SAP Barcelona 451/2007, 31 de Agosto de 2007
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2007:9891 |
| Número de Recurso | 793/2006 |
| Número de Resolución | 451/2007 |
| Fecha de Resolución | 31 de Agosto de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 793/2006-C
JUICIO ORDINARIO Nº 345/20O5
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 451
Ilmos. Sres.
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JOAN CREMADES MORANT
Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ
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FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de Agosto de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 345/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de GRUPO INMOCARRAL, S.A., cambio de nombre INMOBILIARIA COLONIAL, S.A. contra VER-SUS IMPRESOS, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Mayo de 2.006, por la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimar la demanda interpuesta por Grupo Inmocaral S.A. y en consecuencia: Declarar la validez de la estipulación octava del contrato de arrendamiento suscrito, así como la procedencia del incremento aplicado en concepto de gastos comunes y suministros; condenar a la demandada Ver-Sus Impresos S.L. al pago de la cantidad de tres mil setecientos setenta y tres euros con sesenta y nueve céntimos (3.773,79 euros), incrementada por la suma que represente el resto de cuotas de gastos comunes vencidas y no pagadas desde la presentación de la demanda, más los intereses legales desde la reclamación judicial. La demandada deberá satisfacer a la actora las cantidades indicadas en el plazo de 30 días desde la notificación de la presente resolución, declarándose el contrato de arrendamiento resuelto en caso contrario, y debiendo dejar la demandada el local arrendado libre, vacuo y expedito, a disposición de la actora, acordándose en su caso el lanzamiento. Sin que haya lugar a la indemnización pretendida por la actora.- 2.- Desestimar ínegramente la demanda reconvencional interpuesta por Ver-Sus Impresus, S.L. y, en consecuencia, absolver a la demandada Grupo Inmocaral S.A. todas las pretensiones deducidas en su contra.- 3.- Se condena a la demandada y reconviniente, Ver-Sus Impresos, S.L., a la satisfacción de todas las costas causadas".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día DIEZ DE JULIO DE DOS MIL SIETE.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.
La demanda rectora, formulada al amparo de los arts. 4.3 y 27.2.a LAU 1124 y 1100, y ss, 1258 CC va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare la validez de la estipulación 8ª del contrato de arrendamiento de 1.7.1999 sobre el local 3 sito en la planta baja del inmueble de la C/ Vallespir, 24 de S. Joan Despí (Barcelona) y, por ello, la procedencia de los incrementos practicados sobre los gastos comunes de servicios y suministros, (2) se condene a la entidad demandada a pagar a la actora la suma de 3.773'79 € (gastos comunes impagados y gastos bancarios derivados de la devolución de los recibos librados), (3) se condene a la demandada a pagar a la actora indemnización por los daños y perjuicios derivados de la mora en el pago de las cantidades comunes, a establecer en ejecución de sentencia, (4) se la condene al pago de los intereses, (6) subsidiariamente, en caso de no pagar en el plazo que se establezca, se declare la resolución del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades debidas (en definitiva, se ejercitan por la actora las siguientes acciones: procedencia del incremento por servicios y suministros,n reclamación de dichas cantidades impagadas por la arrendataria e indemnización por daños y perjuicios que deriven y resolución contractual, de ser procedentes los aumentos y no abonarse en el plazo que se señale).
