SAP Guadalajara 49/2011, 16 de Marzo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 49/2011 |
| Fecha | 16 Marzo 2011 |
igualmente declararse subrogados, sigue pidiendo la parte actora en su demanda, a los demandados de forma solidaria en la posición jurídica que ostente la actora en el depósito constituido una vez que aquellos hayan satisfecho todas las cantidades objeto de condena.
La Sentencia recaída en la instancia acoge íntegramente la demanda alzándose los demandados contra dicho pronunciamiento a través de los distintos motivos que integran su recurso de apelación-en lo esencial reiteración de las alegaciones contenidas en la contestación a la demanda con la excepción que se dirá-, interesando por el contrario la parte actora la total confirmación de la resolución recurrida.
En el primero de los motivos del recurso de apelación sostienen los recurrentes que el contrato de opción de compra de las dos fincas más arriba señaladas fue suscrito entre las partes el 28 de junio del año 2006, pero no es hasta el 20 de julio del año 2006 cuando los demandados tienen conocimiento de la demanda contra ellos interpuesta por la mercantil Cid León en relación con la finca NUM000, siendo por tanto que al tiempo de la suscripción de la opción de compra no pudo informar a la actora de tal circunstancia porque la desconocía. En el segundo de los motivos se afirma que el ejercicio de la opción de compra por la demandante tuvo lugar el 23 de noviembre del año 2006, con pleno conocimiento por parte de la mercantil accionante de la existencia de la anotación preventiva de demanda obtenida en el procedimiento al que también hemos hecho referencia más arriba, ejercitando no obstante la opción. En el tercero de los motivos se insiste en lo que se denomina decisión unilateral y voluntaria de International Factoring de ejercitar su derecho de opción no obstante ser conocedora de la demanda interpuesta en relación con una de las fincas adquiridas y de la existencia de una anotación preventiva de demanda sobre la misma, siendo en fin que los demandados actuaron en todo momento de buena fe sin poder oponerse al ejercicio de la opción por parte de la mercantil ahora apelada. Los motivos, que por su íntima conexión se examinarán conjuntamente, se desestiman.
Ninguna relevancia tiene para la resolución de la cuestión litigiosa, que los vendedores no tuvieran conocimiento al tiempo de la firma del contrato de opción de la existencia de la demanda frente a ellos presentada que dio lugar al procedimiento seguido ante el juzgado de primera instancia 8 de esta Capital. Tampoco que al tiempo de ejercitarse la opción la compradora conociera de dicho procedimiento y aún de la existencia de una anotación preventiva de demanda acordada en aquel, ni en fin la vinculación de los recurrentes al contrato firmado y la inexigibilidad de otra conducta de los mismos al haber ejercitado la compradora la opción. Más adelante examinaremos lo que consideramos constituye incumplimiento contractual por su parte justificando la pretensión de la compradora en este litigio.
Lo relevante es que en la opción de compra, tal como nos dice el Auto de fecha 23 de junio del año
2.010 de la AP de Madrid ( Sección 11 ) "una de las partes, concedente de la opción -optatario-, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción -optante- un derecho -el llamado derecho de opción, o mejor "facultad de configuración" en cuanto que se trata de una facultad que permite a quién la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor- que permite decidir, dentro de un determinado periodo de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es obviamente el de compraventa. Puede tener acceso al Registro de la Propiedad cuando concurren los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario - que consisten, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, en el convenio expreso de las partes para que se inscriba, precio estipulado para la adquisición de la finca, y plazo para el ejercicio de la opción que no podrá exceder de cuatro años-, y tal opción inscrita es oponible y eficaz frente a terceros con el enérgico efecto publicitario que le otorga el Registro de la Propiedad.
Antes del ejercicio, el beneficiario tiene una facultad preferente de adquisición, que supone la posibilidad de adquirir la cosa en la misma situación jurídica que se encontraba al tiempo de la constitución de la opción, todo ello sin perjuicio de la modulación jurídica -en relación con asunción de gravámenes posteriores- que resulte del título constitutivo en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes. La inscripción de la escritura pública que concede la opción de compra da lugar, según un sector doctrinal, a un derecho real y, según otro sector a un "ius ad rem", y aquel carácter ha sido reconocido en algunas Sentencias aisladas de este Tribunal y también se lo atribuyen, para cuando así se establezca, en algunos Cuerpos Legales del Derecho Autonómico (Leyes 460 y 461 de la Compilación de Navarra; artículos 20 y 25.1 Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de Cataluña ).
