de Valencia, a 30 de abril del 2013
Visto por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, compuesta por:
Ilmos /as.Sre/as
Presidente: Sr. D. Mariano Ferrando Marzal
Magistrados /as: Don Carlos Altarriba Cano, D Edilberto Narbón Laínez, Doña Desamparados Iruela Jiménez, Doña Estrella Blanes Rodríguez
SENTENCIA NUM: 433
En el recurso contencioso administrativo núm. 277 /2009, interpuesto por D. Carlos Miguel Y Dª Almudena representado por el Procurador D. Rafael Francisco Alario Mont y asistido por el letrado D. Dario Dobon Blanquer en impugnación de la resolución del Conseller de Medio Ambiente, Agua Urbanismo y Vivienda de 5.5.2009, que aprobó la Homologación y Plan Parcial del Sector Lagunas de Rabassa del Municipio a de Alicante, así como la aprobación provisional de 13.6.2006 del Ayuntamiento de Alicante de Homologación, Plan Parcial y PAI de la U.E. única del Sector Rabassa
Habiendo sido parte en autos como demandada la CONSELLERIA DE MEDIO AMBIENTE, AGUA Y URBANISMO representada y asistida por el letrado de la Generalitat y el AYUNTAMIENTO DE ALICANTE, representado por la procuradora Purificación Higuera Lujan y asistido por el letrado D. Manuel Cordon Gamiz y como codemandados VIVIENDAS SOCIALES DEL MEDITERRANEO SL, representada por el procurador
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Jorge Ramón Castello Navarro y asistido por el letrado D. Rafael Ballester Cecilia y DEPROINMED SL, por representada por el procurador D. Jorge Ramón Castello Navarro y asistida por la letrada Dª Rosa Cussac Crespo.; siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Estrella Blanes Rodríguez.
Interpuesto el recurso y formalizada demanda los recurrentes suplican se dicte sentencia anulando las resoluciones impugnadas.
Las representaciones de las demandadas contestaron a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se desestimase el recurso.
Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba, se practicó con el resultado que obra en autos y, tras la presentación de conclusiones, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.
Se señaló la votación para el veintinueve de enero de 2013., deliberándose en sucesivas sesiones hasta pronunciar el Fallo esta Sala en fecha 23.4.20013
En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.
Constituye el objeto del recurso la anulación de de la resolución del Conseller de Medio Ambiente, Agua Urbanismo y Vivienda de 5.5.2009, que aprobó la Homologación y Plan Parcial del Sector Lagunas de Rabassa del Municipio de Alicante, así como la aprobación provisional de 13.6.2006 del Ayuntamiento de Alicante de Homologación, Plan Parcial y PAI de la U.E. única del Sector Rabassa.
La anulación que se pretende se fundamente en las siguientes consideraciones:
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y 2º-La mercantil adjudicataria del PAI Viviendas Sociales del Mediterráneo no reúne los requisitos legales para ser agente urbanizador no consta que está debidamente calificada para contratar con la administración y el procedimiento de adjudicación del PAI, no se ha ajustado la ley de Contratos.
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- No es razonable una transformación urbanística como la que se pretende- 4 millones de metros cuadrados y 13.503 viviendas- a través de una Plan Parcial, de iniciativa privada al margen del Plan General.
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- No ha disponibilidad de recursos hídricos el informe favorable de la CHJ es desfavorable.
CUESTIONES RELATIVAS AL PROGRAMA :
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-En cuanto a las previsiones del PAI: La proposición jurídico económica incluye partidas improcedentes en el presupuesto de cargas (19% para calcular el presupuesto de contrata, 13% gastos generales y 6% beneficio contratista) y no cabe incluir tales partidas cuando ya se prevé una partida específica de gastos de gestión de programa y de beneficio del urbanizador por ser una redundancia. Lo mismo respecto a una partida específica de gastos financieros por ser redundante con los gastos de gestión y suplidos. No hay previsión de las indemnizaciones a los propietarios en la proposición jurídica económica, quedando diferidas al proyecto de reparcelación.
