SAP Valencia 586/2012, 25 de Octubre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 586/2012 |
| Fecha | 25 Octubre 2012 |
ROLLO DE APELACION 2012-0563
SENTENCIA Nº 586
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega LLorca
MAGISTRADOS
Doña María Mestre Ramos
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a veinticinco de octubre del año dos mil doce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 1781-2011 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL VALNUMAR SL representada por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Eduardo Solsona Espriu y asistido de la Letrada Dña. Josefa Frías Calvo; y como APELADA-DEMANDANTE DON Candido Y DON Celso representada por el Procurador de los Tribunales D. Javier Roldán García y asistido del Letrado D. Guillermo Llago Navarro.
La Sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 contiene el siguiente Fallo:
"Que estimando parcialmente la demanda formulada por DON Celso y DON Candido, representado/ a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Javier Roldán García, contra VALNUMA, S.L., representado/ a por el/la Procurador/a D./D.ª Carlos Solsona Espriu, sobre reclamación de cantidad, debo:
1) condenar y condeno a dicha demandada a que abone a los actores la cantidad de 85.650 euros, de los que corresponden 42.825 # a cada uno de los demandantes, y al pago de los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial hasta la de esta sentencia y los intereses legales incrementados en dos puntos de dicha cantidad, desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago.
2) sin hacer expresa imposición de las costas causadas.
La Sentencia dictada estableció que los actores, que formalizaron con la demandada una permuta de solar o inmueble por obra futura, solicitan de ésta una indemnización por el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas (cumplida luego por equivalencia, al ejecutar los avales bancarios entregados en garantía); indemnización que cuantifican conforme a la cláusula estipulada en el contrato, de la que hay constancia en los hechos probados. La promotora demandada se opone a esa reclamación alegando, primero, que no hubo incumplimiento porque las obras de construcción del edificio se terminaron antes de la fecha pactada; segundo, que fueron los actores quienes incumplieron y que no es aplicable la cláusula penal invocada.
Las pretensiones de la parte actora, que se le indemnice ante lo que entiende es un incumplimiento contractual por retraso en la entrega de la vivienda, plantean, ante las alegaciones de la demandada y como objeto de debate, varias cuestiones.
El contrato celebrado entre las partes y formalizado en escritura pública es el conocido por contrato de permuta (concretamente, de solar) por obra futura; la calificación que le da la jurisprudencia es la de "contrato de permuta de cosa futura, de la misma manera que se considera la compraventa de cosa futura". La permuta de cosa futura se da con frecuencia en la obligación de entrega de un solar a cambio de determinados pisos o porcentaje de lo que se va a construir, cuya obligación de entrega de ello se pacta, como sendas obligaciones sinalagmáticas (cfr. STS de 7 de julio de 2011, Pte: O'Callaghan Muñoz, con cita de las sentencias de 8 de marzo de 2001, 19 de julio de 2002, 1 de julio de 2010 ).
Sobre este contrato dice la STS de 20 de octubre de 2011, Pte: O'Callaghan Muñoz, que "este contrato, aunque no esté específicamente contemplada en el Código civil, es un tipo de permuta que sí está regulado en los artículos 1538 y siguientes (al igual que ocurre con la compraventa de cosa futura), muy frecuente en la realidad social y objeto de numerosos pronunciamientos jurisprudenciales (así, sentencias de 8 de marzo de 2001, 19 de julio de 2002, 1 de julio de 2010, 7 de julio de 2011 ). Se cambia por su propietario -permuta- una finca a cambio de determinados elementos que la otra parte permutante se obliga a entregar cuando termine el edificio que va a construir en ella". Es así, aunque se instrumente la permuta como dos compraventas, la de la finca y la de los elementos (así, STS de 20 de octubre de 2011, Pte: O'Callaghan Muñoz, y STS de 10 de noviembre de 2010, cuyo caso se presentó como dos compraventas).
Se trata de un contrato atípico, calificado como "contrato complejo"; así lo afirma la STS de 2 de diciembre de 2011, Pte: O'Callaghan Muñoz,...
Una síntesis de la doctrina jurisprudencial sobre este contrato, sobre su naturaleza, contenido y normativa aplicable, la ofrece la STS de 13 de octubre de 2010, Pte: Xiol Ríos, con referencia expresa a la obligación de otorgar acta de entrega del local .. ...
