SAP Valencia 449/2011, 5 de Julio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 05 Julio 2011 |
| Número de resolución | 449/2011 |
Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 334/2011 SENTENCIA 5 de julio de 2011
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 334/2011
SENTENCIA nº 449
Presidente
Don Vicente Ortega Llorca
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a 5 de julio de 2011.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha veintiséis de enero de dos mil once, recaída en autos de juicio ordinario nº 293 de 2010, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Gandía (Valencia), sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada Locarno Promo S.L., representada por el procurador don Alfredo Docón Castaño y defendida por la abogada doña Cristina Aleixandre Porcar, y como apelados los demandantes don Ernesto y doña Melisa, representados por la procuradora doña Teresa Villaescusa Soler y defendidos por el abogado don Manuel Sais Martínez.
Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
1).- Se declara la resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre los demandantes y la demandada Locarno Promo S.L., de fecha 6 de febrero de 2.007, y cuyo objeto era la compraventa de la vivienda NUM000, tipo NUM002, del EDIFICIO000 sito en la CALLE000 n° NUM003 del Grao de Gandia.
2).- Se condena a la mercantil demandada, Locarno Promo S.L., a devolver a los demandantes la cantidad de setenta y dos mil novecientos noventa euros (72.990 euros), más los intereses legales hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, conforme a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación . Todo ello condenando a la mercantil demandada Locarno Promo S.L., al pago de las costas procesales.
La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que desestime la demanda.
La defensa de los demandantes presentó escrito solicitando se confirme la sentencia, y se impongan las costas de ambas instancias a la apelante.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 4 de julio de 2011, en el que tuvo lugar.
Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.
La parte recurrente alega, en síntesis:
No ha existido incumplimiento contractual.- En primer lugar se ha de deducir que el incumplimiento que faculta para resolver un contrato de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil exige según la Jurisprudencia del Tribunal Supremo una cierta gravedad, que revele una voluntad manifiestamente rebelde al cumplimiento o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (Se pueden citar la sentencias de 30 de abril de 1994 y 18 de noviembre de 1993 ) . A más a mas en los casos de retraso o mora, sino se ha pactado otra cosa, es necesario alegar y probar que eso supone, para la parte contraria, la frustración de las legitimas expectativas de la parte contraria que se ve privada de obtener la finalidad económica que pretendía ( Sentencia de 9 de octubre de 1987 o de 9 de junio de 1986 )
Son incontestables los términos del contrato de compraventa en cuanto a los plazos pactados para la entrega del inmueble. En la clausula CUARTA se establece: "la no obtención por parte de la vendedora en el plazo de catorce meses a contar desde la fecha de hoy de la Licencia municipal de edificación, facultará a la parte compradora para la resolución del contrato"
Y en la QUINTA: "la terminación de obra y entrega de las viviendas está prevista para veinte meses después de la obtención de la Licencia de Edificación'
Obsérvese como mientras en la cláusula cuarta se establece de modo expreso la resolución del contrato de compraventa en caso de obtenerse la licencia de edificación, sin embargo en la cláusula siguiente se dice que la terminación de la obra "esta prevista".
Es evidente que el comprador conocía y otorgaba a la compradora la posibilidad de terminación de la obra en el plazo de treinta y cuatro meses.
Es importante destacar que los demandantes habían adquirido dos viviendas en dicha promoción, y cuando renunciaron a la adquisición de una de las viviendas, en junio de 2008 (como reconocieron los demandantes en el acto del juicio oral) conocían el estado de la obra, y si entonces no encontraron ni abusivas, ni incumplidas las cláusulas contractuales, no pueden ahora pretender su declaración de nulidad, pues ello iría en contra de la doctrina de los "actos propios". Los demandantes compraron en febrero de 2006, y renovaron con posterioridad los mismos contratos y con el mismo contenido. Pretender ahora, en el momento del crack económico, hacer valer unos pretendidos derechos que en su momento no fueron ejecutados, contradice las normas de la buena fe contractual.
