SAP Zaragoza 724/2010, 24 de Noviembre de 2010
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Noviembre 2010 |
| Número de resolución | 724/2010 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00724/2010
SENTENCIA Núm. 724/10
Ilmos. Señores:
Presidente:
-
PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA
Magistrados:
-
ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
-
ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En Zaragoza, a veinticuatro de noviembre de dos mil diez
En nombre de S.M. el Rey, y
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001969/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000675/2010, en los que aparece como parte apelante, INVERSIONES Y PROMOCIONES Z-98, SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. PATRICIA PEIRE BLASCO, asistido por el Letrado D. ROBERTO GRACIA ESTEVEZ, y como parte apelada, ORTIZ DIESTE S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. NATALIA FERRER PEREZ, asistido por el Letrado D. RAFAEL LUIS ALCAZAR CREVILLEN, siendo Magistrado Ponente el Ilmo D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 10 de mayo de 2010,cuyo FALLO es del tenor literal: "Que desestimando la demanda promovida en JUICIO ORDINARIO Nº 1969/H-2009, instado por la Procuradora Sra. Peiré, en nombre y representación de INVERSIONES Y PROMOCIONES Z-98, S.L., contra ORTIZ Y DIESTE, S.A., representada por la Procuradora Sra. Ferrer Pérez, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de los pedimentos contra la misma formulados, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales".
Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de el demandante, se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos en esta Sección los autos y las grabaciones audiovisuales de los actos procesales de la audiencia previa y el acto del juicio y, una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado y, tras los trámites legales, se dejaron los autos en la mesa de Magistrado para dictar resolución. CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observad las prescripciones legales.
Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
En cumplimiento de contrato privado de 20 de marzo de 2007, la sociedad actora insta a la demandada al cumplimiento del mismo, al no haberse allanado ésta a la consumación del pacto en sede extrajudicial. Y no aceptó "Ordisa" los requerimientos de cumplimiento del contrato, porque -dice- no se daban, ni se dan aún las condiciones acordadas para ello. Por lo tanto no se discute el acuerdo, sino su interpretación. Este es -en esencia- el objeto de esta litis.
Para lo cual resulta preciso centrar la cuestión desde un punto de vista cronológico y conceptual.
La actora "Inproza", adquiere en licitación pública del Ayuntamiento de Villanueva de Gállego unas parcelas de suelo urbanizable con destino de uso residencial, en fecha 7-febrero-2003, por un precio de
2.716.574,72 Euros. Esta adjudicación lo es con una cláusula limitativa del pleno dominio de la adjudicataria. En efecto, el adjudicatario de las parcelas "habrá de cumplir las obligaciones y cargas urbanísticas impuestas a los propietarios por la Ley 5/99, urbanística de Aragón... En tanto no haya procedido a cumplir la totalidad de los mencionados deberes, el adjudicatario no podrá enajenar, arrendar, gravar, ni ceder en forma alguna la parcela adjudicada sin autorización expresa del Ayuntamiento... que podrá concederla o denegarla según su prudente arbitrio".
El 20 de marzo de 2007, cuatro años después de su adjudicación, se celebra el contrato litigioso, entre la adjudicataria de las parcelas a urbanizar y la demandada "Ordisa", interesada en hacerse con la propiedad de las mismas.
De las pruebas practicadas se deduce que "Inproza" ha llevado a cabo ciertas actuaciones urbanizadoras de las parcelas que nos ocupan. Así lo expresó el testigo Sr. Eusebio, así lo recoge el propio pacto séptimo del contrato en estudio (de 20-3-2007) y así se infiere de la documentación aportada junto con el escrito de demanda y no impugnada por la parte demandada.
A su vez, a petición de "Inproza", el Ayuntamiento vendedor, en sesión ordinaria de su Pleno, de 24-noviembre-2008, acordó autorizar a "Inproza" a vender, arrendar, gravar o ceder las parcelas objeto de aquella adjudicación, levantado -por tanto- esa limitación impuesta en el acto de adjudicación de 7-febrero-2003. Pero no totalmente. Puesto que la autorización de venta lo era condicionada, ya que se transmitirían al tercer adquirente las obligaciones de la cláusula 3ª del Pliego de Condiciones que rigió la subasta pública. Es decir: la obligación de urbanizar las parcelas y la necesidad de autorización municipal para que ese tercero pueda enajenar, arrendar o gravarlas.