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.-Obligación de retribución en especie: VISOMED se adjudicaría de forma obligada el 53%, de aprovechamientos subjetivos de los propietarios en pago de gastos de urbanización, materializando en viviendas protegidas y uso terciario, comprometiéndose a edificar un 50% de estas y el otro 50% desarrollaría la promoción mediante concertación con la administración y otras empresas, con procedimiento concursales llevados a cabo por la Generalitat, para acceder a la propiedad del suelo, sin dar opción a los propietarios de pago en metálico, erigiéndose en único y exclusivo gestor de la vivienda pública, lo que supone un atentando contra la libre competencia y mercado. Respecto al uso terciariose adjudica igualmente en especie un 53 % del aprovechamiento, partiendo de un valor de partida del suelo terciario de 312, 76 euros y un valor metro cuadrado de techo residencial de 192,96 euros, obtenido por el método residual -valor suelo se corresponde con el 20% del valor de repercusión de suelo sobre techo de un m2 de vivienda protegida de régimen especial, considerando injustificados los valores de partida del suelo residencial y terciario. Igualmente injustificados los coeficientes de ponderación: 0,9 para el terciario con volumetría específica y un 0,1 para el terciario deportivo, bonificando estos usos.
II) El urbanizador vincula el Programa a la construcción de la vivienda protegida de manera genérica sin determinar el régimen concreto (existen tres tipos de viviendas protegidas : de régimen especial, de régimen general y de precio concertado con valores superiores (1.697,92 euros la VPRG y 2.183, 04 la VPPC en el 2008), la propuesta del PAI ( con un valor de 1.158 euros /m2 ) y valor del suelo de 192,96 euros m2, parte de una valoración del 2002, que no ha actualizado y que afectaría al coeficiente de retribución fijado en el 53%.
III) Elevado coeficiente de intercambio propuesto, utilizando criterios en su propio beneficio y obviando garajes y trasteros obteniendo un coeficiente de retribución de un 53% que debería modificarse a la baja teniendo en cuenta los valores de la Vivienda protegida del 2008, siendo altísimo y abusivo, consecuencia de las cargas que ascienden a 187 millones, sin tener en cuenta las indemnizaciones que no están previstas, pudiéndose incrementar las cargas urbanísticas teniéndolo que asumir en metálico, al preveerse una retasación en caso de que se alteren el precio de las obras. El riesgo y ventura del urbanizador queda cubierto atentando contra el principio de equidistribucíon de cargas y beneficios entre el urbanizador y propietario. El precio de la urbanización puede retasarse y los precios de las viviendas son inamovibles con valores del 2002, sin clausula de revalorización, lo que determina que los propietarios del suelo estén financiando la urbanización.
IV.-Con posterioridad a la aprobación del Programa, que establecía la imposibilidad del uso terciario de centros comerciales de tercer categoría e hipermercados, se prevé a instancia del Urbanizador con un Convenio mediante la aprobación de la Modificación Puntual del Plan General nº 31en relación con el articulo 95, para la implantación de IKEA, introduciendo modificación en el Plan Parcial, modificando las condiciones de licitación, del planeamiento, sin modificar la propuesta jurídico económica y modificando las condiciones de adjudicación del programa
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Injustificado interés general, en cuanto al terciario deportivo, el Programa prevé una parcela privada de uso terciario deportivo DP de 78.000 m2, con coeficiente de ponderación del 90% con adjudicación a titularidad privada y gestión privada, debiendo en todo caso ser de dotacional pública
. Considera que se ha ido vaciando de contenido a favor del urbanizador y en detrimento de los propietarios del suelo, con adjudicación previa del contenido económico del sector en condiciones excepcionales, el justo reparto de beneficios y cargas y cuando llegue la reparcelación resultara vacía de contenido
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Reparcelación encubierta: se establece en el Plan Parcial y en los Planos de Ordenación estructural pormenorizada 0-1 (Zonificación) la ubicación de las parcelas destinadas a viviendas protegidas ( recayentes a bulevares, alineaciones exteriores y ejes comerciales) adjudicadas de antemano al urbanizador en un 53 %, tanto residencial, como terciario, disponiendo el urbanizador del 53% de los aprovechamientos urbanísticos, sin haber desembolsado un solo euro.
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- Falta de garantías de la promoción de viviendas protegidas, plazos de ejecución y compromisos. Será el Urbanizador quien marque el ritmo de inicio de la construcción de las viviendas a su interés.
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Aprovechamiento subjetivo de propiedad municipal 10% del aprovechamiento lucrativo, liberados de la obligación de destinarlos a vivienda social y pudiendo optar por la retribución en metálico o en especie opción que no se concede a los propietarios
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La Modificación Puntual nº 31 del PGOU, que no resulta objeto de recurso, modificará las condiciones de la adjudicación de manera muy sensible.
Concluyen que solo se persigue el enriquecimiento y beneficio propio del urbanizador, en perjuicio de los propietarios, sirviéndose de instituciones...
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