STS, 10 de Octubre de 1988

La Procuradora, Sra. doña María Soledad Sánchez-Silva, en representación de doña Purificación Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo en su propio nombre y en beneficio de la comunidad de herederos de don Emilio Santasmarinas Raposo, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Santiago núm. 5. demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don José Liste Rodríguez, sobre arrendamiento y otros extremos, estableciendo los hechos y fundamento de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia, declarando: 1.º Que el contrato de arrendamiento referido en el hecho primero, tiene la naturaleza jurídica de mixto, atípico y complejo; y está regulado por el derecho común y excluido, por lo tanto, del derecho a la prórroga forzosa. 2.º Que procede el desahucio del demandado de la finca y complejo descrito en dicho hecho primero de la demanda, por expiración del plazo contractual. Y previas declaraciones, condenar al demandado a estar y pasar por las mismas, cumpliéndolas en legal forma, y a desalojar, dejándola libre y a disposición de la comunidad accionante -dentro del plazo legal-, el complejo arrendaticio descrito en el repetido hecho primero de la demanda, con expresa imposición de costas al accionado. Admitida la demanda y emplazado el demandado don José Liste Rodríguez, compareció en los autos en su representación el Procurador Sr. don Lisardo Reymóndez Pórtela, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, bien por acogimiento de las excepciones alegadas o ya en cuanto al fondo, se le impongan las costas a la parte actora por su evidente temeridad y mala fe. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos; insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia, de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El Sr. Juez de Primera Instancia de Santiago, dictó Sentencia de fecha 22 de noviembre de 1983. cuyo fallo es como sigue: «que desestimando la demanda, planteada por doña María de la Soledad Sánchez Silva. Procuradora causídico de doña Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, que actúa para sí y en beneficio de la comunidad hereditaria del fallecido don Emilio Santasmarinas Mouriño. debo de absolver, como absuelvo, de la totalidad de las pretensiones de dicho escrito rector, al demandado don José Liste Rodríguez, al que representó el Procurador Sr. don Lisardo Reymóndez Portela, sin pronunciamiento determinado, en cuanto a las costas del proceso».

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandados doña Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo Picón en su propio nombre y en beneficio de la comunidad de herederos de don Emilio Santamarinas Mouriño. y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, dictó Sentencia con fecha 17 de enero de 1987. con la siguiente parte dispositiva: «Fallamos: que confirmando la sentencia apelada dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santiago con fecha 22 de noviembre de 1983 desestimando la demanda formulada por doña Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, que actúa para sí y en beneficio de la comunidad hereditaria del fallecido don Emilio Santasmarinas Mouriño, debemos de absolver, como absolvemos, de la totalidad de las pretensiones de dicho escrito rector, al demandado don José Liste Rodríguez; sin pronunciamiento determinado en cuanto a las costas en ninguna de ambas instancias».

El día 9 de marzo de 1987, el Procurador. Sr. don Argimiro Vázquez Guillen, en representación de doña Francisca Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, con apoyo en los siguientes motivos: motivos de casación. Primero: amparado en el núm. 5.°. del art. 1.692, de la Ley de Reforma Urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 34/1984). por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fuere aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. La Sentencia recurrida vulnera la jurisprudencia proclamada por el Tribunal Supremo en infinidad de Sentencias. Segundo: se ampara en el núm. 4.°, del art. 1.692, de la Ley de Reforma Urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 34/1984); por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Tercero: amparado en el núm. 5.°. del art. 1.692, de la Ley de Reforma Urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 34/1984): por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia; concretamente del apartado primero del art. 1.281 del Código Civil, violado, por falta de aplicación, en la Sentencia recurrida, cuanto interpreta el tan repetido contrato de 8 de abril de 1959, objeto de litigio. Cuarto: amparado, asimismo, en el núm. 5,°.del art. 1.692, de la Ley de Reforma Urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 34/1984) por infracción de las normas del ordenamiento jurídico.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 4 de octubre de 1988.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa.

