SAP Las Palmas 536/2010, 24 de Noviembre de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 536/2010 |
| Fecha | 24 Noviembre 2010 |
SENTENCIA
Ilmos. /as Sres. /as
SALA Presidente
D./Da. EMMA GALCERAN SOLSONA
Magistrados
D./Da. MARIA PAZ PEREZ VILLALBA
D./Da. ISABEL HERNANDEZ GOMEZ (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 24 de noviembre de 2010.
VISTO, ante Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los resenados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 30 de septiembre de 2009, seguidos a instancia de Dna. Joaquina representados por el Procurador Dna. ELISA COLINA NARANJO y dirigidos por el Letrado D. JOSE GERARDO RUIZ PASQUAU, contra .JARDIN DE INFANCIA ESMERALDA, S.L representados por el Procurador D. A. ENRIQUE SANTOS SUAREZ y dirigidos por la Letrada Dna. Ma JOSÉ COLL MESA.
El Fallo de la Sentencia apelada es el siguiente:
" 1o Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Da ELISA COLINA NARANJO Procuradora de los Tribunales y de Da. Joaquina contra JARDIN DE INFANCIA ESMERALDA S.L., debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pronunciamiento formulados en su contra, imponiendo las costas a la parte demandante".
2o Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por D. ENRIQUE SANTOS SUÁREZ Procurador de los Tribunales y de JARDIN DE INFANCIA ESMERALDA S.L., contra Da. Joaquina,, debo condenar y condeno a la demandada al pago de 15.622 # euros más los intereses del art. 576 de la LEC desde la fecha de esta resolución, desestimando las demás pretensiones formuladas en su contra, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este procedimiento"
La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se senaló para su estudio, votación y fallo el día 9 de septiembre de 2010.
Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Ilma. Sra. Dna. ISABEL HERNANDEZ GOMEZ, quien expresa el parecer de la Sala.
Se alza la representación procesal de Da Joaquina contra la sentencia dictada en los Autos del juicio ordinario, seguidos a su instancia en contra de la Mercantil JARDÍN DE INFANCIA ESMERALDA SL, que desestimó íntegramente la demanda, en reclamación de la cantidad de 32.050,00 Euros que dice le adeuda la Entidad demandada en concepto de rentas, cláusula penal por resolución anticipada del contrato y danos por obras inconsentidas en el inmueble arrendado, y que, por el contrario, estimó parcialmente la Reconvención formulada de contrario, condenándola a pagar a la demandada reconviniente la cantidad de
15.622,00 Euros, así como a las costas causadas respecto de la Demanda principal, sin pronunciamiento sobre las costas de la Reconvención.
La apelante alega los siguientes Motivos de Impugnación: En primer lugar se opone a la desestimación de la Demanda, pues entiende que la demandada le adeuda las rentas de Octubre de 2007 a Enero de 2008, inclusive, en tanto hasta esa fecha no obtuvo la entrega de las llaves y no tuvo a su disposición el inmueble arrendado, y ello, con independencia de que la demandada hubiere notificado mediante Burofax la resolución contractual por no poder destinar el Inmueble al destino previsto. En segundo lugar, y en relación a la reclamación de los tres meses de renta pactados como Cláusula Penal para el supuesto de resolución del contrato con anterioridad a la fecha pactada, aunque admite la existencia de una causa legal de rescisión contractual - imposibilidad de destinar el Inmueble al destino pactado- entiende que es una causa sobrevenida, en la que nada tiene que ver la arrendadora, y, por tanto, debe ser estimada dicha pretensión resarcitoria. Finalmente, en relación a las cantidades reclamadas para deshacer las obras llevadas a cabo por la arrendataria y reponer el inmueble a su estado original, alega que no constando dato alguno en las actuaciones en relación con la autorización para llevar a cabo dichas obras, debe la demandada, a tenor de lo establecido en el contrato (Cláusulas Octava y Novena), reponer el inmueble al estado anterior, teniendo derecho la arrendadora a exigir dicha reposición o bien a conservar las modificaciones efectuadas sin derecho de la arrendataria a ser indemnizada por ellas, por lo que, habiendo optado la arrendadora por la primera de estas posibilidades debe condenarse a la demandada al pago de las cantidades que para llevara a cabo las obras de reposición del inmueble a su estado anterior se reclaman en la Demanda. Respecto de la estimación parcial de la Reconvención, en el sentido de condenarle al pago a la demandada reconviniente de la inversión llevada a efecto para establecer el negocio que finalmente se frustró, alega que no debió prosperar en tanto dichas obras las realizó la demandada sin el permiso de la arrendadora y sin haber obtenido la preceptiva Licencia Municipal, por lo que nada adeuda por ese concepto, todo ello sin perjuicio de que la estimación de la Demanda llevaría implícita la desestimación de la Reconvención, también en lo referente a la devolución del mes de fianza, cuyo importe debe imputarse a los graves desperfectos originados en el Inmueble objeto de arrendamiento.
