SAP Murcia 321/2011, 22 de Noviembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 321/2011 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Murcia, seccion 5 (civil y penal) |
| Fecha | 22 Noviembre 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00321/2011
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO DE APELACION Nº 372/11
JUICIO ORDINARIO Nº 270/11
JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 1 DE CARTAGENA
SENTENCIA NUM. 321/11
Iltmos. Sres.
D. Miguel Ángel Larrosa Amante
Presidente
D. Fernando Fernández Espinar López
D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas
Magistrados
En la ciudad de Cartagena, a 22 de noviembre de 2011.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 270/11 -Rollo nº 372/11 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena, entre las partes: como actor Prehorman SL, representado por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado y dirigido por el Letrado D. Javier Meseguer Barrionuevo, y como demandado Recreativos Costa Cálida SL, representado por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina y dirigido por el Letrado D. Miguel García Campos. En esta alzada actúan como apelante Recreativos Costa Cálida SL, representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a Dª Mª Mar Posadas Molina y como apelado Prehorman SL representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Vicente Lozano Segado. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 270/11, se dictó sentencia con fecha 31 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando la demanda interpuesta por Prehorman SL frente a Recreativos Costa Cálida SL declaro contrario a derecho el desistimiento de ésta del derecho de tanteo ejercitado sobre el local comercial arrendado y constituido por las fincas registrales 14.901 y 14.903 inscritas en el Registro de la Propiedad de La Unión, condenando a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa sobre dicho local en las condiciones establecidas en el documento nun. ocho de los acompañados a la demanda, debiendo la actora facilitar la entrega de dicho inmueble libre de cargas y gravámenes, e igualmente a que abone a ésta última el interés legal conforme a lo establecido en el fundamento de derecho séptimo de esta resolución, todo ello con expresa imposición a la demandada del pago de las costas de este procedimiento".
Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Recreativos Costa Cálida SL que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Prehorman SL emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 372/11, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 22 de noviembre de 2011 su votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Se interpone recurso de apelación por la mercantil demandada contra la sentencia por la que se estima íntegramente la demanda presentada en su contra. En primer lugar se alega infracción del artículo
25 LAU y la jurisprudencia que lo ha interpretado en relación con el artículo 6.3 del Código Civil . Sostiene que es imprescindible que el arrendador facilite la información necesaria sobre las condiciones esenciales de la transmisión que determina el ejercicio del derecho de tanteo, teniendo especial trascendencia tanto el estado de cargas de la finca como la identidad del comprador al objeto de proteger al arrendatario de una operación ficticia, datos éstos que o bien no figuran o bien son inexactos en el documento nº 8 de la demanda, por lo que el acto de notificación es nulo de pleno derecho y no puede producir efectos de vinculación jurídica. Se insiste en que el estado de cargas no puede venir referido, como sostiene la sentencia apelada, al momento de otorgamiento de la escritura por ser necesaria una correcta información para la obtención de la necesaria financiación y con fecha 11 de febrero de 2011 las cargas subsistían inscritas en el Registro de la Propiedad. Como segundo motivo alega la infracción del artículo 7.1 del Código Civil así como la doctrina de los actos propios, pues la propia actora aceptó tener por desistida a la demandada en caso de no comparecer ante el Notario al que fue citada para otorgar la escritura pública; la doctrina de los actos propios parte de la ejecución de actuaciones de significación y eficacia jurídica contrarios a la acción ejercitada, actos que tienen que ser de carácter inequívoco, sin que sea necesario la concurrencia de una pluralidad de hechos y sin que tampoco se haya acreditado la realidad de la oferta de compra de los locales.
La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada por el juzgador a quo. Niega que exista infracción alguna del artículo 25 LAU, considerando que esta cuestión no debe ser examinada en esta alzada al no estar incluida en el escrito de preparación del recurso. En todo caso la ineficacia de la notificación para el tanteo no supone la nulidad de pleno derecho del mismo, sino que la propia ley contiene el único efecto legal posible, la posibilidad del arrendatario de ejercitar el derecho de retracto, por lo que la nulidad instada carece de todo tipo de respaldo legal, careciendo de toda relevancia el nombre del comprador, habiéndose suprimido este requisito en la LAU de 1994 cuando sí era especialmente exigido en el texto de 1964 . Se insiste en que la finca estaba libre de cargas y así se hubiese otorgado la escritura pública y que en todo caso pretende obviar que el contrato de compraventa se perfeccionó una vez remitido el burofax de 11 de enero de 2011 aceptando el ejercicio del derecho de tanteo. Por lo que respecta al segundo motivo entiende que existe un desistimiento unilateral por el comprador, no concedido ni por la apelada ni por la ley y sin que la frase a la que se hace referencia en el recurso tenga otro significado que anticipar uno de los posibles efectos al amparo del artículo 1124 del Código Civil . En todo caso la aceptación del derecho de tanteo convierte en irrevocable la compraventa de los locales arrendados, sin que se haya vulnerado la doctrina de los actos propios al faltar la pluralidad de actos que se exige para su apreciación.
Requisitos y efectos del ejercicio del derecho de tanteo en el ámbito de los arrendamientos urbanos .
Por ambas partes existe una absoluta conformidad con los hechos objeto de este procedimiento, lo que implica que la cuestión debatida queda circunscrita exclusivamente a cuestiones de contenido jurídico en relación con el ejercicio del derecho de tanteo y la aplicación de la doctrina de los actos propios. Comenzando por la primera de los aspectos señalados, por la parte apelante se considera que la notificación realizada es nula de pleno derecho, por aplicación del artículo 6.3 del Código Civil por falta de los elementos esenciales exigidos en el artículo 25.1 LAU .
A pesar del amplio esfuerzo argumentativo realizado por el apelante, el motivo debe ser desestimado, pues es evidente que la notificación de la oferta de compra de un tercero realizada por la arrendadora en virtud del burofax remitido con fecha 14 de diciembre de 2010 y que se aporta como documento nº 8 de la demanda, cumple con todas las exigencias previstas en el artículo 25 LAU en relación con el artículo 31 del mismo texto legal que extiende la aplicación de las condiciones y requisitos del artículo 25 también a los arrendamientos para uso distinto de vivienda como es el local objeto de este proceso. En dicho artículo 25 LAU se regula la llamada adquisición preferente, que equivale al anteriormente denominado derecho de...
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