A dicha pretensión A) se opuso la entidad demandada en base a considerar "leonino" el contrato de arrendamiento en todas sus cláusulas y, además, de adhesión, singularmente ello referido a la cláusula 8ª al no indicar el coeficiente correspondiente al local (que fija arbitrariamente la actora en un 3'22%), ni los gastos correspondientes al suscribirse el contrato (en el que no constan datos para su determinación), fijándose por la actora, con infracción del art. 1256 CC, por lo que interesa su nulidad máxime cuando han cambiado las condiciones del local por actos de la arrendadora; asimismo, no se notificaron las obras a realizar ni su duración, con infracción del art. 22 y 27 LAU, y los gastos establecidos para el 2002 fueron consensuados por ambas partes, y "cosa juzgada" respecto de las cantidades reclamadas (en base al anterior desahucio);
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formuló reconvención, basada en incumplimiento de contrato por la actora e infracción de la LAU, en reclamación de daños y perjuicios y, subsidiariamente, resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento, con indemnización de 90.000 €: realización por la actoras de obras - no notificadas ex art. 22.2 LAU y desconociendo por ello su alcance y duración - en el inmueble, durante 5 años, que le han causado daños y perjuicios (por un total de 58.538'10 €), reflejados en las actas notariales que aporta, a los f. 315 y ss (carencia de lavabos, duchas y retretes, lo que ha supuesto una pérdida de 340 horas - por necesidades de acudir a bares próximos por parte de los empleados - y un coste de 3.400 €), y que le han privado del uso de determinados elementos que eran objeto del contrato (5 plazas de parking, de los que se ha visto privada, ocupadas por materiales de construcción, deshechos o cohes o vehículos de cualquier clase, lo que supone una inversión de 39.150 € por alquiler durante 54 meses), derribo de pared por máquina excavadora, con pérdida de diseños, fotolitos y algunas piezas, con un coste estimado de 1.000 €, caida de viga en el interior del local con varios desperfectos, valorados en 8.397'76 € (respecto de los que reclama 7.138'10 €), averías telefónicas y bloqueo en la C/ Vallespir, 24 por contenedores de basura, que impone el uso de más mano de obra, que representa 5 horas mensuales (reclamando en total 2.750 €), todo lo cual ha supuesto, además, una modificación de las condiciones del local, y perturbaciones en la pacífica posesión del mismo. A dicha reconvención se opuso la entidad actora.
La sentencia de instancia estima la demanda (en realidad se trata de una estimación parcial, pues se desestiman las pretensiones relativas a la indemnización de un mes por año que quede por cumplir el contrato ), declarando la validez de la estipulación 8ª del contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a pagar a la actora en el plazo de 30 días desde la notificación de la sentencia (o, en caso contrario, se declara la resolución del contrato) la suma de 3.773 '79 €, incrementada con la que represente el resto del pago de cuotas de gastos comunes, vencidas y no pagadas desde la interpelación judicial, con sus intereses legales y se desestima la demanda reconvencional, con imposición a la demandada de todas las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza la demandada, en base a que (1) no se trata de obras de mejora, sino en beneficio exclusivo del arrendador, (2) la cláusula 8ª del contrato es nula, por no fijar el coeficiente del local y plazas de aparcamiento arrendados, reiterando los argumentos que expuso en la instancia, (3) reitera su reconvención en base a los incumplimientos que expuso al contestar a la demanda. Con ello, el debate queda planteado en esta alzada en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) La realidad del contrato (arrendamiento - que sustituyó otro anterior de 7.2.1997, al f. 105 y ss - para uso distinto de vivienda) aducido en apoyo de la demanda, entre la entidad CONSTRUCTORA MODERNA BARCELONESA SA ( en la actualidad, GRUPO INMOCARAL SA, como arrendadora propietaria) y VER-SUS IMPRESOS SL (arrendataria), sobre el referido local de 387 m2, por una renta de 321.352 pts./mensuales, por 10 años, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) conforme a la cláusula 8ª: "serán de cuenta de la arrendataria los gastos comunes ordinarios de los locales, así como la arte o cuota de los que con carácter extraordinario en cada caso acordase la arrendadora". b) Conforme a la 16ª, se establece la resolución por incumplimiento de las obligaciones pactadas
2) Durante los años 1999, 2000 y 2001, no se repercutió ningún gasto, "por deferencia del actor y en compensación por las molestias que suponían las obras de remodelación" del inmueble; a partir del 2002 se imputaron a la actora por gastos c omunes mensuales, la suma de 92'20 €; para 2003, la actora notificó - por carta de 13.12.2002, entregada en mano, en relación con la admisión por la demandada - a la demandada el incremento de cuota de los gastos comunes, derivado del cambio de sistema de recogida de basuras y por los servicios de limpieza y vigilancia (f. 116), pasando de 92'20 € a 184'40 € mes, en proporción a la superficie ocupada en el inmueble, porcentaje que si bien asciende al 3'22...
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