La demandante tampoco ha alegado ni probado (artículo 217 LEC ), que el cumplimiento de la fecha de entrega de los contrato suponga una frustración de sus expectativas.
Los demandantes han pretendido justificar la adquisición de dos viviendas en una misma promoción por el hecho de adquirir una de ellas para la hija del matrimonio, quien con posterioridad a la compra de la viviendas vio frustrada su expectativa de trabajo en la localidad de Gandia. No se ha justificado ni la expectativa de trabajo de la hija, ni la ruptura de la misma. Nos encontramos ante un puro negocio inversionista, y no ante una compra para uso propio, como consumidor final como se pretende de contrario. Esta afirmación se ve reforzada por la existencia en el contrato de la cláusula novena, "la parte compradora se reserva el derecho de ceder los derechos y obligaciones objeto del presente contrato a aquella o aquellas personas físicas o jurídicas por la compradora designada, cesión que se entiende no gratuita."
TERCEROS- La cláusula segunda en relación con la octava del contrato permite sostener que para las partes las cantidades entregadas a cuenta podían tener el carácter de arras confirmatorias, ya que la mencionada cantidad de dinero se computa como parte del precio a abonar para la compraventa, por tanto nos encontramos con el efecto confirmatorio propio de su condición de anticipo del precio, con su consiguiente devolución para el caso de resolución del contrato.
Ahora bien, teniendo en cuenta la cláusula octava de la compraventa, no se desprende que las arras sean simplemente confirmatorias, sino confirmatorias y penales por tener como finalidad garantizar también el cumplimiento del contrato, en cuanto se pactó que la parte vendedora restituirá a la compradora las cantidades entregadas por ella la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 30% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. En todo caso no pueden conceptuarse las mencionadas arras como penitenciales con arreglo al artículo 1454, ya que no queda clara la voluntad de las partes de que la suma recibida actué a modo de multa o pena correlativa al derecho de cualquiera de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato de compraventa. Con independencia de la doble caracterización de las arras, esto es, las confirmatorias y las penales, lo que interesa es conocer que incidencia tiene en el contrato de compraventa celebrado y en la cantidad entregada a cuenta, sea cualquiera su calificación habrá de concluirse en el flagrante incumplimiento de los demandantes con la aplicación de la cláusula octava del contrato, con la calificación de arras penales, pues la resolución de contrato de compraventa por incumplimiento grave se tendría que residenciar en el demandante comprador.
El recurso se plantea en el marco del contrato de compraventa privado celebrado por las partes en fecha 6 de febrero de 2007, en virtud del cual los demandantes compraron a la demandada, sobre plano, la vivienda NUM000 - NUM001, tipo NUM002, del EDIFICIO000 sito en la CALLE000 n° NUM003 del Grao de Gandia, por un precio total de 176.510,90 euros, IVA incluido (folios 20 a 24 y 92 a 96, de cuya cantidad los demandantes pagaron 72.990 euros, cuya devolución pretenden por incumplimiento del plazo de finalización de la obra y entrega de la vivienda.
La cuestión esencial en esta alzada es, como en la primera instancia, determinar si la vendedora incumplió el plazo estipulado en el contrato privado y debe por ello resolverse, o fueron los compradores quienes incumplieron. Por ello conviene precisar que el éxito de la acción resolutoria del art. 1124 CC, requiere que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, ya que no está legitimado para instar la acción resolutoria el contratante que incumple sus obligaciones ( SSTS 20-2-50, 16-11-56, 16-5-59, 5-2-63, 2-11-65, 5-5-70, 27-12-71, 26-4-76
, 28-2-80, 9-7-81, 10-11-81, 27-3-82, 9-7-87, 24-3-88, 17-5-88, 15-6-88, 17-6-88, 31-1-92
, 8-7-93, 29-4-94, 9-5-94, 29-3-95, 22-11-95, entre otras muchas); y que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Incumplimiento que debe ser propio del contratante a quien se le imputa; que sea culpable, de modo que a quien se le...
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