STS, 17 de Noviembre de 1988
| Ponente | Matías Malpica González-Elipe. |
| Procedimiento | Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía. |
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 1988 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la villa de Madrid, a diecisiete de noviembre de mil novecientos ochenta y ocho.
Vistos por la Sala del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados, expresados al final, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Benidorm, sobre calificación de contrato de arrendamiento y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por don Víctor Manuel, don Felipe, doña Enma Marta, don Rafael, don Vicente y doña María Jesús Navarro Padilla, v don Alfonso Navarro
Orozco, representados por el Procurador de los Tribunales Sr. don Ángel Deleito Villa, y asistido del Letrado Sr. don Juan del Valle, en autos seguidos por don Vicente Berenguer Sanchís, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. don Francisco de Guinea y Gauna, y asistido del Letrado Sr. don Emilio Pérez Sendino. y contra herederos desconocidos de doña Enma Padilla Alvariza. no personados en este recurso.
Ante el Juzgado de Puniera Instancia núm. 1 de Benidorm. fueron Vistos los autos de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, del que son parte, de una. y como demandante, don Vicente Berenguer Sanchís, y de otra. y como demandada, don Víctor Manuel Navarro Padilla, don Felipe Navarro Padilla, doña Enma Marta Navarro Padilla, don Rafael Navarro Padilla, don Vicente Navarro Padilla, doña María Jesús Navarro Padilla y don Alfonso Navarro Orozco. y herederos de doña Enma Padilla Alvariza.
El actor formuló demanda de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía contra los demandados, en base a los hechos que exponía y alegando los fundamentos de derecho que estimaba oportunos, y terminaba suplicando se dictara Sentencia por la que se declarara que el contrato de arrendamiento otorgado entre las partes, fue de local de negocio, y no de industria, que es nulo el incremento de la renta anual, recogido en la cláusula 3.''. y que es nulo el contrato de prorroga del anterior arrendamiento, recogido en la cláusula 4.a. condenando a los demandados a la devolución al actor de la suma de 448.875 pesetas, y ai pago de las costas procesales.
Los demandados y dentro del plazo contestaron la demanda, en base a los hechos y fundamentos de derecho, que exponía, terminando suplicando se dicte Sentencia en los términos interesados, y además condenando al hoy actor al pago de la suma que se fije en ejecución de Sentencia en concepto de indemnización por daños y perjuicios y además al pago de las costas procesales.
Por el Juzgado, se dictó Sentencia en 31 de julio de 1985. cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: que estimando en parte la demanda presentada por don Vicente Berenguer Sanchís, contra don Víctor Manuel Navarro Padilla, don Felipe Navarro Padilla, doña Enma Marta Navarro Padilla, don Rafael Navarro Padilla, don Vicente Navarro Padilla, doña María Jesús Navarro Padilla y don Alfonso Navarro Orozco. declaro por no puesta la cláusula 4.a del contrato de prórroga referente a la renta que durante ese año se debe pagar, y declaro válidos los incrementos de la renta pagados a tenor del contrato de arrendamiento firmado el 8 de abril de 1981. pagando cada parte las costas que a su instancia se hayan causado, y las comunes por mitad».