Por su parte la apelada y reconviniente se opone al recurso por entender ajustada a Derecho la sentencia de instancia en relación a las tres cuestiones fundamentales en ella planteadas, a saber: la obligación del pago de las rentas hasta el momento del recibo de las llaves del Inmueble, reclamadas por la parte actora; la existencia o no de causa de resolución contractual y la aplicación por tal concepto de la Clausula Penal y, el estado en que deba devolverse el inmueble arrendado.
Los hechos que dieron origen a esta litis son los siguientes: Actora y demandada suscribieron, en fecha 1 de Junio de 2007, Contrato de arrendamiento de un Inmueble, que hasta ese momento se había destinado a vivienda, con el fin de instalar en él una guardería, y por un período de 10 anos. En dicho contrato se acordó que la arrendadora concedía a la arrendataria un período de carencia de dos meses de renta al objeto de que pudiese acomodar el inmueble al fin pretendido, por lo que, la renta se haría efectiva a partir del mes de septiembre de 2007, estableciéndose un importe mensual de renta de 1.800.00 Euros. Que, en efecto, la parte hoy demandada abonó la renta correspondiente al mes de Septiembre, así como la fianza correspondiente a un mes de renta. Que en fecha 2 de Octubre de 2007, la Entidad hoy apelada envió a la arrendadora BUROFAX dejando constancia de la decisión de la resolución contractual, toda vez que durante el mes de Agosto el Ayuntamiento había emitido certificación vetando el inmueble arrendado para la instalación en él de un Jardín de Infancia o Guardería (finalidad para la que se había arrendado), situación que además se producía, no en relación a la zona, sino al propio inmueble ya que, debido a que se encontraba fuera de ordenación grave por ocupar suelo destinado a viario público no era viable la instalación de dicho negocio. La actora contesta dicho Burofax exigiendo, ante la resolución unilateral del contrato, el pago de las cantidades exigidas como Cláusula Penal (es decir, tres meses de renta) y dilatando la recepción de las llaves del inmueble o supeditándola al pago de las citadas cantidades, razón por la que la mercantil demandada interpuso procedimiento de consignación Judicial en fecha 7 de Noviembre de 2007. Con posterioridad, la parte actora interpuso la Demanda originadora de esta litis reclamando a la demandada las rentas correspondientes a los meses de Octubre a Diciembre de 2007 y Enero de 2008 (7.200,00 Euros), fecha en que le fueron, dice, efectivamente entregadas las llaves por el Juzgado en el Expediente de Consignación referenciado, así como la indemnización que como Cláusula Penal por resolución anticipada del contrato se establece en la Cláusula Tercera del mismo consistente en el importe de tres meses de renta (5.400,00 Euros), así como las cantidades que entiende deben abonársele para restituir el inmueble a su estado original y que establece en
19.450,00 Euros. La demandada se opone por entender que la resolución contractual se debe a la frustración del fin del contrato, en tanto el inmueble arrendado no podía destinarse al fin pactado, no procediendo por ello la indemnización pretendida, toda vez que la resolución del contrato fue forzosa y no voluntaria e imputable a la parte actora. Por la misma razón no se adeudan rentas, puesto que al momento de comunicar la resolución contractual por las causas antedichas, se estaba al corriente en el pago de la renta y se puso el inmueble a disposición de la arrendadora que se negó a recibirlo, forzando el procedimiento de consignación, con la sola finalidad de cobrar las rentas. En relación a las cantidades para volver la vivienda al estado anterior, no sólo estima no deberlas en tanto las obras se produjeron con el consentimiento y el conocimiento de la arrendadora y para adaptar la vivienda al fin previsto en el contrato, sino que, además, se rehabilitó completamente la vivienda que se encontraba en un estado lamentable de abandono y humedades, a la par que reconviene exigiendo la devolución de las cantidades invertidas en dicho Inmueble que han supuesto un enriquecimiento injustificado para la actora.
Como puede verse la controversia se centra en determinar si realmente se adeudan las rentas, si procedía legalmente la resolución contractual y si procede indemnización por la rescisión anticipada del contrato como pretende la...
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