El 19-enero-2009, "Inproza" requirió a "Ordisa" para perfeccionar o consumar el contrato privado de 20-marzo-2007 a lo que ésta se opuso -mediante escrito de 27 enero-09- por entender que el contrato privado no sólo obligaba a obtener del Ayuntamiento la autorización de venta, sino que obligaba a "Inproza" a ejecutar todas las actuaciones urbanísticas previstas en los arts. 18,29 y 145 de la Ley Urbanística de Aragón (LUA) 5/99, de 25 de marzo. Es decir, la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y la ejecución de las obras de urbanización. Operaciones que -obviamente- no se habían realizado. Y, por ende, no se había cumplido la condición recogida en el contrato de 20-marzo-2007 que "Inproza" trataba de ejecutar.
Se sucedieron los requerimientos de "Inproza" (6-mayo-2009, 17-junio-2009) y las oposiciones de "Ordisa", quien ahora añadía como motivo de oposición, que no le transmitía "Inproza" las fincas libre de cargas, ya que lo hacía con la limitación de disponer (lato sensu) de la cláusula 3ª del condicionado de la subasta administrativa.
Añadiendo en su contestación a la demanda un tercer motivo para denegar la pretensión de "Inproza": no se ha efectuado, ni ofertado, la medición topográfica de la finca para concretar el precio definitivo, en atención a los reales metros de la misma(pacto 5º del contrato).
Y en esta situación de hechos nos encontramos en el pleito cuyo enjuiciamiento nos ocupa.
Por lo que procede ahora centrar "conceptualmente" las relaciones entre las partes, a fin de poder incardinar los hechos en su correspondiente asiento jurídico y obtener de ello las consecuencias que ofrece el ordenamiento jurídico. En primer lugar, se plantea como un "prius" jurídico trascendental la calificación del contrato de 20-marzo-2007. Si es una "promesa de venta" o si estamos ante una "compraventa con condición suspensiva". Este tribunal considera adecuado y prudente determinar la figura jurídica que se acomoda al acuerdo de voluntades de las partes; aunque entiende de mayor relevancia la interpretación de esa voluntad, para deducir de ella los efectos realmente queridos por los contratantes.
Y ello porque, aunque la "promesa de venta" y la "compraventa" no son lo mismo, tienen un régimen jurídico distinto ( SS.T.S. 20-abril-2001, 11-octubre-2000 y 18-julio-2006 ), sin embargo, no necesariamente sus efectos definitivos han de ser necesariamente distintos, como también ha reconocido el Alto Tribunal en sus Ss. de 6-junio-2000 y 1-junio-2010 y esta sección 5ª en su sentencia de 20-octubre-2004 .
La promesa de venta (art. 1451 C.c .) se integra en la familia de los "precontratos" de tal manera que constituye una primera fase del "iter" contractual. Las partes se obligan a obligarse, es decir, a celebrar el contrato preparado; otorga el derecho a obligar a la otra parte del precontrato a contratar, pero no es apto para transmitir la propiedad ( Ss. T.S. 5-octubre-2005 y 24-octubre-2008 ). Con precisión pedagógica diferencia la promesa de venta de la venta (art. 1445 C.c .) la S.T.S. 11-octubre-2000 ; atendiendo al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran (el "objeto" contractual). Así, si a lo que se obligan las partes es a entregar una cosa determinada a cambio de dinero o signo que lo represente, estamos ante una compraventa. Si se obligan a prestar un consentimiento futuro encaminado a celebrar una compraventa posterior estamos ante un precontrato.
Los términos del pacto de 20 de marzo -2007 son reiterativos. Se habla de "promesa de venta". Pero más que esa calificación -que no es vinculante- hay que atender a los efectos queridos por los contratantes. Una vez cumplidos una serie de requisitos, "Inproza" no se compromete a transmitir la propiedad (efecto propio de la compraventa consumada: art. 1445 C.c .) sino a "vender". Y "Ordisa" a "comprar".
El objeto del pacto no es la finca a urbanizar, sino la formalización de su compraventa, preparada con esa "promesa de venta" de 27-marzo-2007.
Así parece, además, más adecuada tal institución a la situación del propietario ("Inproza"), que no podía "vender", por imposición del transmitente de la finca, el Ayuntamiento de "Villanueva de Gállego".
Mas, con independencia de ello, esta Sala considera de mayor trascendencia el estudio de los condicionantes del pacto. Trátese de compraventa o de promesa de venta, su eficacia puede estar sometida a condición suspensiva. Así lo ha reconocido para la "promesa" las Ss T.S. de 13-diciembre-2000 y con mayor claridad la de 18-julio-2006 . Esta última referida a asunto similar al que nos ocupa, pues se condiciona la eficacia del pacto al éxito de...
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