Interpuesto recurso de apelación, fue resuelto por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, en Sentencia de 23 de enero de 1987, cuyo fallo es como sigue: «Fallamos: con desestimación del recurso de apelación interpuesto por don Víctor Manuel, don Felipe, doña Enma Marta, don Rafael, don Vicente v doña Mana Jesús Navarro Padilla y por don Alfonso Navarro Orozco. en contra de la Sentencia de fecha 31 de julio de 1985, dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Benidorm y completada por Auto de 2 de septiembre d 1975, en los Autos de juicio de menor cuantía, promovidos por don Vicente Berenguer Sanchís, en contra de aquellos y de los desconocidos herederos de doña Enma Padilla Alvariza. con confirmación de dicha Sentencia y estimando, en parte, los pedimentos de la demanda, se declara: a) que el contrato de arrendamiento orgado por don Vicente Berenguer Sanchís y doña Enma Padilla Alvariza. en 8 de abril de 1981, no tiene como objeto industria alguna, sino únicamente el local comercial mencionado en el contrato, siendo, por tanto, un arrendamiento de local de negocio sujeto a la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1961; b) que la cláusula 4.º del contrato de prorroga documentada en 9 de abril de 1981, correspondiente a la renta pagadera en la anualidad de prórroga convenida, se debe tener por nula y no puesta; c) válidos los incrementos de renta pagados a tenor del primer contrato y percibidos por la parte arrendadora, como válida también la renta
consignada y aceptada por esta misma parte, y designada hasta el 31 de marzo de 1985 Absolviendo a los demandados de las restantes pretensiones formuladas en la demanda, y a a parte demandante de la totalidad de las deducidas en la reconvención de la contraparte. Sin expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias a ninguna de las partes».
Por el Procurador de los Tribunales. Sr. don Ángel Deleito Villa, en nombre y representación de don Manuel, don Felipe, doña Enma Marta, don Rafael, don Vicente y dona María Jesús Navarro Padilla. y don Alfonso Navarro Orozco, formalizó recurso de casación, en base a los siguientes motivos:
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Al amparo del núm. 4º. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Al amparo del núm. 4.°. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Al amparo del núm. 5.°. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Al amparo del núm. 5. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señalo para la vista el día 8 de noviembre actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González-Elipe.
Con ocasión del arrendamiento instrumentado el 8 de abril de 1981 en documento privado entre doña Enma Padilla Alvariza y don Vicente Berenguer Sanchís relativo a la propiedad urbana de aquélla sita en las Galenas Avenida, bajos del hotel Avenida, fachada a la calle Gambo. 2. de Benidorm. se suscitaron entre los causahabientes de la arrendadora y el arrendatario ciertas discrepancias que se iniciaron o se exteriorizaron por el acto de conciliación de 1 de marzo de 1984 y que desembocaron en el litigio a que se contrae el presente recurso de casación. Dichas discrepancias hacen singularísima referencia a la naturaleza contractual del arrendamiento -de industria o de local de negocio-. y a la validez de la cláusula de estabilización contenida en la estipulación 3.a de dicho contrato y en la 4.'1 del contrato complementario fechado el 9 de abril de 1981. en el que se convenía una prórroga anual más de los tres años iniciales pactados en el contrato de fecha del día anterior, pero con una elevación a 4.000.000 de pesetas pagaderas el 9 de abril de 1984, es decir, anticipadamente. con lo que rompía la modulación del 15 por 100 anual de incremento respecto del precedente que era lo mantenido en la cláusula 3.a del prístino contrato de 8 de abril de 1981 ya aludido en que la renta era de 950.000 pesetas. El contrato de referencia fue calificado como de arrendamiento de local de negocio, no obstante la designación de arrendamiento de industria constatado en los dos documentos privados datados respectivamente en 8 y 9 de abril de 1981, por las Sentencias de primero y segundo grados, así como fue declarada la nulidad de la cláusula 4.a consignada en el documento de 9 de abril de 1981, y válidos los pagos de renta verificados a tenor del contrato del día anterior y desestimada el resto de las pretcnsiones de la demanda y de la reconvención por la Sentencia que en este recurso se combate.
