SAP Málaga 208/2013, 15 de Abril de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 208/2013 |
| Fecha | 15 Abril 2013 |
S E N T E N C I A Nº 208 /2013
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D.JOSE JAVIER DIEZ NUÑEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES
D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 218/2011
JUICIO Nº 4/2007
En la Ciudad de Málaga a quince de abril de dos mil trece.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso LA RESERVA DE MARBELLA que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. RAFAEL F. ROSA CAÑADAS y defendido por el Letrado D. RAMÓN-CARLOS PELAYO JIMÉNEZ. Es parte recurrida María Luisa, Rafael, Florencia y Adrian que está representado por el Procurador D. JOSE MARIA VALDES MORILLO y defendido por el Letrado D. MANUEL DE LAS HERAS PEREZ, que en la instancia ha litigado como parte demandante.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 12 de julio de 2010, en el juicio antes
dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que Que estimando como estimo parcialmente la demanda presentada a instancia de D. Adrian, Dª. María Luisa, D. Rafael y Dª. Florencia, representados por el Procurador D. José María Valdés Morillo, contra la mercantil La Reserva de Marbella S.A., sobre resolución de contrato de compraventa, debo dictar sentencia con los siguientes pronunciamientos:
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) Declarar resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre D. Adrian y Dª. María Luisa, como compradores, y La Reserva de Marbella, S.A., como vendedora, de fecha 24 de julio de 2.003; Asimismo, declarar resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre D. Rafael y Dª. Florencia, como compradores, y La Reserva de Marbella, S.A., como vendedora, de fecha 31 de julio de 2.003
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) Condenar a la entidad demandada a que abone al matrimonio Adrian María Luisa la suma de 71.008,14 euros (SETENTA Y UN MIL OCHO EUROS CON CATORCE CENTIMOS) por el total de las cantidades entregadas a cuenta del precio por parte de la demandante. Asimismo, condenar a la entidad demandada a que abone al matrimonio Rafael Florencia la suma de 76.472,47 euros (SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS) por el total de las cantidades entregadas a cuenta del precio por parte de la demandante.
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) Condenar a la demandada al abono del interés legal de la suma antes referida desde la fecha pactada para la entrega de la vivienda, 31 de mayo de 2.005, hasta la fecha en que se produzca el pago de la suma objeto de condena.
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) No hacer especial pronunciamiento en materia de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes, por mitad."
Líbrese y únase certificación de esta sentencia a las actuaciones, con inclusión de la original en el libro de sentencias."
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 14 de marzo de 2013, quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.
Resumen de antecedentes.
En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, los cónyuges don Adrian y doña María Luisa, y los cónyuges don Rafael y doña Florencia, una acción personal, dirigida a la resolución de los contratos de compraventa de vivienda concertados entre aquellos y la demandada, entidad mercantil La Reserva de Marbella, S.A, en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con reclamación de la devolución de las cantidades satisfechas por los compradores a la vendedora como anticipo a cuenta del precio de la compraventa. La pretensión se sustenta en el incumplimiento contractual de la parte vendedora, referido dicho incumplimiento a la obligación de entregar la vivienda objeto de la compraventa en las condiciones pactadas en el contrato; alegando los demandados reconvinientes que la promoción inmobiliaria en la que se encuentra integrada la vivienda comprada no se encuentra ajustada a la legalidad urbanística, faltando además la concesión expresa de la licencia de primera ocupación de la referida vivienda, así como el aseguramiento por la promotora de las cantidades anticipadas por los compradores.
La primera instancia ha finalizado con el dictado de sentencia por la que se estima parcialmente la demanda, declarando la resolución del contrato de compraventa y condenando a la demandada a abonar a los demandantes las cantidades reclamadas, más los intereses legales desde la fecha pactada para la entrega de la vivienda, 31 de mayo de 2005, hasta el pago de las sumas objeto de condena, sin expresa imposición de las costas procesales causadas.