Como antecedentes esenciales a destacar en el presente recurso de casación, son los dos contratos de igual fecha. 8 de abril de 1959. cuya interpretación y calificación viene a constituir la cuestión litigiosa. Uno y otro contrato se celebran en Santiago de Compostela. siendo sus firmantes, de modo respectivo, don José Iglesias Soutullo y don José Liste Rodríguez, y don Emilio Santasmarinas Mouriño y don José Liste Rodríguez, y versan, también, respectivamente, sobre «traspaso de local de negocio» y «arrendamiento de los locales destinados a "merendero" y terrenos anejos». En el primero de los contratos se hace exposición de ser dueños, el Sr. Iglesias y su esposa, de un local de negocio destinado a bodegón, conocido por «Merendero de El Pajonal», instalado en el bajo y primer piso de la casa propiedad de don Emilio Santasmarinas Mourino, e integrado, además del local de negocio y existencias, por los enseres que se describían, que habían sido adquiridos a su anterior propietario, exponiéndose, asimismo, que el local de negocio comprende: el local propiamente dicho destinado a despacho, comedor contiguo, cocina y demás dependencias de la planta baja de la referida casa, toda la planta alta (a excepción de una habitación que ya tenía reservada el propietario del inmueble, don Emilio, como complemento a la casa pequeña que viene ocupando), una cuadra (que es la sita en la huerta), la huerta y terrenos, a excepción de una faja que el Sr. Sastamarinas se tiene reservada par su uso y que comprende el frente de la casa pequeña en plano bajo, al lado de los lavaderos, con fondo hasta la mitad de los mismos, es decir, unos veinte metros de fondo, aproximadamente, hasta el extremo que cierra dicha finca en plano bajo por su lateral: los contratantes convienen la cesión y traspaso del local de negocio, con instalaciones, enseres y existencias señalados, y comparece en el otorgamiento, el Sr. Santasmarinas Mouriño, a fin de prestar conformidad a cuanto se consigna en el contrato, quien confiesa haber percibido ya el tanto por ciento que le corresponde por prima de traspaso, a tenor de lo establecido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y firma el contrato en unión de aquéllos y de los testigos presenciales. Y en el segundo de los contratos se hace constar que el citado don Emilio, en nombre propio y de su esposa, doña Prudencia Raposo, propietaria del inmueble, ha convenido con el también nombrado Sr. Liste Rodríguez, el arrendamiento de los locales destinados a «merendero» y terrenos anejos, bajo las siguientes condiciones, que se recogen en síntesis: 1.a Dedicada a la descripción del objeto del arrendamiento, que es prácticamente coincidente con la que figura en el otro contrato, con inclusión de la cuadra. 2.º Se incluye en el arriendo la huerta y terrenos de la casa, con estas excepciones: a) La faja de terreno que se reseñaba en el otro contrato. b) El lavadero de la huerta solamente podrá ser utilizado por el arrendatario y arrendador y sus familias y personas a su servicio, c) En el caso de que el propietario vendiese terreno del comprendido en el arriendo, con destino a la edificación o proyectase él mismo edificar en la parte este o al fondo de la huerta, el arrendatario dejara libre el terreno necesario hasta un fondo de veinticinco metros, e) Para el caso de que el arrendador edifique en el solar existente en la parte sur, que da a la carretera, dejará una entrada para la huerta de tres metros de ancho como mínimo, f) El arrendador podrá cegar las tres ventanas de la galería de la casa que dan al norte, sobre el tejado del local que ocupan los Sres. Vicites y Parcero, en el caso de que amplíe a ese espacio su vivienda realizando al efecto la necesaria construcción, g) El arrendatario se obliga a permitir el paso por la huerta al ocupante del local bajo, actualmente arrendado a los señores antedichos y. por tanto, a éstos mientras lo ocupen, exclusivamente para servirse del agua de la fuente existente en la huerta. 3.º Los locales arrendados serán destinados a la industria de bodegón y merendero a que venían dedicados, y el arrendatario no podrá cederlos o subarrendarlos, en todo o en parte, sin la autorización del arrendador. 4.a El arrendatario podrá realizar en los locales las obras necesarias de mejora y adaptación para su mejor utilización, siempre que no modifiquen la estructura de los mismos, necesitando para esto ultimo, autorización escrita del arrendador, y quedando las obras a beneficio del inmueble. 5.a El precio o merced del arriendo será el de 800 pesetas

mensuales, sin perjuicio de los aumentos legales autorizados o de los voluntarios estipulados.