El primer motivo al amparo de núm. 4.º, del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia el error de hecho padecido en la Sentencia al considerar el contrato cuestionado en el pleito como de arrendamiento de local de negocio y no de industria, a cuyo fin señala los citados documentos privados de 8 y 9 de abril de 1981: los de 11 y 12 de abril de 1983 y 22 de septiembre de 1981, y a diligencia de reconocimiento judicial de 17 de abril de 1985 (folio 15). Obviamente el motivo no puede prosperar porque incumple todos los requisitos exigidos por la doctrina casacional de esta Sala al respecto; en efecto: a) los documentos que con naturaleza jurídica de tales se mencionan son los propios contrato inicial y complementario y los recibos de la percepción de la
renta convenida, cuya reiterada expresión en los mismos de tratarse de arrendamiento de industria son precisamente los que han sido descalificados como tales en función de la realidad objetiva sobre la que recaía la convención arrendaticia, es decir, sobre los elementos físicos y organizativos de orden empresarial aptos para la obtención de un rendimiento económico como requiere el art. 3.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la jurisprudencia (SS 2 de julio de 1964: 23 de junio de 1983: 8 de octubre de 1985 y 20 de diciembre de 1986); y en punto a la diligencia de reconocimiento judicial, es visto que ni por su naturaleza procesal diferente de la documental, ni por su contenido, ofrece el mentís casacional que el motivo le confiere para destruir la declaración judicial al respecto: b) el motivo en su exposición lo que impugna realmente es la calificación contractual establecida en la Sentencia con base intencional en la supuestamente errónea interpretación contractual, lo que viene a clarificar su incorrección ya que debió encauzarse por el ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con cita de los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil que estimara el recurrente violados; c) es contradictoria la postura procesal mantenida en el motivo cuando pudo respaldar su tesis con la presentación en autos del inventario o su copia «de los aparatos necesarios para la explotación de la referida industria», pues incuestionablemente debió poseer un ejemplar la parte arrendadora de haber existido tal inventario, pues era a ella a quien en todo caso debía interesar su posesión va que era la garantía de su pertenencia y de ahí que debía estar firmado por el locatario, lo que arguye en pro de su inexistencia, dada su falta de aportación a los autos, es decir, que se entregó el local de negocio «desnudo» como dice «gráficamente» y con lenguaje coloquial la Sentencia de 20 de diciembre de 1986. y d) la definición de la naturaleza del contrato viene determinada en la Sentencia recurrida tras un análisis exhaustivo de todo el material probatorio obrante en autos por lo que el señalamiento de unos concretos instrumentos de prueba parciales, supuestamente contrarios, es inoperante para destruir la declaración judicial con base más imparcial y objetiva.
El tercer motivo, por el cauce del núm. 5.°, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil que denuncia el error interpretativo del art. 3.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se estudia a continuación del primer motivo por ser la consecuencia jurídica strietu sensn del mismo, lo que inviste de mayor coherencia el análisis del recurso y procede su rechazo por cuanto hace en su exposición supuesto de la cuestión, al partir de la premisa de tratarse de un contrato de arrendamiento de industria lo que en modo alguno es permisible en casación al no haberse desvirtuado la calificación previa establecida por la Sala a quo. Y ello como resultado tanto del análisis de toda la prueba practicada como de la interpretación de los documentos constantes del arrendamiento. -8 y 9 de abril de 1981 ?. y de los recibos acreditativos del abono de las rentas de 22 de septiembre de 1981 y 11 y 12 de abril de 1983: razón esta última que hace fracasar el cuarto motivo, que por vía del ordinal 5.°. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil por cuanto la unánime doctrina de esta Sala, viene desde un principio haciendo descansar la calificación de los contratos en el contenido obligacional convenido, abstracción hecha de la denominación que las partes le asignen en aquéllos; pero es que particularmente en los de arrendamientos urbanos, radica sustancial y exclusivamente además en el objeto y finalidad a cumplir, de suerte que. si el edificio o local «continente» no está dotado de esos elementos precisos físicos y organizativos de los que se habló en el fundamento jurídico segundo, como «contenido» del edificio o local propiamente dicho y susceptibles de su explotación inmediata o pendiente de simples formalidades administrativas, se estará en presencia del arrendamiento de local de negocio y no del de industria, por lo que esa calificación del Tribunal de instancia ha de estribar no ya sólo en la mera interpretación de los contratos sino en la profunda investigación dentro de los medios de prueba aportados a los autos, para adquirir el conocimiento de esos elementos físicos y organizativos que hayan sido cedidos realmente al arrendatario juntamente con el local, cuestión que en muchos casos como en el presente, desborda el tema simplemente interpretativo de los documentos, por lo que no puede prosperar la tesis del recurrente con el lábil soporte de una interpretación más o menos especulativa de los mismos.
