SAP Valencia 550/2012, 5 de Octubre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 550/2012 |
| Fecha | 05 Octubre 2012 |
ROLLO DE APELACION 2012-0315
SENTENCIA Nº 550
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Don José Francisco Lara Romero
Doña Olga Casas Herraiz
En la ciudad de Valencia a cinco de octubre del año dos mil doce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de enero de 2012 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 572-2010 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de los de Carlet .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL BANCO DE SABADELL-ATLANTICO SA representada por doña Carmen Rueda Armengot Procuradora de los Tribunales asistido de don David Martínez Toledo Letrado; como APELADA-DEMANDANTE DON Braulio Y DOÑA Rosana representada por doña Mª José Vázquez Navarro Procuradora de los Tribunales asistida de don Vicente P. Lerma Besó, Letrado.
La Sentencia de fecha 23 de enero de 2012 contiene el siguiente Fallo. "QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dª. María José Vázquez Navarro, en nombre y representación de D. Braulio y Dª. Rosana, contra BANCO DE SABADELL, S.A., DECLARO haber lugar a la misma y, en consecuencia, CONDENO al citado demandado a satisfacer a la parte actora, firme que sea la presente resolución, la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS EUROS (12.500 #), que efectivamente le son adeudados, más los intereses legales hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."
La Sentencia dictada en la presente relación jurídico procesal, por la parte actora se ejercita, contra la entidad demandada, acción de reclamación de cantidad, para el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, avaladas por la entidad demandada, por la resolución del contrato de compraventa de inmueble suscrito en fecha 19 de abril de 2008.
Frente a ello la parte demandada se opuso con base a la falta de resolución contractual por inexistencia de retraso en la entrega de la vivienda, y al límite cuantitativo y temporal del aval suscrito con la promotora.
En la compraventa de viviendas, el riesgo de pérdida de las cantidades entregadas a cuenta antes de la terminación de la edificación y entrega de la misma viene prevista en la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, garantía expresamente declarada en vigor por la Disposición Adicional Primera se la Ley de Ordenación de la Edificación de fecha 5 de noviembre de 1999. Asimismo, en el ámbito autonómico, se recoge en el art. 15 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana que declara que " la garantía constituida se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, y su cobro se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley ".
En el presente caso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1 de la citada Ley 57/1968, para garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, la mercantil P.R.B. 81, S.L., Construcciones Valse, S.L., U.T.E., promotora vendedora, suscribió, en fecha 29 de julio de 2008, aval solidario con la entidad demandada (doc. 63), BANCO DE SABADELL, S.A., " para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido " (art. 1).
El citado aval se constituye como una fianza solidaria y con renuncia al privilegio de excusión, resultando suficiente la constatación de que no se ha finalizado la construcción en el plazo establecido para la realización por el comprador de la garantía, sin que pueda la entidad bancaria avalista exigir mayores requisitos que la mera existencia del aval y el que en el art. 3 de la citada Ley denomina " documento fehaciente " que acredite la no finalización de las obras o entrega de la vivienda. Por lo tanto, no puede verse mermada la garantía del comprador por la existencia de pactos en que se restrinja el ámbito temporal o cuantitativo de la cobertura, como, por ejemplo, fijando su término en fecha determinada en la que resulta que no se ha terminado la construcción. Por tanto, el incumplimiento por el promotor de lo dispuesto en la Ley 57/68 no puede perjudicar a los compradores ( STS de 30 de diciembre de 1998 ). Así, de conformidad con las Sentencias de AP Murcia, Secc. 1, de 18 de mayo de 2010 y Secc. 4, de 28 de octubre de 2010, los pactos entre promotora y entidad garante que merman temporalmente la garantía, contradiciendo lo establecido en la Ley, son ineficaces frente al comprador.
En el caso de autos, la parte actora, a través de la documental aportada junto con la demanda (docs. 2 a 60) ha acreditado el cumplimiento fiel por los compradores de las obligaciones derivadas del contrato suscrito. Conforme a lo anteriormente expuesto, el pacto entre la promotora y la entidad bancaria demandada, relativo a la cuenta en que debían realizarse los ingresos de las cantidades a cuenta, conforme alega la parte demandada, que merman cuantitativamente la garantía, resultan ineficaces frente al comprador.
