SAP Las Palmas 105/2011, 21 de Marzo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 105/2011 |
| Fecha | 21 Marzo 2011 |
SENTENCIA
Iltmos. /as Sres. /as
SALA Presidente
D./Da. EMMA GALCERAN SOLSONA
Magistrados
D./Da. MARIA PAZ PEREZ VILLALBA
D./Da. Lucas A Pérez Martín (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 21 de marzo de 2011.
VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 3 de junio de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 14 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos de Juicio Ordinario no 140/2008 seguidos a instancia de VALLERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN SAU, parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales DONA RITA RODRÍGUEZ GUERRA, y asistida por la Letrada DONA NOELIA AFONSO MARRERO, contra la mercantil FINCA LEACOCK S.L. parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales DON FRANCISCO DE BETHENCOURT Y MANRIQUE DE LARA, y asistida por el Letrado DON SALVADOR CUYAS JORGE, siendo ponente el Sr. Magistrado DON Lucas A Pérez Martín, quien expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de Primera Instancia No. 14 de Las Palmas de Gran Canaria, se dictó en los autos del Juicio Ordinario no 140/08, del que dimana el presente Rollo, Sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:
Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dona Rita Rodríguez Guerra representado a la entidad 'Vallehermoso División Promoción S.A.U.', contra la parte demandada Finca Leacock SL, representada por Don Francisco Bethencourt Manrique de Lara, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas a la parte actora
.
La referida sentencia, de fecha 3 de junio de 2009, se recurrió en tiempo y forma en apelación por la parte demandante, interponiéndose tras su anuncio el citado recurso con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la demandada recurrida presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Sin necesidad de celebración de vista en esta alzada, se senaló para discusión, votación y fallo, quedando los autos pendientes de sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales básicas, salvo el plazo para dictar sentencia por motivos de acumulación procesal y por la propia naturaleza del asunto y de la presente resolución.
Antecedentes.
Reclama la mercantil demandante en su escrito de iniciación del proceso la resolución del contrato de caducidad de opción de compra, compraventa y constitución en régimen de prehorizontalidad, de 8 de abril de 2005, celebrado junto a la demandada, así como la de los contratos privados suscritos también el mismo día, y la consecuente restitución de las prestaciones de los mismos, y subsidiariamente que se deje sin efecto la estipulación 11 del contrato privado de la citada fecha aportado como documento no 4 de la demanda bajo el título 'acuerdos adicionales a la prehorizontalidad' como forma de reequilibrar las prestaciones de las partes tras el cambio de circunstancias de la compraventa. Se apoya en que en la escritura la demandante adquiría el 70 % de una finca en Las Torres para construir una promoción, abonando para ello 10 millones de euros, 6 en el momento y 4 a plazos, avalados, pagaderos tras la realización de la obra pendiente. También se firmaron dos contratos privados, en el primero se comprometían, entre otras cosas, a que Sacyr construiría la promoción, y en el segundo a las condiciones de construcción. En la cláusula 11 de este último contrato se fijaba la posibilidad de incrementar el precio abonado a la demandada en caso de que se superase un determinado valor en las ventas de la vivienda. Tras la firma de este contrato el plan parcial UZI-01 que establecía las condiciones de urbanización de la finca aprobado por el Ayuntamiento el 26 de julio de 2002 fue anulado por la Sentencia de la Sala del TSJC de 2 de diciembre de 2005, firme en 2007, lo que ha provocado un cambio de circunstancias y un limbo jurídico en la parcela en al que en la actualidad no se puede construir que motivan la desaparición de la causa del contrato.
Se opone la demandada afirmando que en un principio, en la relación negocial, la venta a terceros era el interés exclusivo de la demandante, ya que en su caso debía dedicar la finca a la construcción, no a la compraventa, toda vez que la había adquirido con fondos de la RIC, y debía, por imperativo legal fiscal, mantenerlos en su patrimonio durante cinco anos, siendo la demandante la que estaba más interesada en la venta. Para ello firmaron una primera opción de compra previa, de julio de 2004, por 900.000 # para que la demandante conociese la situación jurídica de la finca, y firmase la posterior compraventa. En dicho momento la actora era la propietaria de las parcelas 11 y 13 del mismo plan parcial, siendo la objeto del proceso la número 12, por lo que era más que conocedora de todas las circunstancias de las mismas, amén de que conoció en todo momento la situación jurídica de la finca, y hasta el ayuntamiento le ofreció en 2003 personarse en el proceso abierto ante el TSJC, conociendo que su objeto era la posible anulación del plan parcial. Tras esto, no obtuvo la licencia de obras porque no quiso, toda vez que no acometió las adaptaciones necesarias a la primera licencia obtenida, perfectamente posibles tras requerírselas el Ayuntamiento en febrero de 2007. Por último, no hay alteración de las circunstancias toda vez que desde el inicio conocía la alteración del plan parcial.
