SAP La Rioja 68/2012, 6 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 68/2012 |
| Fecha | 06 Marzo 2012 |
ILMOS.SRES.
MAGISTRADOS
Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA
-
RICARDO MORENO GARCÍAD. FERNANDO SOLSONA ABAD
SENTENCIA Nº 68 DE 2012
En LOGROÑO, a seis de marzo de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LOGROÑO, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 318/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 544/2010, en los que aparece como parte apelante, DOÑA Rafaela, representada por la Procurador de los Tribunales, DOÑA ANA ROSA RAMIREZ MARÍN, asistida por el Letrado DON OSCAR MARTÍNEZ ALIENDE, y como parte apelada VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U., representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA PAZ FERNANDEZ BELTRÁN, y asistida por el Letrado DON ALEJANDRO MARTÍNEZ MANZANO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. DON FERNANDO SOLSONA ABAD.
Que, con fecha 30 de Junio de 2010, se dictó por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía:
"Que estimando la demanda principal interpuesta por la representación de la mercantil "Vallehermoso División Promoción S.A.U." contra Dª Rafaela :
1.-Debo declarar y declaro la validez y eficacia jurídica del contrato privado de de compraventa de 27 de septiembre de 2006, suscrito entre actor y demandada, sobre la vivienda NUM000 NUM001 del portal NUM000, Bloque NUM002, plaza de garaje n° NUM003 y trastero n° NUM004 de la promoción " Parque Santa Juliana-Urbanización 1 sita en la CALLE000 n° NUM005 de Logroño, inscritas en el Registro de la Propiedad n° NUM000 de Logroño, la vivienda y trastero como anejo inseparable, al tomo NUM006, libro NUM006, folio NUM007, finca NUM008 y la plaza de garaje inscrita en el mismo Registro de la Propiedad n° NUM000 al tomo NUM006, libro NUM006, folio NUM009, finca NUM010, subfinca NUM003 .
2.- Que debo condenar y condeno a la demandada al cumplimiento del citado contrato de compraventa en sus estrictos términos, y por tanto, a abonar a la parte actora la parte de precio e IVA pendiente de pago, que asciende a la edad de 222.560 #, más el interés legal incrementado en dos puntos desde el de diciembre de 2008, en que fue citada para el otorgamiento de la escritura de compra de los inmuebles, así como al abono de todos los gastos e impuestos lel inmueble desde esa fecha hasta la efectiva transmisión de los inmuebles, según previene la cláusula séptima del contrato que une a las partes, a otorgar escritura pública de compraventa de los inmuebles una vez verificado el pago o de forma simultánea al abono del referido precio, y a correr con todos los gastos : e de la compraventa salvo con el impuesto municipal sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana( plusvalía municipal) Hasta la citada fecha de 17 de diciembre de 2008 en que fue puesta a su disposición, al ser de cuenta de la entidad vendedora hasta ese momento. 3.- Subsidiariamente y para el caso de que en ejecución de sentencia resultare imposible el cumplimiento de la condena anterior, por imposibilidad de abono del precio de venta pendiente de pago, al constatarse la insolvencia o falta de capacidad económica de la compradora para hacer frente a las obligaciones económicas que le competen dimanantes del contrato, en cualquier momento y de conformidad con lo dispuesto en el art. 1124 del C. civil, se declara la facultad de la vendedora de optar por la resolución del contrato objeto de litigio, así como su derecho a retener todas las cantidades entregadas por la demandada para cubrir la cláusula penal por incumplimiento prevista en el contrato ( 10% del precio de venta), así como todos los gastos e impuestos del inmueble hasta el momento de la resolución, así como las costas causadas como consecuencia del presente proceso y de su ejecución, no obstante serle devuelto el sobrante, si lo hubiera, una vez se hubieran liquidado todos los citados pagos.
4.-Que debo condenar y condeno a la demandada Sra. Rafaela al pago de las costas de la demanda principal y al pago de las costas de la demanda reconvencional."
Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de DOÑA Rafaela, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.
Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 23 de febrero de 2012, siendo designado ponente el magistrado de esta Audiencia Provincial, Don FERNANDO SOLSONA ABAD .
En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.