Con base en el contrato de arrendamiento relacionado, doa Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, accionando en su propio derecho y en beneficio de la comunidad hereditaria de don Emilio Santasmarinas Mouriño, promovieron juicio ordinario de mayor cuantía contra don José Liste Rodríguez, a fin de que se dictase Sentencia declaratoria sobre los siguientes extremos: Que el contrato de arrendamiento tenía la naturaleza jurídica de mixto, atipico y complejo, estando regulado por el derecho común y excluido, por tanto, del derecho a la prórroga forzosa, y que procedía el desahucio del demandado de la finca y complejo descrito, por expiración del plazo contractual. Las referidas pretcnsiones fueron desestimadas por las Sentencias pronunciadas por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santiago de Compostela y la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, que absolvieron de las mismas al demandado, y contra la segunda Sentencia de fecha 17 de enero de 1987. la parte actora interpuso recurso de casación, haciéndolo a través de cuatro motivos formulados a tenor de los ordinales 4.° y 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por razones de metodología procesal, el estudio de los motivos del recurso debe iniciarse por el segundo de ellos en cuanto que se ampara en el ordinal 4.°. del art. 1.692. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «error en la apreciación de la prueba». Se citan como documentos el contrato de 8 de abril de 1959 (el de arrendamiento) y las pruebas pericial y de reconocimiento judicial, pero se desprende de la argumentación del motivo, no obstante su imprecisión, que el error se pretende relacionar con el resultado de la pericia acerca del muy superior valor de los terrenos y solares comprendidos en el contrato, sobre el de las edificaciones. A este respecto, y prescindiendo del razonamiento jurídico que se expone sobre la base de esa distinta valoración, al ser impropio de un motivo de la naturaleza del que se examina, así como de la doctrina mantenida por esta Sala en torno a que «la prueba pericial no tiene carácter de medio probatorio de alcance documental exigigo por el núm. 4.°. del art. 1.692, para evidenciar secuencia de error, dado que, como se deduce del art. 632, es de estimación discrecional según las reglas de la sana crítica, no constantes, ni previstas, en ninguna norma valorativa de prueba y, por tanto, sin eficiencia para fundamental recurso de casación» (Sentencias de 15 de octubre de 1982; 12 de mayo de 1983: 6 de febrero de 1984. y 27 de febrero y 8 y 10 de mayo de 1986. entre otras). es lo cierto que en el sexto considerando de la Sentencia del Juez de Instancia, aceptando por la recurrida, no se incurrió en error alguno sobre el particular hecho mención, ya que el informe pericial fue tenido en cuenta pero no se le concedió relevancia en orden a la calificación del contrato, como se evidencia con el contenido del propio considerando, lo que determina, en definitiva, el perecimiento del motivo.