En una muy completa resolución el juzgador a quo comienza analizando la Jurisprudencia sobre la desaparición sobrevenida de la causa asentada por nuestro Tribunal Supremo, que en síntesis establece que la frustración del objeto del contrato necesaria para la resolución del contrato no se produce cuando la causa que origina el incumplimiento es atribuible directamente a las partes. La imposibilidad para cumplir las obligaciones ha de ser real, objetiva y no imputable al deudor, debiendo aplicarse restrictivamente, sin que pueda otorgarse por una dificultad sin más para cumplir el contrato, y sin que pueda estar relacionada con la dificultad subjetiva del actor, sino con una dificultad objetiva, definitiva, en la que no exista capacidad de adaptación ya que no sea posible cumplir el contrato mediante la modificación racional del contenido de las prestaciones de modo que el mismo resulte adecuado a la finalidad perseguida, y que dicha imposibilidad se produzca sin culpa del deudor, y por un hecho imprevisible, si bien cabe que cierto grado de previsibilidad que no excluye la culpa de la parte.
Y a este respecto senala la resolución de instancia que la sentencia del TSJC no sólo no era imprevisible, sino que además tampoco determina la imposibilidad en el cumplimiento de las prestaciones dadas las circunstancias de hecho del supuesto. Y esto es así porque el contrato previo de 5 de julio de 2004 en el que se establecían las sucesivas actuaciones encaminadas a la final construcción de las viviendas, junto a varias actuaciones más, esto es, la compraventa de las futuras viviendas, la opción de compra, el poder especial para que Vallehermoso llevase a cabo actuaciones constructivas y jurídicas, así como solicitud de licencias y demás acredita que Vallehermoso o conocía o podía haber conocido las circunstancias jurídicas de la finca. Es difícil creer que con dicho contrato la demandante no conociese la situación urbanística de una finca por la que paga 10 millones de euros en conversaciones que duraron 6 meses con intervención de asesores fiscales y jurídicos y considera probado que desde el principio fueron conocedores de la existencia del recurso, a través del presidente de la junta de compensación y del ayuntamiento. Aunque los reparos de la COTMAC fuesen sobre otras parcelas, se recurrió toda la modificación del plan parcial, y aún conociendo estos avatares, fue la demandante la que requirió a la demandada por dos veces para ejercer la opción de compra y suscribir el documento que aquí pretende anular. Tampoco la sentencia provoca la imposibilidad total y absoluta de llevar a cabo cualquier tipo de construcción en la finca, toda vez que la consulta al Ayuntamiento contestada el 3 de diciembre de 2008 le acreditó a la demandante que está vigente la situación transitoria anterior a la anulación de la sentencia, que supone la construcción de 102 viviendas, no de 155. Además, tras la sentencia, la demandada le entregó los 24 avales y se cambiaron por otros 8, con lo que se seguían llevando a cabo actuaciones que le daban validez al contrato tras el conocimiento de la resolución.
Por otro lado, se acreditó que antes de la sentencia la demandante no tramitó todas las licencias oportunas por su voluntad, lo que sí se hizo en otras construcciones que no se han visto afectadas por la situación creada por la Sentencia. Incluso se tramitó la licencia inicialmente, que tenía reparos puntuales, nunca esenciales, sobre distancia a linderos, reparos que la demandante nunca autorizó a convalidar, siendo el problema de los linderos ya antiguo y conocido por la demandante en el momento del contrato, por lo que quedó reflejado en él. Si se hubiesen cambiado lo propuesto por el arquitecto, en dos meses hubiesen tenido la licencia, según su versión, y la demandada requirió a la demandante en 2007 para que procediesen al reformado del proyecto para poder obtener la licencia. La demandante no...
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