SAP Madrid 574/2011, 21 de Noviembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 574/2011 |
| Fecha | 21 Noviembre 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11
MADRID
SENTENCIA: 00574/2011
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCION UNDECIMA
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 512 /2010
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE
D. CESAREO DURO VENTURA
En MADRID, a veintiuno de noviembre de dos mil once.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1966/2009 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante PROYECTOS E INVERSIONES LASA, S.L., representado por la Procuradora Dña. Almudena Vázquez Juárez y de otra, como apelado CASTELLANA TRADE, S.L., representado por la Procuradora Dña. Ana Mª Martín Espinosa, sobre reclamación de cantidad.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
N. 54 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de abril de 2010, cuya parte dispositiva dice: "ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Espinosa en nombre y representación de CASTELLANA TRADE S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín Espinosa frente a PROYECTOS E INVERSIONES LASA S.A., representada por la Procuradora Sra. Vázquez Juárez, condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de 130.388,60 euros, además de otros 3.172,19 euros en concepto de intereses desde la fecha de la demanda y hasta la de la presente resolución, sin perjuicio de los intereses previstos en el artículo 576 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil hasta su efectivo pago, sin expresa condena en costas." Notificada dicha resolución a las partes, por PROYECTOS E INVERSIONES LASA, S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 16 de noviembre de 2011, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.
Planteamiento de la apelación.
La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda concediendo cantidades por los conceptos reclamados en la demanda, en concreto, por rentas impagadas, por gastos de comunidad impagados, y por los importes de las mensualidades de renta impagadas hasta el fin del período pactado.
Frente a dicha resolución, la parte demandada PROYECTOS E INVERSIONES LASA S.A. (PROINLASA) formula recurso de apelación que ciñe a uno sólo de los pronunciamientos de la sentencia, el relativo a la aplicación de la cláusula penal del contrato. A este respecto alega la parte apelante que en la sentencia de instancia se ha producido en este apartado una vulneración de la doctrina jurisprudencial en el sentido de que la indemnización por desalojo anticipado no es compatible con el cobro de mensualidades de renta comprendidas en el mismo período ya que deben tenerse en cuenta las exigencias de la buena fe (art.
7 CC ) y el principio que veda el enriquecimiento injusto.
A dicho recurso se opone la parte actora CASTELLANA TRADE S.L. alegando que la cláusula penal fue pactada libremente, tratándose además de una empresa (la demandada) conocedora del sector inmobiliario y cualificada por tanto para conocer bien estas negociaciones. Y por otra parte pone de relieve que no procede la moderación judicial a que se refiere el artículo 1.154 CC porque este precepto se refiere a los supuestos en que la pena se haya pactado para un incumplimiento total y el deudor haya cumplido en parte.
Sobre la cláusula penal en los arrendamientos urbanos.
Aunque, a primera vista, pueda parecer que la controversia que llega a esta segunda instancia tiene una naturaleza meramente interpretativa y que para su solución bastaría con traer a colación los pronunciamientos que al respecto ha realizado la jurisprudencia, conviene que pongamos como telón de fondo de la reflexión algunos datos de hechos característicos y propios de este litigio. Así
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- El contrato de arrendamiento se firmó el 12 de abril de 2006.
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- La duración pactada fue de 5 años.
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- El desistimiento del arrendatario se produjo el 12 de mayo de 2009.
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- El 27 de marzo de 2009 el arrendatario envió una carta a la arrendadora exponiéndole las dificultades de continuar con el contrato por problemas económicos (doc. nº 6, folio 64).
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- La demanda se interpuso el 21 de septiembre de 2009.
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- Previamente, el 1 de septiembre de 2009 la arrendadora firmó un contrato con otro arrendatario sobre el mismo inmueble con otra empresa.
La cuestión que hay que resolver, pues, en virtud de lo alegado en el escrito de recurso es si procede, conforme a ley y a la voluntad de las partes, aplicar estrictamente y en sus propios términos la cláusula penal recogida en la cláusula 3ª del contrato, que dice:
" TERCERA.DURACION .
Contando desde el día de la firma del presente contrato, el plazo de duración del presente Contrato será de CINCO años (5). Esta duración definida se pacta de conformidad con la voluntad de las partes y en consonancia con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 3 de Noviembre de 1.994 .
Si el arrendatario abandonara el local, objeto de este contrato, antes del vencimiento del plazo pactado o durante sus prórrogas, vendrá obligado al pago del importe íntegro de la renta y las cantidades asimiladas a ella de las mensualidades pendientes hasta que se produjera el vencimiento contractual pactado o de la prórroga de que se trate.
No obstante y de común acuerdo con un preaviso de dos meses anteriores al vencimiento del segundo año de contrato, éste podrá ser resuelto por la voluntad de cualquiera de las partes".
Es cierto, como dice la parte apelada en el escrito de oposición al recurso, que la LAU 1994 indica -en su Exposición de Motivos-que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, o en su defecto, por lo dispuesto en título III de dicha Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Existe un predominio del principio de autonomía de la libertad (art. 1.255 CC ).
Sin embargo, como se ha señalado desde la doctrina que interpreta este tipo de problemas interpretativos " nos encontramos en nuestro Derecho con al menos cuatro cuestiones que impiden afirmar radicalmente que cualquier tipo de cláusula indemnizatoria pactada por las partes de un contrato de arrendamiento será respetada por el juzgador. Estas cuestiones son: a) la facultad moderadora de los tribunales vía artículo 1154 del Código Civil español; b) la doctrina jurisprudencial del enriquecimiento injusto;
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la teoría de rebus sic stantibus; y d) finalmente, claro está, el riesgo de insolvencia del arrendatario ".
Las partes se baten entre ellas lanzándose recíprocamente pronunciamientos jurisprudenciales de uno y otro signo, con la pretensión de ofrecer un apoyo definitivo a sus respectivas tesis.
Desde una perspectiva puramente arrendaticia, se ha apuntado desde la doctrina que "dado que el Decreto Boyer comportó la desaparición, salvo pacto en contra, de la prórroga legal forzosa, los arrendatarios, singularmente los de locales de negocio, pactaron plazos de duración prolongados, para asegurar la estabilidad de su negocio, de...
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