SAP Valencia 406/2011, 14 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 406/2011 |
| Fecha | 14 Julio 2011 |
1 Rollo nº 000067/2011
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 406
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a catorce de julio de dos mil once.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001359/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s AUTODESGUACE VALENCIA SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE ANGEL OLIVARES GARCIA y representado por el/la Procurador/a D/Dª VERONICA MARISCAL BERNAL, y de otra como demandado - apelado/s AMEY CAPITAL SA, dirigido por el/ la letrado/a D/Dª. RAUL OLMOS CANET y representado por el/la Procurador/a D/Dª RAUL VICENTE BEZJAK.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.
En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 17 DE VALENCIA, con fecha 11 de noviembre de 2010, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Verónica Mariscal Bernal, en representación de la mercantil Autodesguace Valencia, S.L., contra la mercantil Amey Capital, S.A., representada por el Procurador don Raúl Vicente Bezjak, debo absolver a la demandada de las peticiones formuladas en su contra. Se imponen las costas procesales a la parte actora (ex artículo 394 de la Ley Procesal Civil )."
Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 29 de junio de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.
La representación procesal de Autodesguace Valencia S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Amey Capital S.A. instando la resolución de los dos contratos de compraventa que vinculaban a las partes, suscritos el día 13-2-2007, por los que compraba dos viviendas en construcción a la demandada, en una promoción en Moncofar sita entre las calles Majories y Ausias March. Invocaba que la demandada no había cumplido las obligaciones del art. 2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio y ello a pesar de haber sido requerida en varia ocasiones; que las garantías debían estar vigentes desde la celebración de los contratos hasta la entrega de las viviendas; y también que no había respetado el plazo de entrega pactado.
La demandada se opuso (en fecha 4-11-2009) sin negar la falta de constitución del aval, pero viniendo a alegar su innecesaridad a la vista de que la edificación se encontraba en un 98% de grado de ejecución con previsión de obtención de la licencia en un plazo de dos meses, justificando el retraso por la situación de concurso de la otra mercantil copropietaria del solar y también de la mercantil que estaba ejecutando la construcción lo que no le era a ella imputable, y negando la esencialidad del plazo de entrega con diversa cita doctrinal y jurisprudencial.
La sentencia de instancia desestima la demanda, al considerar que la falta de constitución del aval no era causa de resolución sino meramente de sanciones administrativas, y que el retraso no era tampoco causa de incumplimiento pues se trataba tan solo de un mero retraso no imputable a la vendedora.
Frente ella se alza la parte demandante insistiendo en los motivos de incumplimiento que pasamos a examinar alegando error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho. La parte demandada ha solicitado la confirmación de dicha resolución.
Antes de dar respuesta concreta a cada uno de los alegatos revocatorios que esgrime la parte demandante-apelante, estimamos necesarios exponer los criterios que sostiene este Tribunal sobre las cuestiones objeto de debate.
En primer lugar, sobre la importancia de la fijación del plazo de entrega de la vivienda por el promotor y los requisitos que debe reunir tal entrega, como ya indicamos, entre otras, en la sentencia de 26 de noviembre de 2009, dictada en el Rollo de Apelación nº 000736/2009, hay que recordar que la construcción de viviendas, dadas sus especiales características ha sido objeto de una especial regulación legal, de la que podemos destacar:
-La Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
El artículo 13.1, e, exige la información a los usuarios de la fecha de producción o suministro, plazo recomendado para el uso o consumo o fecha de caducidad.
La cláusula 5ª de la Disposición Adicional Primera expresamente considera como abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor.
-El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas .
En el artículo 1 establece que:
"1. El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores, conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
A los efectos de este Real Decreto se consideran arrendamientos los que se hallan sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
-
Este Real Decreto no será de aplicación a las ventas que se efectúen mediante subasta pública, judicial o administrativa."
El artículo 5.5, además exige que en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se haga constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
- La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación .
En su artículo 5, relativo a Licencias y autorizaciones administrativas, establece que: "La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable."
-La Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana .
En su artículo 14 dispone que:
1. Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos: [...] c) Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.
En el Artículo 15 del mismo texto legal se establece:
En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos.
En su artículo 5, sobre la autorización para la ocupación y uso de las viviendas, dispone:
Para poder ocupar la vivienda será requisito necesario la previa obtención de la licencia municipal de ocupación y, en el supuesto de viviendas protegidas o rehabilitadas de protección pública en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva facultará para la ocupación y uso de las viviendas.
Para los supuestos de segundas o posteriores transmisiones que se produzcan transcurrido el plazo que legalmente se establezca para la licencia municipal de ocupación, será necesaria su renovación.
Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones, no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la licencia municipal de ocupación o, en su caso, cédula de calificación definitiva.
En el supuesto de que las citadas compañías suministradoras no cumplan la prohibición anterior, podrán ser declaradas responsables solidarias de las responsabilidades que se deriven de ello, y por tanto, serán parte en el expediente infractor que se incoe al efecto.
La Disposición Transitoria Segunda . Cédula de habitabilidad:
"En tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia de ocupación, será requisito necesario la previa obtención de la cédula de habitabilidad conforme a la legislación autonómica vigente."
Atendiendo a estos preceptos consideramos:
-
Que la fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora.
-
Que salvo pacto en contrario, la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, - otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que, por aplicación de los preceptos citados e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas (Art. 3 del Código Civil ), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla...
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