SAP Alicante 578/2012, 11 de Octubre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 578/2012 |
| Fecha | 11 Octubre 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 578/12
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio
En la ciudad de Elche, a once de octubre de dos mil doce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1926/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Raimundo y Doña Frida, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Castaño García y dirigida por el Letrado Sr/a. Rodriguez Mazón, y como apelada la parte demandada Promociones Jutoma, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Moreno Garzón y dirigida por el Letrado Sr/a. Ferrer Gálvez.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 31/1/11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que por medio de la presente sentencia debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Ana Diego Sarabia en nombre y representación acreditada de D. Raimundo y Frida contra Promociones Jutoma, S.L., representada por el Procurador Sr. Cánovas Seiquer, y en consecuencia:
Y todo ello con expresa condena en las costas a la demandante."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 233/12, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 4/10/12.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio.
La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Torrevieja desestimó la demanda interpuesta por D. Raimundo y Dña. Frida contra Promociones Jutoma S.L., con expresa condena en costas la demandante. Disconforme con dicha resolución la representación procesal de D. Raimundo y Dña. Frida interpone recurso de apelación, a cuya estimación se opone la representación procesal de la mercantil Promociones Jutoma S.L., que interesa la confirmación de la sentencia.
Denuncian los apelantes la existencia de error en la valoración de las pruebas e infracción de precepto legal por interpretación errónea del artículo 1124 del Código Civil .
La Sala tras examinar tanto las alegaciones de las partes, como el resultado de la prueba practicada puede ya adelantar que procede la estimación del recurso ya que no podemos compartir los razonamientos que llevaron a la Juzgadora de instancia a desestimar la demanda.
Veamos, los aquí litigantes suscribieron el día 18 de abril de 2007, un contrato privado de compraventa cuyo objeto fue la vivienda en planta tercera resultante de la unión de dos viviendas (a y b), así como las plazas de estacionamiento en la planta NUM000 NUM001, marcadas con los números NUM001 -NUM001 y NUM001 - NUM002 del edificio a construir sobre el solar resultante de la demolición de la casa-habitación señalada con el número NUM003 de la CALLE000 de Torrevieja. En la estipulación segunda del contrato se establecía que el precio total convenido por las partes para la compra ascendía a 730.000 euros, detallándose las condiciones de pago y pactándose de forma meridianamente clara " que el vendedor hará entrega, coincidiendo con el pago de cada una de las cantidades pagadas a cuenta del precio total por el Comprador, y en el plazo máximo a la fecha de entrega, del correspondiente aval bancario cuya validez expirará coincidiendo con el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa ", y en la estipulación tercera se disponía expresamente lo siguiente: " la fecha prevista para la terminación del edificio es el mes de septiembre de 2008. Ambas partes aceptan y pactan que esta fecha prevista pueda sufrir un retraso de hasta 3 meses por la concurrencia de circunstancias que retrasen la terminación del inmueble y que no sean imputables a la responsabilidad de la vendedora " añadiéndose que " a partir que el edificio se encuentre totalmente terminado, el vendedor podrá exigir al comprador proceder a la entrega definitiva de la propiedad de los inmuebles, mediante la firma de la correspondiente escritura de compra venta y al pago de las cantidades pendientes " pactándose además que " ambas partes aceptan y pactan que se considerará el edificio totalmente terminado, y por consiguiente listo para la entrega de la propiedad cuando se den las siguientes circunstancias: -se haya redactado por parte del arquitecto autor del proyecto el correspondiente fin de obra y este se haya elevado a público ante notario y presentado en el registro de la propiedad, -se haya solicitado, y por lo tanto, entregado a los servicios técnicos del Ayuntamiento de Torrevieja, la documentación necesaria para el trámite de solicitud de cédulas de habitabilidad, - se haya efectuado, por parte de los servicios técnicos del ayuntamiento de Torrevieja, la inspección de fin de obra, -cuando la vendedora se halle en posesión del correspondiente seguro decenal,- cuando la vendedora entregue a la compradora los correspondientes boletines para la contratación de suministros. "
En la estipulación quinta del documento contractual litigioso se pactaba que " la falta de pago de los plazos relacionados en la estipulación segunda en la fecha de su vencimiento tendrá carácter de condición resolutoria implícita de este contrato de compraventa, conforme a los artículo 1504 y 1124 del Código Civil
, mediante requerimiento notarial y con la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de daños y perjuicios, a favor de la vendedora, también podrá la vendedora, optar por exigir el cumplimiento del presente contrato o darlo por resuelto de pleno derecho. "
En la cláusula undécima se establecía que " el comprador una vez notificado de la terminación de los inmuebles en las condiciones que se especifican en la Estipulación Tercera, éste vendrá obligado a proceder a la recepción de los inmuebles mediante la firma de la escritura pública de compra venta y hacerse cargo de los mismos en un plazo no superior a 15 días. "
Una vez transcritas las estipulaciones del contrato, debemos poner de relieve que los demandantes interesaban su resolución por incumplimiento de la vendedora, tanto en lo que afectaba al plazo de entrega pactado, como en lo que concernía a la falta de aval para garantizar los pagos efectuados a cuenta del precio que ascendían a la cantidad de 146.000 euros.
Observa este Tribunal que ha sido una cuestión pacífica y no controvertida que la vendedora demandada no constituyó las garantías previstas en la Ley 57/68, para garantizar las entregas efectuadas por los demandantes que ascendían a un total de 146.000 euros sin que el edificio se encontrara finalizado, y este hecho, que supone un claro incumplimiento, ya justificaría, sin necesidad de mayores razonamientos, la estimación del recurso y la estimación de la sentencia.
En efecto, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas obliga a garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades entregadas por los compradores de viviendas antes de su terminación y entrega. La garantía fue declarada expresamente en vigor, a tenor de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999. En el mismo sentido se pronunció el art. 15 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, admitiéndose que la garantía se constituya mediante contrato de seguro o por aval, obligación de garantía que es de obligado cumplimiento a cargo del promotor, a la vez que un derecho, que en contra de lo afirmado por la mercantil demandada, no puede ser renunciado por el adquirente ( art. 7 Ley 57/1968 ) al objeto de que no vea mermada la garantía del comprador por la existencia de pactos privados que la limiten o eliminen.
Y es que, pese a que la sentencia erróneamente interpreta que lo pactado por las partes fue que la entrega de los avales se realizara en el momento de la entrega de la vivienda (razonamiento que es contrario al contenido del contrato, a la lógica, y a la propia naturaleza y espíritu de esta obligación regulada en la Ley 57/68) lo cierto y verdad es que esta Sala ya ha declarado de forma reiterada que ése deber de garantía, tiene carácter de obligación esencial del contrato, pues es consecuencia de una norma imperativa que reconoce un derecho irrenunciable, y por ello de máximo rango, cuya finalidad es la protección de los consumidores y usuarios -que como es sabido es un colectivo cada vez objeto de mayor y profunda protección tanto a nivel comunitario, como nacional- norma que si bien no establece la nulidad del contrato para el caso de su contravención, artículo 6.3 del Código Civil, sino la imposición de una multa o sanción administrativa, su propia finalidad protectora no impide que tenga eficacia a efectos de la posterior resolución del contrato para el supuesto de incumplimiento rebelde de dicha garantía fundamental para asegurar el superior derecho de los consumidores, parte débil de la contratación,...
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