Algo sobre el artículo 313 del texto refundido de la Ley Hipotecaria y los artículos concordantes del nuevo Reglamento
| Autor | Manuel Crehuet Julia |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 686-699 |
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No hay duda alguna que la aspiración unánime de cuantos se interesan por los problemas del Derecho inmobiliario, o en otras palabras, por la eficacia de la Institución registral en beneficio de la propiedad inmobiliaria de España, desean para los libros del Registro el mayor número posible de asientos y contemplan con evidente tristeza ese 60 por 100 de la propiedad no inscrita, que la exposición de motivos de la Ley de Reforma ha venido a recordarnos.
Pero ese sentir unánime se desvanece cuando, una vez contemplado el problema, se le busca una solución. Efectivamente, éstas son varias:
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a Perfilar y perfeccionar la Institución registral para que ésta se recomiende por sí misma, hasta el punto de que el particular lleve a inscribir sus títulos por verdadera convicción y por entender que el Registro le proporciona más beneficios que la extra-legistralidad.
Inscripción como resorte estimulador
, ha llamado Roca Sastre a este sistema 1, en el que la inscripción es declarativa, o declarativa y convalidante 2.
Es el criterio que inspiró a los autores de la Ley de 1861. Decía Gómez de la Serna, citado por Roca Sastre, que es tan precaria y triste la condición de las personas que no inscriben sus títulos registrables, que todas las que sean medianamente previsoras y diligentes no dejarán de inscribir. De este modo, no se concibe quePage 687 dentro de veinte años no esté registrada toda la propiedad inmueble.
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a Implantar la inscripción constitutiva. Es el criterio de los que se inspiran en la legislación germánica.
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a Lograr la inscripción de un modo indirecto, pero coactivo, a base de declarar la inadmisión de los títulos no inscritos.
¿Cuál de estas soluciones ha seguido el legislador actual?
Por de pronto, la de la inscripción constitutiva no entró en sus cálculos, ni aun en el anteproyecto (de inspiración netamente germánica), pues, como dice Sanz 3, en el citado anteproyecto no se eliminaba la fuerza creadora del derecho real, que nuestro Código civil concede al título y a la tradición.
Por otra parte, la eliminación de tal sistema se pone de manifiesto, ya de un modo claro, en la exposición de motivos de la Ley de Reforma de 1944: «La inscripción, si bien continúa siendo potestativa y de efectos declarativos...» Y en otro lugar: «Si no se concede a la inscripción carácter constitutivo...»
Suprimido, pues, de nuestro ordenamiento el criterio de la inscripción constitutiva, nos quedan las otras dos soluciones. Para su estudio nos ocuparemos primero de la Ley de Reforma de 1944, y, después, del texto refundido de 1946.
Esta Ley participa, en cierta manera, de las dos soluciones.
En efecto; por una parte, perfecciona la Institución para que ésta se recomiende por sí misma, eliminando, introduciendo o modificando aquello que la experiencia aconsejaba. Prueba de ello son las reformas que se han introducido a los principios de fe pública, de legitimación, de especialidad; la regulación de la inexactitud registral, de las prohibiciones de enajenar; la supresión registral de la posesión; las novedades introducidas en la hipoteca, etc., etc.
Con esto no hace más que seguir aquella solución primera que señalábamos, y que es la que han seguido en todo tiempo nuestros legisladores hipotecarios, con más o menos fortuna.Page 688
Pero, por otra parte, el legislador de ahora, quizá pensando que esta primera solución sería insuficiente (los precedentes no eran demasiado halagüeños), se decidió por reforzarla, acompañándola de otra: declarar indirectamente la inscripción necesaria (no constitutiva), a base de negar la admisión de los títulos no inscritos en los organismos oficiales.
No hay duda que las esperanzas puestas en tal reforma fueron grandes, y nos lo demuestra el mismo legislador en la exposición de motivos: «Como resultado de ello ... se ha concedido a la inscripción una mayor sustantividad.» Y sigue diciendo: «La inscripción será premisa ineludible para el ejercicio de los derechos reales sobre bienes inmuebles. De este modo quedarán debidamente tuteladas las relaciones jurídicas inmobiliarias, de acuerdo con su naturaleza y trascendencia social. Se corregirá, en gran parte, la divergencia que todavía subsiste entre el Registro y la realidad extrarregistral. Y se obtendrá la seguridad de que las declaraciones judiciales o administrativas descansen sobre la base sólida y segura del Registro de la Propiedad.»
Todas estas esperanzas se abrigaban con la reforma que se emprendía. Y a su inspiración se redactó el artículo 355, cuyo primer párrafo dice: «Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales; los Consejos y las Oficinas del Estado, Provincia o Municipio, no admitirán ningún documento o escritura por el cual se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si antes no se tomó razón de ellos en el Registro.»
De su simple lectura resulta que no podrá ejercitarse ningún derecho sobre inmuebles en virtud de títulos no inscritos.
Las esperanzas del legislador no fueron, sin embargo, compartidas por la doctrina, que desencadenó unánimemente contra tal precepto una crítica despiadada. De él se ha dicho: .
Si bien la fórmula de la inscripción constitutiva puede poner en ridículo al legislador, el mismo peligro existe, y aún con mayor escala, con la fórmula de inadmisión de documentos no registrados
4.Page 689
Reconocer un derecho como eficaz y perfecto en sí mismo y en su adquisición, y negarle amparo por falta de un requisito facultativo que entre partes no le da fuerza alguna, es absolutamente injusto y absolutamente ilegal
5.
Hay noventa probabilidades contra diez de que tal precepto no se aplicará jamás y está destinado a vivir solamente entre las páginas del Boletín Oficial
6.
El artículo 355 está condenado fatalmente al fracasov. Es lamentable que no se haya aprovechado la experiencia de más de cuatro siglos que nos enseña un fracaso total de este sistema de sanciones indirectas, que cuanto más enérgicas son más inaplicables aún y constituyen rápidamente letra muerta en los textos legales
7.
El precepto comentado no resistió la crítica, y en el texto retundido de la Ley Hipotecaria aparece no sólo transformado, sino eliminado, al menos en la amplitud y la fuerza que le animaba.
El artículo 355 está ahora sustituido por el 313, que textualmente, y en su primer párrafo, dice:. «Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales; los Consejos y las Oficinas del Estado, no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro, por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere fhacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieren tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.»
Comparado este precepto con el artículo 355 de la Ley de Reforma, se echa de ver en seguida el distinto criterio que les informa.
En el artículo 355 sólo cabe distinguir, entre documentos ins-Page 690critos y no inscritos.. Aquéllos son siempre admitidos; éstos no son nunca admitidos.
En cambio, en el artículo 313 del texto refundido hay que hacer una serie de distinciones, de las cuales nos vamos a ocupar en seguida, pues, dicho sea de paso, la inteligencia de dicho artículo no es nada diáfana.
Para conseguir comprenderlo hay que entresacar de su contenido tres conceptos o elementos esenciales, alrededor de los cuales gira...
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