SAP Vizcaya 195/2012, 7 de Mayo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 195/2012 |
| Fecha | 07 Mayo 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA
Sección: 5ª. Atala
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
N.I.G. / IZO : 48.04.2-10/030606
A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 86/2012
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Jdo. 1ª Instancia nº 3 (Bilbao) / Lehen Auzialdiko 3 zk.ko Epaitegia (Bilbo)
Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 1411/2010(e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: PROMOCIONES INMOBILIARIAS LARRAÑETA GANE S.L.
Procurador/a / Prokuradorea: LUCILA CANIVELL CHIRAPOZU
Abogado/a / Abokatua: JAVIER AÑIBARRO DEL OLMO
Recurrido/a / Errekurritua : Juana y Héctor
Procurador/a / Prokuradorea: ISABEL SOFIA MARDONES CUBILLO y ISABEL SOFIA MARDONES CUBILLO
Abogado/a / Abokatua: ISABEL RAMOS ALVAREZ y ISABEL RAMOS ALVAREZ
SENTENCIA Nº: 195/2012
PRESIDENTE
Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ
MAGISTRADOS
Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
En la Villa de Bilbao, a 7 de mayo de 2012.
Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario nº 1.411 de 2010, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3, de Bilbao, y del que son partes como demandante, PROMOCIONES INMOBILIARIAS LARRAÑETA GANE, S.
L., representado por la Procuradora, Dª Lucila Canivell Chirapozu y dirigido por el Letrado D. Javier Añibarro del Olmo, y como demandados, Dª Juana y D. Héctor, representados por la Procuradora, Dª Isabel Sofía Mardones Cubillo y dirigidos por la Letrada, Dª Isabel Ramos Álvarez, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN
Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 16 de diciembre de 2011, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: " FALLO:PRIMERO. Desestimar la demanda formulada por la mercantil "Promociones Inmobiliarias Larrañeta Gane, S.L." contra don Héctor y doña Juana y, en consecuencia, absuelvo a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a la actora las costas procesales causadas.
Estimar la demanda formulada por don Héctor y doña Juana contra la mercantil "Promociones Inmobiliarias Larrañeta Gane, S.L." y, en consecuencia:
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- Se declara resuelto por incumplimiento de la parte compradora tanto el contrato privado de compraventa de fecha seis de junio de 2007, como su anexo novatorio de fecha 17 de abril de 2009, y se condena a la demandada a estar y pasar por esta declaración.
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- Se declara que en concepto de daños y perjuicios y por aplicación de la cláusula penal establecida en el citado contrato los actores en reconvención tienen derecho a percibir de la demandada la cantidad de 300.000 euros.
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- En base a lo anterior se declara el derecho de los reconvincentes a retener y quedarse con la cantidad de 160.844,96 euros que hasta la fecha han recibido de la demandada.
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- Se condena a la demandada a abonar a doña Juana y a don Héctor la cantidad de 139.155,04 euros, más el interés al tipo legal devengado por dicha suma desde el 16 de diciembre de 2010 hasta la fecha de esta sentencia, más el interés al tipo legal incrementado en dos puntos que se devengue desde esta última fecha hasta la del total pago de lo adeudado.
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- Se condena a la demandada a abonar las costas procesales causadas".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS LARRAÑETA GANE S.L.; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.
Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.
En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.
