SAP A Coruña 93/2011, 25 de Febrero de 2011
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 25 Febrero 2011 |
| Número de resolución | 93/2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00093/2011
ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN Nº 225/2010
S E N T E N C I A
Presidente:
Ilmo. Sr. don Juan Ángel Rodríguez Cardama
Magistrados:
Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena
Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García
En La Coruña, a veinticinco de febrero de dos mil once.
Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 225 de 2010, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 16 de diciembre de 2009 en el procedimiento ordinario, procedente del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Noia, ante el que se tramitó bajo el número 153/2009, en el que son parte, como apelante, la demandada "FONTEMAR PROYECTOS, S.L."
, con domicilio social en Noia (La Coruña), calle Pontevedra, 2, con número de identificación fiscal B 70 018 031, representada por el procurador don José-Luis González Martín, y dirigida por el abogado don Manuel Blanco- Ons Fernández; y como apelados impugnantes, los demandantes DON Constantino y DOÑA Rosa, mayores de edad, vecinos de Santiago de Compostela (La Coruña), con domicilio en la parroquia de O Eixo, lugar de DIRECCION000, NUM000, provistos de los documentos nacionales de identidad números NUM001 y NUM002 respectivamente, representados por el procurador don Víctor López-Rioboo y Batanero, y dirigidos por el abogado don Roberto Salgueiro García; versando la apelación sobre resolución de contrato de compraventa de local de negocio adaptado para habitar, y abono de la cláusula penal pactada por incumplimiento.
Aceptando los de la sentencia de 16 de diciembre de 2009, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Noia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por Constantino y Rosa contra Fontemar Proyectos S.L. y
1) Declaro resuelto por incumplimiento de Fontemar Proyectos S.L. el contrato de compraventa que celebró el día 22 de agosto de 2007 con Constantino y Rosa .
2) Condeno a Fontemar Proyecto S.L. a abonar a Constantino y Rosa la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS por las cantidades entregadas a cuenta, más QUINCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS por la cláusula penal, ambas cantidades sin intereses, salvo, en su caso, los de mora procesal.
3) No hay condena en costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad» .
Presentado escrito preparando recurso de apelación por "Fontemar Proyectos, S.L.", se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por don Constantino y doña Rosa escrito de oposición e impugnación; dándose traslado al apelante. Con oficio de fecha 8 de abril de 2010 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.
Recibidas las actuaciones en esta Audiencia con fecha 14 de abril de 2010, fueron turnadas a esta Sección, donde se registraron bajo el número 225/2010, y se dictó providencia admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, y acordando esperar el término del emplazamiento. Se personó en esta alzada el procurador don José-Luis González Martín en nombre y representación de "Fontemar Proyectos, S.L.", en calidad de apelante; y efectuando de igual modo su personamiento el procurador don Víctor López-Rioboo y Batanero, en nombre y representación de don Constantino y doña Rosa, en calidad de apelado impugnante. Se tuvo por personados a los mencionados procuradores, en las representaciones que respectivamente acreditaban, quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 1 de octubre de 2010 se señaló para votación y fallo el pasado día 22 de febrero de 2011.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.
No se aceptan los de la sentencia apelada.
A la luz de la prueba practicada, la cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
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- "Fontemar Proyectos, S.L." estaba promoviendo un edificio en Porto do Son (La Coruña), con varias viviendas, locales, trasteros y plazas de garaje, con entrada por dos portales. En la planta baja del portal 2 se proyectó una vivienda (que tenía como anexo una plaza de garaje y un trastero) y un local destinado inicialmente a escritorio u oficina (que sólo tenía asignado un trasero). La razón de no proyectarse una segunda vivienda radicaba en que no cumplía con la normativa urbanística de la Xunta de Galicia, pese a que las viviendas tenían más facilidad de venta y eran más caras.