Entrando a analizar el primero de los motivos, el mismo se acoge al ordinal 5.°. del mentado art. 1.692, para alegar «infracción de la jurisprudencia proclamada por el Tribunal Supremo en infinidad de Sentencias, como las de 31 de enero de 1950: 21 de abril y 22 de octubre de 1951: 4 de mayo de 1957; 12 de junio de 1961; 17 de enero y 9 de febrero de 1962; 28 de septiembre de 1972, y 2 de febrero de 1978, en relación con la doctrina legal concretada en las de 17 de mayo de 1954 y 2 de febrero de 1955». Si bien es cierto que la jurisprudencia emanada por esta Sala se ha decantado en términos generales, por la tesis de someter a la legislación común a aquellos contratos arendaticios que merezcan el calificativo de complejos y atípicos o versen sobre finca mixta y aquéllos en que surjan dudas sobre la aplicación de la ley común o la especial, no lo es menos la existencia de múltiple jurisprudencia que atiende para la calificación de la locación al concepto y significación que lo arrendado tenia al tiempo de celebración del contrato y al elemento principal o preponderante que le constituía, encontrándose entre las Sentencias que forman dicha jurisprudencia, además de las citadas en el cuarto considerando de la dictada por el Juzgado, las de fecha 28 de diciembre de 1953: 17 de mayo de 1954; 13 de febrero y 1 de julio de 1964: 16 de febrero de 1973; 26 de enero de 1976; 8 de julio de 1977; 7 de noviembre de 1978; 7 de junio de 1979; 22 de diciembre de 1983, y 27 de noviembre de 1985. Aparte lo dicho, no cabe olvidar la constante y uniforme doctrina sostenida por la Sala acerca de corresponder a los Tribunales de instancia la facultad de interpretación de los contratos, cuyo criterio ha de aceptarse en casación, salvo que careciese de lógica y racionalidad; ni olvidar, tampoco, la afirmación fáctica contenida en el aludido considerando; «pues los terrenos posteriores, también son utilizados, como elementos de desenvolvimiento de tal negocio y para su expansión y uso por el público en las épocas que las condiciones climatológicas lo permiten, como se constató en la diligencia de reconocimiento judicial y demás pruebas llevadas a cabo», la cual, no ha sido combatida casacionalmente. Pues bien, el examen detenido de los contratos de 8 de abril de 1959. atendiendo no sólo a la intencionalidad exteriorizada por sus otorgantes sino también al contenido de sus cláusulas y estipulaciones, conduce a igual conclusión interpretativa que la de los juzgadores de instancia, esto es, que el elemento predominante fue la edificación, con sus dos plantas, para el ejercicio del negocio de bodegón y merendero, al que se supeditaban los terrenos y huerta anexos, con lo cual, el arrendamiento concertado quedaba incluido en la regulación de la legislación especial, sin que la naturaleza jurídica del contrato así calificado, pueda desvirtuarse por la especial índole de algunos de sus pactos, ni por una actual revalorización de los terrenos sobre las construcciones, y de aquí, y por cuanto ha sido razonado, procede rechazar el motivo en cuestión.

Los motivos tercero y cuarto del recurso, últimos que restan por estudiar, se refugian, asimismo, en el ordinal 5.° de referencia, para invocar infracción, por falta de aplicación, de los arts. 1.281, párrafo primero, y 1.285 del Código Civil. En estos motivos se está haciendo, realmente, supuesto de la cuestión, y su inviabilidad es consecuencia inmediata de la claudicación de los precedentes, pero es que, además, ambos preceptos carecen de absoluta aplicación al caso: el primero, porque los apartados c) y e) de la cláusula o condición 2.a del contrato de arrendamiento, concernientes a la reserva de recuperación parcial de terrenos en supuesto de venta o edificación por el arrendador, no dejan de tener significación accesoria respecto al contenido y finalidad primordial del contrato, como fue la de convenir un arrendamiento de local de negocio, cuya intención las partes la manifestaron con suma claridad; y el segundo, porque, las Sentencias de instancia no dejaron de tomar en consideración las diversas cláusulas contractuales e interpretaron el contrato con arreglo a la totalidad de las mismas.

La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso de casación formalizado por doña Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, conlleva, por disponerlo así el último párrafo del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la declaración de no haber lugar al mismo, la imposición de costas a la parte recurrente y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Prudencia Raposo Picón y don Emilio Santasmarinas Raposo, contra la Sentencia que, en fecha 17 de enero de 1987, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña; se condena a dichos recurrentes al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala, en su día remitidos.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISTIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,-mandamos y firmamos.-Jaime Santos Briz.-Eduardo Fernández-Cid de Temes.-Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa.-Jesús Marina y Martínez-Pardo.-Antonio Sánchez Jáuregui.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que. como Secretario de la misma, certifico.