Sostiene la representación de la apelante frente a la sentencia objeto de recurso la frustración para la promotora compradora de la finalidad del contrato de autos, suscrito entre las litigantes el 6 de junio de 2007 y por el que PROMOCIONES INMOBILIARIAS LARRAÑETA GANE S.L. compra, a los fines de su edificación, el aprovechamiento cuya titularidad ostenten los vendedores en la reparcelación que se lleve a cabo en desarrollo del necesario plan parcial por razón de la finca de referencia, de conformidad con la ficha urbanística del sector denominado Nava de Ordunte SUR-25.4, ficha adjuntada como Anexo
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Aduce, en síntesis, que de la literalidad de la primera cláusula de dicho contrato ( documento nº 2 de la demanda ), que contiene todos los elementos suficientes para explicitar la voluntad contractual, resulta como motivo causalizado del mismo la compra por esta apelante del aprovechamiento urbanístico de que se trata de conformidad a la ficha urbanística unida como Anexo I; y que el hecho de que no se haya incluido mención al aprovechamiento urbanístico en la condición resolutoria expresa no supone, frente a lo apreciado por el juzgador a quo, que a sensu contrario pueda excluirse este motivo causalizado puesto que aquélla va destinada precisamente a garantizar a través de un número mínimo de viviendas de un determinado tipo la cuantía y calidad del aprovechamiento urbanístico que se adquiere y sobre el que se ha calculado el precio de adquisición. Añade que el cambio legislativo introducido con posterioridad a la firma del contrato, en el que de una reserva de edificabilidad para integración social, vivienda de protección pública, del 10% se pasa a una del 30% ( habiéndose materializado este índice de integración social a partir de la entrada en vigor de la Ley del Suelo Estatal 8/2007, el día 1 de julio de 2007 ), supone que frente a un número de veinticinco viviendas a edificar, de las cuales tres debían ser de precio social o limitado y las restantes veintidós eran de precio libre, sean siete las viviendas de precio limitado y tan sólo dieciocho libres, de tal forma que se han alterado las bases económicas del contrato, frustrándose su finalidad. Lo que ha de llevar a su resolución.
En cuanto a la condición resolutoria pactada ( estipulación 5.1 ) señala que ha de acudirse al criterio interpretativo establecido en el artículo 1258 del Código Civil y que aunque en ella no se utilice expresamente la palabra " libre " con referencia a las viviendas no cabe duda de que ésta fue la voluntad de las partes puesto que el número de veintidós viviendas trae causa directa de la aplicación del número máximo de viviendas otorgadas a la parcela propiedad de los vendedores y al índice de integración social siendo plenamente conocedores los vendedores y la compradora de que lo que están transmitiendo es la posibilidad de poder construir veinticinco viviendas, remitiéndose a estos efectos al Exponendo Tercero del contrato; y que cuando se aplica el índice de integración social ( 10% ) el número total de viviendas libres que corresponden al propietario son veintidós, basándose el interés del promotor privado en la operación en la edificabilidad libre al resultar antieconómica la ejecución de viviendas de protección pública como vivienda aislada-adosada; entendiendo que cuando el juzgador a quo razona que la citada cláusula resolutoria lo fue a fin de proteger a esta apelante de una modificación de la normativa urbanística en definitiva se está defendiendo la tesis sostenida por esta recurrente.
Solicita por todo ello se dicte sentencia estimando íntegramente el recurso de apelación, con expresa imposición de costas a la contraparte.
La parte apelada causa oposición al recurso según las tesis sostenidas en la primera instancia que desarrolla en el citado escrito, instando la íntegra confirmación de la sentencia apelada.
Sentados los términos del recurso y en la medida en que en su escrito de interposición invoca la apelante, entre otras, la doctrina jurisprudencial relativa a la resolución contractual aliud pro alio hemos de comenzar indicando que tal doctrina no es de aplicación al supuesto concreto que aquí se examina ya que, al margen de cuantas cuestiones se plantean acerca de si se ha producido o no la frustración de la expectativas contractuales, en ningún caso, ni tampoco se ha pretendido, es imputable a los vendedores el hecho en que sustenta esta recurrente sus pretensiones en la demanda, esto es, el establecimiento de una reserva de edificabilidad para integración social del 30% operado, tras la firma del contrato de autos, por la Ley del Suelo 8/2007 de 1 de julio; siendo tal requisito de imputabilidad preciso para el establecimiento de pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto del contrato como se expone en STS de 14 de febrero de 2007 en que se señala que " Constituye doctrina jurisprudencial reiterada la de que estamos en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio " cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto...
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