Sin embargo, ante la falta de una norma sustantiva específica en el Derecho Común o General, resulta discutible pueda catalogarse entre los "iura in re aliena" con base en la doctrina del "numerus apertus", porque el acceso al Registro de la Propiedad (artículo 14 RH ) no afecta a la esencia de los derechos y por lo tanto no trasmuta su naturaleza, y, por otro lado, la característica de la oponibilidad "erga omnes" -absolutividad- no parece suficiente para generar el "ius in re", cuando, como ocurre con el derecho de opción, falta el elemento de la inmediatividad -señorío directo e inmediato sobre la cosa-. Comoquiera que sea, resulta incuestionable que la opción inscrita tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos (no preferentes) que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad, los cuales sin embargo se consolidan en el caso de no ejercicio de la opción en tiempo o forma. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa, de tal manera que si ésta se formaliza en escritura pública, su otorgamiento opera como modo para la transmisión del dominio, y si se inscribe en el Registro se produce el cierre registral para los títulos que contravengan el principio del "tractu sucesivo" (art. 20 LH ).
La eficacia "erga omnes" aludida implica que, al ejercitarse correctamente la opción, se extinguen todos los derechos y gravámenes establecidos con posterioridad a la inscripción de la opción, pues no otra cosa significa la trascendencia real, y como consecuencia la cancelación de los asientos registrales (art. 79.2º LH )".
Así las cosas, insistimos, la demanda presentada por Cid León y la anotación preventiva obtenida en aquel procedimiento no impedían en modo alguno el ejercicio del derecho que tenía conferido la sociedad demandante ante el carácter preferente del mismo, y la existencia de aquella (demanda presentada por tercero ) y de la propia medida cautelar no suponía cortapisa u obstáculo alguno que impidiera ejercitar la opción, todo ello al margen de la posibilidad de pérdida del canon contractualmente estipulado para el caso de no ejercicio.
En el cuarto de los motivos del recurso de apelación reprocha el recurrente incorrecta aplicación por la juzgadora de procedencia de derecho sustantivo, infracción de la jurisprudencia que desarrolla la figura de la anotación preventiva de demanda en relación con la opción de compra y artículo 17 de la Ley Hipotecaria, e infracción del artículo 218 apartado segundo de la LEC . Ya hemos señalado más arribaasí se recoge también en la Sentencia apelada- el juego entre la opción de compra inscrita y los derechos y gravámenes registrales posteriores en los supuestos de ejercicio de la opción. La anotación preventiva de demanda en general no es más que una medida de carácter cautelar dirigida, lógicamente, a los terceros, es decir, a quienes no son parte en el negocio jurídico litigioso cuyo contenido y efectos se pretenden amparar por medio de dicha anotación registral. De esta forma, la finalidad de toda anotación preventiva de demanda, y en especial la de constitución, declaración, modificación o extinción de derechos reales, conforme al art. 42.1º de la Ley Hipotecaria (LH), no es otra que asegurar que cuando recaiga una sentencia (o similar resolución firme resolutoria del litigio de que se trate) y que dé lugar en todo o en parte a lo pedido en la demanda anotada, pueda ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias en que la finca o derecho inscritos se encontraban cuando se planteó la instancia judicial correspondiente. Dicho en otros términos: La anotación preventiva de demanda cumple la función hipotecaria de constituir un instrumento de publicidad registral de la existencia de una causa de posible nulidad, anulación, resolución o rescisión, o de otra clase, que implique la inoperancia de lo que figure inscrito. En el mismo sentido se manifiesta una Jurisprudencia que es unánime al respecto (Sts. TS. 12-7-51, 22-4-52, 6-12-82, 18-11-93, entre otras muchas); al igual que la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (18-5-59, 6-6-62, 12-7-2005, (...).
Sin embargo y además de esta naturaleza y finalidad de la anotación preventiva de demanda, en el presente litigio dicha medida cautelar cobra relevancia desde otra perspectiva, a saber, en lo concerniente a si la presencia de la misma con...
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