La ratio decidendi de la sentencia se centra en las siguientes consideraciones:
En cuanto a la licencia de primera ocupación, la Sentencia de la Sala Tercera del tribunal Supremo de 28 de enero de 2009 ha negado la posibilidad de que por la vía del silencio administrativo se entiendan concedidas licencias urbanísticas contrarias a la ordenación territorial o urbanística. Careciendo las viviendas objeto del proceso de licencia de primera ocupación, es preciso analizar si, por este hecho, puede el comprador resolver el contrato por incumplimiento de la vendedora. Cuestión que es resuelta en sentido afirmativo, con apoyo en la SAP Málaga, Sección 4ª, de fecha 16 de enero de 2009, extensamente citada.
En cuanto a la licencia de obras, aun cuando el examen de la legalidad urbanística es ajeno a la jurisdicción civil, correspondiendo a la jurisdicción contencioso-administrativa, como así ocurre en este caso, ello no impide la apreciación conjunta de una licencia de primera ocupación otorgada por silencio administrativo y una licencia de obra impugnada judicialmente como supuestos que afectan directamente a las viviendas en sí y con ello a los propios compradores, que no tienen por qué asumir los riesgos derivados de las infracciones o irregularidades urbanísticas, debiendo el comprador de buena fe quedar a salvo de las ulteriores decisiones jurídica o administrativas que incidan o cambien su situación y posición en relación con el inmueble adquirido. Por lo que cabe concluir con el incumplimiento de la vendedora, que falta a su obligación de entregar la vivienda con las debidas autorizaciones y licencias administrativas. Contra la sentencia se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación, basado en diversos motivos que son examinados separadamente a continuación.
Sobre la impugnación de la cuantía del procedimiento.
La parte demandada apelante impugna en esta alzada la cuantía del procedimiento fijada por la parte actora en la demanda.
De conformidad con lo establecido en el art. 255 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), el demandado podrá impugnar la cuantía de la demanda cuando entienda que, de haberse determinado de forma correcta, el procedimiento a seguir sería otro, o resultaría procedente el recurso de casación. En el juicio ordinario se impugnará la adecuación del procedimiento por razón de la cuantía en la contestación a la demanda y la cuestión será resuelta en la audiencia previa al juicio.
El proceso civil se rige, entre otros, por el principio de preclusión, con plasmación legal en el art. 136 LEC, a cuyo tenor transcurrido el plazo o pasado el término señalado para la realización de un acto procesal de parte se producirá la preclusión y se perderá la oportunidad de realizar el acto de que se trate.
Además, ha de tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial que veda el planteamiento en la segunda instancia de cuestiones nuevas no suscitadas en los escritos fundamentales del proceso, lo que no es procedente por lo que supondría de indefensión para la parte recurrida al ir frontalmente en contra del principio fundamental de contradicción, privándosele de haber podido rebatir en el momento procesal oportuno ( SSTS de 15 de abril y 14 de octubre de 1991, 3 de abril y 28 de octubre de 1992, 28 de noviembre de 1995, 7 de junio de 1996, 28 de abril y 19 de diciembre de 1997, 31 de octubre de 1998, 2 de febrero de 2000 y 13 de febrero de 2001 ).
Lo extemporáneo y por demás novedoso de la pretensión impugnatoria de la parte apelante impone su rechazo. Con desestimación del primer motivo del recurso de apelación examinado.
Sobre la carencia de virtualidad resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación.
La parte apelante impugna el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia por el que se declara la resolución de los contratos de compraventa suscritos y se opone a las consideraciones jurídicas que le imputan el incumplimiento de tales contratos por la supuesta falta de la licencia de primera ocupación, a la que se niega virtualidad resolutoria. Alega la apelante la existencia de licencia de obra y de licencia de primera ocupación, referidas a la vivienda objeto de las compraventas resueltas, así como la irrelevancia de discusiones urbanísticas sobre aquellas, invocando la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y el Notariado, que resaltan el carácter accesorio de la licencia de primera ocupación, salvo que se pacte lo contrario en el contrato,...
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