El segundo motivo, que con evidente incorrección se encauza por el ordinal 4.º, del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimar error de hecho de la Sentencia recurrida al no haber considerado como acto complementario del contrato inicial de 8 de abril de 1981, el documento firmado el día siguiente, pues en realidad lo que propugna es una determinación jurídica que revista de validez la cláusula 4.ªl constatada en este último documento y que la posible renuncia del derecho de prórroga arrendaticia que pudiera implicar la convención de los 4.000.000 de pesetas de renta era factible. por ser ya arrendatario el día 9 de abril de 1981, y sus derechos como tal podían ser susceptibles de tal renuncia, al haber sido ingresados en su patrimonio La cuestión hay por tanto, que trasladarla en el tiempo al momento de todos los pactos producidos en los dias 8 y 9 de abril de 1981 y considerar que la legislación aplicable entonces y la doctrina jurisprudencial señalaban la invalidez de esos convenios rentísticos que por su cuantía y condiciones comportaban, en fraude de ley (art. 6 4 del Código Civil) un desequilibrio de los derechos de las partes en juego con quebranto sustancial del derecho de prorroga arrendaticia entonces vigente y es lo cierto que hasta la publicación del Real Decreto-ley 2/1985. de 30 de abril (art. 9). que motivó un cambio de la realidad socioeconómica (art. 3.1 del Código Civil y SS de 21 de octubre de 1985; 13 de mayo y 13 de diciembre de 1986, y 9 de abril y 14 de mayo de 1987) no se vino en reconocimiento de la validez de las denominadas cláusulas de estabilización aunque no se estableciera en las mismas la fluctuación de la renta, en alza o en baja, en función del módulo o índice que sirviera de punto de referencia para la fijación periódica de su cuantía, pero es que en el caso presente, la cláusula 4.ª convenida en 9 de abril de 1981. no es de por sí una cláusula de estabilización, sino un aditamento contractual con una finalidad notoriamente constrictiva de esa libertad contractual que la cláusula de estabilización simboliza, pero siempre en aras del permanente equilibrio de intereses, amortiguadora de la erosión del valor de la moneda y al modo operativo de una cláusula rebus sic stantibus de juego continuado y previamente convenido, en tanto que el establecimiento de esa renta per saltum, en esa cuantía, sin vinculación con la renta convenida con sentido estabilizador o actualizante el día mismo anterior, en contrato con simulación relativa de industria en cuya entraña anida uno real de local de negocio y en fecha en que el ordenamiento jurídico imperaba la prórroga forzosa del contrato, denotaba esa finalidad notoriamente restrictiva de la libertad de contratar dentro de los cauces del ordenamiento, como se dice anteriormente, perfilando una impostura ya señalada en la Sentencia recurrida que queda subsumida en el art. 6.4 del Código Civil al pretender el resultado de esquivar esa prórroga que entonces era preceptiva, mediante el establecimiento de una renta irritantemente gravosa que conllevaría por su previsible impago la resolución contractual de un negocio aquejado del defecto sustancial de simulación relativa en que queda embebido el engaño y. en definitiva, el fraude legal diagnosticado judicialmente, por todo lo cual el motivo decae.
Rechazados todos los motivos se desestima el recurso con las consecuencias previstas en el art. 1.716 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey. y por la autoridad conferida por el pueblo español.FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación de don Víctor Manuel, don Felipe, doña Enma Marta, don Rafael, don Vicente v dona Maria Jesús Navarro Padilla, y don Alfonso Navarro Orozco, contra la Sentencia de fecha 23 de enero de 1987, que dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia: condenando a dichos recurrentes al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal: y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos v rollo de apelación remitidos.
ASI. por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotóns.-Cecilio Serena Velloso.-Mariano Martín-Granizo Fernández.-Matías Malpica González-Elipe.-Antonio Fernández Rodríguez.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica y González-Elipe. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo v Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia publica en el mismo día de su fecha, de lo que. como Secretario, certifico.
