SAP Madrid 361/2011, 12 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 361/2011 |
| Fecha | 12 Julio 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00361/2011
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 289 /2011
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a doce de julio de dos mil once.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1111/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 96 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 289/2011, en los que aparece como parte apelante D. Bernardino, representado por la procuradora Dña. ELOISA PRIETO PALOMEQUE, y asistido por el letrado D. RAFAEL ESCAMILLA TIJERO, y como apelado Dña. Eufrasia, representada por la procuradora Dña. MARÍA ELENA MARTÍN GARCÍA, y asistida por el letrado D. JULIÁN LÓPEZ ARROYO, sobre determinación de rentas en arrendamiento urbano, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid, en fecha 10 de enero de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimo la demanda formulada por el Procurador Doña Eloísa Prieto Palomeque, en nombre y representación de D. Bernardino, contra Doña Eufrasia, con imposición de las costas al actor.".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Bernardino, al que se opuso la parte apelada Dña. Eufrasia, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 5 de julio de 2011.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.
El arrendatario demandante, don Bernardino, interpone demanda frente a la arrendadora, doña Eufrasia, solicitando se declare que las obras realizadas por la arrendadora en el inmueble de la CALLE000 NUM000 no pueden repercutirse al arrendatario del local, el actor, ni sumarse a la cuantía de la renta arrendaticia establecida contractualmente, así como el derecho del arrendatario a ser reintegrado del importe correspondiente a la mitad del recibo de alquiler del mes de agosto de 2009, 1.316,31 euros, por imposibilidad de llevar a cabo su actividad comercial en el local como consecuencia de las obras ejecutadas y se condene a la demandada a abonarle la suma de 1.316,31 euros por la mitad del recibo de alquiler del mes de agosto de 2009, alegando, que en los contratos de arrendamiento celebrados entre la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 y la del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, como es el arrendamiento para uso distinto al de vivienda que vincula a las partes, celebrado el 1 de febrero de 1966, no podrá repercutirse al arrendatario el coste de las obras de conservación y mantenimiento, salvo aquellos casos en los que las partes hayan pactado expresamente la posibilidad de dicha repercusión en el contrato de arrendamiento de que se trate, lo que aquí no sucede, con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009, aparte de que las ejecutadas exceden de las impuestas por la Administración Pública, y que durante la realización de las obras tuvo que cerrar el local al público.
La demandada se opone a la demanda alegando: todas las obras ejecutadas eran necesarias y el actor el mayor beneficiario de tales obras, al sustituirse la cubierta de la nave a él alquilada, anexa al edificio; su coste es repercutible al arrendatario porque ha venido exigiendo su realización antes del acta desfavorable de la Inspección Técnica de Edificios y ha asumido las repercusiones por otras obras ejecutadas en el inmueble desde que se subrogó en el contrato de arrendamiento en 1992, aparte de que ha conocido y consentido las obras ejecutadas como resulta del acuerdo de 24 de junio de 2009 suscrito por las partes y la repercusión, hasta el punto de comunicar a la arrendadora, en la carta de 29 de junio de 2009, el modo en que debía hacerse dicha repercusión (a razón de un 10% anual hasta su completo pago); es aplicable la disposición transitoria segunda apartado C.10.3, por remisión de la tercera D.9, ambas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (el arrendador "podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1ª. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme ... 2ª ... 3ª... 4ª ... 5ª ..."), ya que se trata de obras obligadas e impuestas administrativamente, no de mera conservación y mejora del artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y el local permaneció abierto al público, sin retirada de muebles y enseres, durante la ejecución de las obras, a pesar de lo convenido en el acuerdo de 24 de junio de 2009.
La sentencia dictada en la primera instancia declara que el coste de las obras necesarias ejecutadas por la arrendadora en el inmueble por orden administrativa de ejecución, tras el acta desfavorable de la ITE, y que no exceden de lo ordenado por la autoridad administrativa conforme al informe del arquitecto que elaboró el acta desfavorable, es repercutible al arrendatario del local porque, a pesar de que el contrato de arrendamiento del local es posterior a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 y anterior a la del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, la repercusión se fundamenta, no en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que es el que la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 declara inaplicable a tales contratos de arrendamiento, sino en las reglas a las que se remite expresamente la disposición transitoria segunda apartado C.10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aparte de que el arrendatario había requerido con anterioridad la reparación de la cubierta y conocía las obras que iba a ejecutar la arrendadora, así como, que la prueba practicada acredita que el arrendatario actor no interrumpió la actividad comercial pues permaneció abierto al público durante la ejecución de las obras y, en consecuencia, desestima la demanda y condena al actor al pago de las costas causadas.
El actor interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, en concreto, contra: a) el pronunciamiento que declara que el coste de las obras ejecutadas le es repercutible como arrendatario del local, reiterando que siendo el contrato de fecha 1 de febrero de 1966, posterior a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 y anterior a la del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, no resulta aplicable el artículo 108.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino los artículos 107 y 95 de dicha ley, de modo que el coste de tales obras no es repercutible al arrendatario y debe ser asumido por la propietaria arrendadora, al no haber pactado las partes la repercusión al arrendatario, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009, y ello en virtud de la libertad de contratación consagrada en el artículo 97 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pues si bien la cláusula sexta del contrato establece que "serán de cuenta de los arrendatarios todas las reparaciones necesarias en el local, durante la vigencia del contrato", lo cierto es que se refiere a las reparaciones necesarias en el local, no en el edificio del que el local forma parte; b) el pronunciamiento que declara que las obras de reparación ejecutadas por la arrendadora fueron las estrictamente necesarias porque, según argumenta, lo decisivo para comprobar la necesidad o no de todas las obras realizadas es el acta desfavorable de la ITE y la orden administrativa de ejecución, no el informe o declaración del arquitecto interviniente sobre qué trabajos fueron llevados a cabo o no y de aquellos documentos se desprende que los trabajos necesarios eran menos y de menor envergadura que los ejecutados; y c) el pronunciamiento que declara que el local permaneció abierto al público durante la ejecución de las obras.
La disposición transitoria tercera apartado D) 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, establece que para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda , por lo que rigen las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 salvo las modificaciones establecidas en...
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