La primera cuestión que se suscita es cuándo debía entenderse cumplida la obligación de entrega de los inmuebles, por parte de la promotora a los Sres. Candido Celso . Y ello porque la demandada considera que no es aplicable la cláusula penal desde el momento en que cumplió su obligación desde el momento en que las obras estaban terminadas antes del plazo convenido de 27 meses, ya que la licencia de primera ocupación no era relevante para la entrega de las unidades de obra.
No es como dice la parte demandada. Precisando, como resulta de lo expuesto en los Hechos probados, que la licencia municipal de obras se concede el día 28 de mayo de 2007 (y no en febrero de 2007, como se dice en la demanda), y que es cierto que convinieron la construcción de un edificio en el plazo de 27 meses a partir de esa fecha y que entendían terminado el edificio "por el hecho de que el director de la obra expida el certificado final de obra", la terminación del edificio no supone, por sí solo, que la constructora hubiera cumplido sus obligaciones desde el momento en que también se obliga "a entregar a cada uno de los hermanos, libres de cargas y gravámenes, una vivienda, una plaza de garaje y un trastero"; y se añadía, en la estipulación segunda relativa a la contraprestación que debía cumplir Valnumar, "que las viviendas tendrían todos los servicios que impongan las ordenanzas municipales para la concesión de cédula de habitabilidad", y en cuanto a la forma de entrega que se efectuaría mediante acta notarial. De ahí que la obligación de la promotora consistente en entregar unas viviendas a los actores, no se cumplía hasta que las viviendas tuvieran cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y una vez que contaran con ello, se formalizaría el acta notarial de entrega, para lo que, ahora sí, es necesaria la colaboración de los adquirentes.
Por tanto, hasta que no cuentan las viviendas con licencia de primera ocupación la promotora no puede cumplir su obligación de entrega de las viviendas; en este caso concreto, como eso no ocurre hasta marzo de 2011, hasta ese momento tiene lugar un retraso en el cumplimiento (luego veremos, qué sucede a partir de esas fechas). Y ante dicho retraso es de aplicación la cláusula penal pactada para el caso de retraso, porque esa cláusula se pacta para el caso de "incumplimiento de la obligación de entrega en el plazo y condiciones pactadas", y entre estas condiciones figura, por lo expuesto, la de entregar las viviendas contando estas con licencia de primera ocupación. Como dice la STS de 2 de diciembre de 2011, Pte: O'Callaghan Muñoz, antes citada, en un supuesto de permuta por obra futura en el que debían entregarse unas viviendas una vez construidas: "Incumplimiento de una obligación principal, pues en el contrato complejo, la obligación de entrega de un piso (...) debe ser considerada no ya principal, sino esencial en el mismo. Es un incumplimiento objetivo (sentencia de 19 de noviembre de 2009), básico, que frustra las legítimas aspiraciones de aquella parte (sentencia de 8 de febrero de 1993) al tratarse de "un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato" (como dice literalmente la sentencia de 21 de marzo de 1994)".
En este punto la obligación de entrega de las viviendas futuras, sea en un contrato de compraventa de cosa futura, sea en un contrato de permuta de cosa futura, tiene las mismas características; y debe ser cumplido teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 1258, CC, que en este caso supone que el inmueble cuente con los requisitos necesarios para poder ser habitado. Es decir, si el objeto que debe entregarse (ya por compraventa, ya por permuta) es una vivienda, ésta debe entregarse en condiciones de ser habitada, lo que exige la concesión de las licencias o autorizaciones administrativas pertinentes, y de esto son conscientes las partes cuando pactan la fecha para la entrega de la cosa vendida, especialmente la promotora dado su objeto social. Por tanto, cuando se conviene una determinada fecha para entregar la vivienda constituye valor entendido, aunque el contrato no lo especifique, que ese día se entregara la vivienda en condiciones de ser inmediatamente ocupada por contar con los permisos administrativos correspondientes, pues los contratos "obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley" (cfr. art. 1.258, CC ). De ahí que la no concesión de la licencia no pueda considerarse una circunstancia ajena no imputable al promotor; máxime cuando éste sabe que desde el certificado final de las obras emitido por los técnicos correspondientes hasta que se concede la licencia de primera ocupación necesariamente transcurre algún tiempo,...
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