Asimismo, tampoco el límite cuantitativo o temporal alegado por la demandada es oponible a los compradores, ya que conforme a los preceptos citados " la garantía constituida se extenderá a las cantidades entregadas", sin que los límites alegados en canto a la cuantía de la que debe responder la demandada sean eficaces frente al comprador, ya que conforme con el art. 7 de la Ley 57/68 " los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán carácter de irrenunciables ". En consecuencia, el aval especial otorgado para garantía de la totalidad de las cantidades entregada a cuenta por la compraventa de vivienda responde de la totalidad de las cantidades entregadas, con independencia de los pactos entre promotora y entidad bancaria.
Planteada la cuestión de si para la restitución de las cantidades entregadas a cuenta se exige la acreditación de que previamente se ha declarado la resolución del contrato de compraventa, si entendemos que solamente la previa resolución del contrato posibilita al comprador la recuperación de las cantidades entregadas anticipadamente, no es exigible que la resolución se contenga en una resolución judicial, bastando el previo requerimiento resolutorio por parte del comprador. La STS de 9 de abril de 2003, en relación con la citada Ley, declara que " la norma no exige precisamente que la resolución tenga que ser necesariamente judicial ni tampoco supeditada la operatividad del aval de la misma, pues el artículo tres contiene la expresión de que el comprador podrá optar por la rescisión contractual, con lo que ésta no se presenta imperativa, es decir que deberá de proceder en todo caso. Lo que ha de tenerse en cuenta es la concurrencia de incumplimiento acreditado, pues esta situación actúa como presupuesto que facilita la devolución de las cantidades anticipadas ". En el mismo sentido la SAP Murcia, Secc. 1, de 11 de enero y 16 de mayo de 2011 . Así, la realización del aval no debe someterse a más requisitos que los expresamente señalados por la Ley, sin que quepa entrar en las causas del retraso en la construcción o la responsabilidad que pueda incumplir al promotor, y todo ello sin perjuicio de que una vez devueltas las cantidades, la entidad avalista demandada ostente acción contra el promotor por las sumas que se vieron obligados a abonar al comprador ( art. 1838 CC ).
En el presente caso, ha quedado acreditado el incumplimiento de la promotora del plazo de entrega, conforma la Clausula Sexta del contrato suscrito (doc. 1). Así, conforme a la Información Registral aportada (doc. 62), a fecha 14 de mayo de 2010, consta el edificio "en construcción". A ello resulta necesario añadir la Certificación expedida por el Ayuntamiento de Montserrat, en fecha 13 de agosto de 2010, de que no consta solicitada por la promotora licencia de primera ocupación. En relación a las alegaciones formuladas por la parte demandada, en relación a la Cláusula Sexta del contrato suscrito, y que no es causa de resolución la demora en la entrega por falta de obtención de licencias o autorizaciones administrativas o enganches de compañías suministradoras, aporta únicamente como prueba del estado del inmueble la manifestación del testigo Sr. Maximiliano, Legal representante de P.R.B. 81, S.L., Construcciones Valse, S.L., U.T.E.. El mismo reconoció que la vivienda no se ha entregado a los compradores, por problemas con el Centro de Transformación de Iberdrola, que les retrasó mucho tiempo y reconoció que aun no está terminada del todo, que la obra está ejecutada pero a falta de repasos. Reconoció que les falta la licencia de primera ocupación, por falta del Certificado de Iberdrola.
Sin embargo, transcurrido ya mucho tiempo desde el plazo de entrega de la obra, sin que se haya producido la misma, la parte demandada no aporta más prueba fehaciente de que la obra se haya terminado, y se encuentre pendiente licencias o autorizaciones administrativas de suministros como afirma. En consecuencia, procede declarar suficiente el requerimiento resolutorio realizado a la promotora, por los compradores, por vía notarial, en fecha 26 de febrero de 2010, por incumplimiento grave de la obligación esencial de falta de entrega de la vivienda (doc. 61), ya que la vigencia del referido aval se extiende hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la acreditación por el promotor de la entrega...
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