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- Los cónyuges don Constantino y doña Rosa estaban interesados en adquirir una vivienda, por residir cerca los padres de doña Rosa, con el fin de pasar temporadas vacacionales. La persona encargada de mostrarlas, un agente inmobiliario que trabajaba de forma independiente para diversas promotoras, les fue enseñando varias de las existentes en la construcción. Ninguna satisfacía los deseos de los posibles compradores, pues o bien les parecían que tenían reducidas dimensiones para sus necesidades, o bien resultaban caras para sus posibilidades.
Por último vieron la oficina de la planta baja, mencionada anteriormente. Su precio era sensiblemente inferior a las viviendas, y tenía mayor superficie. Los esposos solicitaron comprar el local, pero con la condición de que tenía que ser acondicionado por el constructor para ser susceptible de ser utilizado como vivienda, lo que así se hizo, dotándolo de una cocina-salón (la estancia más amplia, por así pedirlo doña Rosa con el fin de poder reunir a familia y amigos allí), convirtiendo los dos aseos en un baño, y tabicando dos dependencias para dormitorios.
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- El 22 de agosto de 2007 suscribieron la promotora y los compradores un contrato privado de compraventa de cosa futura, por el que se vendía «el Local-Estudio», por el precio de 73.520 euros, más la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido al 16% (tipo aplicable a los locales de negocio en la fecha del otorgamiento), entregando en dicho acto un total de 5.320 euros en concepto de «primera entrega de la compra», debiendo abonarse el resto a la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública.
En lo que aquí interesa, en la cláusula cuarta de dicho contrato se hizo constar: «Si la compra venta no se llevase a efecto por culpa del comprador, este perdería las cantidades entregadas. La propiedad tiene que escriturarse como Local-Estudio, y así constará en la escritura de venta ante Notario, pero si por cualquier causa, en la propiedad adquirida, los compradores no pudiesen habitarla como vivienda, los vendedores se verían obligados a devolver las cantidades recibidas más 18.380 euros en concepto de penalización»
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- El 10 de agosto de 2008 se otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal, en la que el local vendido a don Constantino y doña Rosa figura descrito como «entidad número dieciocho.- Local sin uso específico sito en planta baja, identificado con la letra B...» . En el "régimen de la comunidad" se previó que «Todas y cada una de las fincas que forman parte del inmueble, podrán cambiar su destino y uso, en cualquier tiempo y sin necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios».
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- El 23 de agosto de 2008 el intermediario y los adquirentes visitaron el local, mostrando su conformidad con la obra finalizada, salvo un pequeño detalle.
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- Cuando don Constantino y doña Rosa fueron a una entidad bancaria, a fin de tramitar la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la adquisición, se les denegó porque en el Registro figuraba inscrito un local, y no una vivienda. Por indicación del banco acudieron al Ayuntamiento, a fin de intentar modificar la calificación de local a vivienda, y así intentar obtener el préstamo.
El Ayuntamiento les negó la posibilidad, porque tendría que tener asignada una plaza de garaje, y además cumplir las normas autonómicas sobre habitabilidad de las viviendas (lo que tampoco era posible, como se indicó).
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- Planteada la cuestión a la promotora, se les ofreció optar por una de las viviendas construidas, a lo que don Constantino y doña Rosa se negaron porque eran más caras. Existen divergencias sobre si los compradores exigían que se les mantuviese el precio y además se les regalase la plaza de garaje.
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- El 9 de diciembre de 2008 "Fontemar Proyectos, S.L." instó por burofax a don Constantino y doña Rosa para otorgar la escritura pública. Los requeridos se opusieron porque el local no podía ser efectivamente usado como vivienda. Siguieron varias comunicaciones sobre la misma cuestión.
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- El 23 de abril de 2009 don Constantino y doña Rosa promovieron demanda, en juicio ordinario por razón de la cuantía, contra "Fontemar Proyectos, S.L.", basándose en que el local no era susceptible de ser cambiado al uso de vivienda, y como se había pactado que «...si por cualquier causa [...] los compradores no pudiesen habitarla como vivienda...», terminaban solicitando la resolución del contrato, la devolución de los 5.320 euros, y la pena de 18.380 euros.
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- La demandada se opuso porque los demandantes sabían que no podía...
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