Impugna la demandada-reconviniente DOÑA Rafaela la sentencia de instancia que estimando la demanda dirigida contra ella por VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U. (en adelante, Vallehermoso), y desestimando la reconvención promovida por la antedicha apelante, declaraba la validez y eficacia jurídica del contrato de compraventa de 27 de septiembre de 2006 suscrito entre las partes en relación a la vivienda NUM000 NUM001 del portal NUM000, Bloque NUM002, plaza de garaje nº NUM003 y trastero nº NUM004 de la promoción "parque Santa Juliana - URBANIZACIÓN000 " sita en la CALLE000 nº NUM005 de Logroño, condenando a la demandada a cumplir ese contrato de compraventa, y a abonar a la actora la parte del precio que quedaba por pagar (222.560 euros), intereses gastos e impuestos, y al otorgamiento de la escritura pública.
La apelante solicita la revocación de esta sentencia y que se dicte otra desestimando la demanda y estimando la reconvención, y declarando resuelto el mencionado contrato de compraventa de 27 de septiembre de 2006 condenando a la mercantil actora reconvenida a la devolución de las sumas entregadas más los intereses y la indemnización pactada en el contrato de compraventa (10% del precio de la compraventa).
Se basa para ello en una serie de motivos que desgrana a lo largo de los setenta (70) folios de su extenso recurso, los cuales podemos sintetizar de la siguiente forma:
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) (Previo).- Infracción del art. 214 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por no haber procedido la juzgadora de primer grado a realizar la aclaración de sentencia que se le solicitó por la parte hoy apelante. Esta petición de aclaración la reitera ahora por vía de apelación, y afecta nada menos que a dieciséis (16) puntos.
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) Existencia en el contrato de compraventa de 27 de septiembre de 2006 que se suscribió entre las partes, de una condición resolutoria expresa que determina el carácter esencial de la fecha de entrega de la vivienda, por expresa voluntad de las partes.
Alega el recurso que en este contrato de compraventa, en la cláusula quinta se pactó: "Las fincas serán puestas a disposición de EL COMPRADOR antes del 30 de noviembre de 2008, salvo causa de fuerza mayor." Y que en la cláusula 10 se estipuló de modo expreso: " CONDICIONES RESOLUTORIAS: (...) Serán condiciones resolutorias de pleno derecho de esta compraventa (...) A instancia del comprador... El incumplimiento por el VENDEDOR del plazo de entrega previsto en la estipulación quinta, salvo caso de fuerza mayor".
Según el recurrente, la sentencia ignora que con esta dicción se contemplaba una estipulación clara y concreta, aceptada por las dos partes, de las consecuencias del retraso en la entrega de los inmuebles. la fecha máxima de entrega que se pactó fue el 30.11.2008, y en esa fecha la vivienda no había sido puesta a disposición de la demandante en condiciones de habitabilidad por lo que se habría incumplido esta condición y la reconviniente tenía derecho a resolver el contrato. Que además la demandante Vallehermoso no compareció el día 28 de noviembre de 2008 en la Notaría, pese a que sí lo hizo la demandada. Que esa fecha (30 de noviembre de 2008) constituyó un término esencial que las partes decidieron incluir, al amparo de la autonomía de la voluntad, en el contrato, por lo que cualquier incumplimiento de esa fecha de entrega por pequeño que fuese es sustancial a efectos de resolución del contrato. Que de hecho, la sentencia condena a la Sra. Rafaela a escriturar los inmuebles con fecha 17 de diciembre de 2008, esto es, fuera ya del plazo máximo fijado en el contrato; el que la sentencia condene a la Sra. Rafaela a pagar intereses desde el día en que fue citada por última vez para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (17 de diciembre de 2008) es porque implícitamente reconoce que Vallehermoso hasta esa fecha no puso los inmuebles a disposición de la apelante.
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) Falta de condiciones para la entrega de los inmuebles: falta de cédula de habitabilidad.
Que los inmuebles, cuando fueron puestos a disposición de la compradora Sra. Rafaela, no reunían los requisitos exigibles respecto a servicios, suministros, ni tampoco las características fijadas en el contrato. Que no tenían las necesarias autorizaciones y permisos administrativos, ni tampoco todos los servicios que permitan destinarlo al uso que se pretende, en este caso vivienda.
Que en particular, la vivienda carecía de cédula de habitabilidad, sin la cual no puede ser transmitida según resulta tanto de la Ley 2/2007 de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, como del Decreto 51/2002 de 4 de Octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad que deben reunir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de La Rioja, así como la concesión...
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