SAP Barcelona 335/2007, 15 de Junio de 2007
| Ponente | MIREIA RIOS ENRICH |
| ECLI | ES:APB:2007:7406 |
| Número de Recurso | 681/2006 |
| Número de Resolución | 335/2007 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 681/2006
RETRACTO DE ARRENDAMIENTO Nº 1009/2004
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 55 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 335/2007
Ilmos. Sres.
D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ
D./Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE
D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, quince de junio de dos mil siete
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Retracto del arrendamiento nº 1009/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, a instancia de D. Luis Antonio y D. José, contra MEST 28 2003, S.L. y TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de Junio de 2.006, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimant la demanda interposada pel Don. José i Don. Luis Antonio contra TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA, S.L. i MEST 28 2003, S.L., absolc les demandades. Estimant la demanda reconvencional interposada per TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA, S.L. i MEST 28 2003, S.L. contra Don. José i Don. Luis Antonio, declaro resolt el contracte d'arrendament de local de negoci de la finca del Passeig del Til.lers núm. 1 per la causa 7a de l'art. 114 de la LAU de 24 de desembre de 1964 (obres inconsentides), i condemno els demandats a desallotjar la finca dins del termini legal, amb advertència de llançament. Imposo Don. José i Don. Luis Antonio les costes de la demanda i de la reconvenció."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 19 de abril de 2.007.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH.
Los demandantes DON Luis Antonio y DON José ejercitan demanda de juicio de retracto arrendaticio, de acuerdo con el artículo 48 del T.R.L.A.U. de 1.964, contra la entidad TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA S.L. y MEST 28 2.003, S.L., con relación al inmueble sito en el Passeig dels Til.lers número 1, de Barcelona.
A tal pretensión se opone la parte demandada con fundamento en los siguientes motivos: a) falta de legitimación activa de la parte actora, por cuanto no ostentan la titularidad de la relación jurídica en virtud de la cual accionan contra las demandadas: en virtud de renuncia expresa DON Luis Antonio y DON José carecen de derecho alguno de retracto, imposibilitándose CON ello el ejercicio de la acción que dicho derecho confiere a sus titulares; b) falta de legitimación pasiva pese a la compra de la finca objeto de esta litis por parte de MEST 28 2.003, S.L. y de TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA S.L.; c) sobre la acción de retracto ejercitada: Justa causa por la que las demandadas notificaron a los inquilinos la operación de compraventa; d) sobre el precio del retracto; e) sobre la consignación del precio del retracto; f) plena validez de la cláusula 29 del contrato de arrendamiento.
Al mismo tiempo, la parte demandada, MEST 28 2.003, S.L. y TRABIS EMPRESA CONSTRUCTORA S.L., formula reconvención interesando la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre el local sito en la Passeig dels Til.lers número 1, de Barcelona, por obras no consentidas.
La sentencia de instancia razona: 1) que la renuncia al derecho de retracto contenida en el contrato de arrendamiento es perfectamente válida y eficaz lo que obliga a desestimar la demanda principal; 2) en cuanto a la demanda reconvencional por daños dolosos y obras no consentidas, concluye: A) obras llevadas a cabo en el jardín y en el muro de la finca: 1.- se ha cambiado la configuración del muro que delimita la finca, en el que se han cortado indiscriminadamente los soportes de hierro preexistentes y en su lugar, desde el interior, se la levantado la altura del muro mediante tablones de madera o mediante la instalación de una estructura de hierro formando varitas; 2.- se ha practicado un sistema de instalaciones eléctricas y de desagüe pluvial y fecal a lo largo del subsuelo del jardín; 3.- se ha procedido a la instalación de una tarima de madera que necesariamente por cuestiones de estabilidad y de seguridad debe ir anclada a elementos fijos de la finca, en toda la superficie del jardín; 4.- se ha sustituido la cubierta preexistente en el jardín, al menos respecto de los pilares metálicos preexistentes, que se han sustituido por pilares de madera; 5.- se han efectuado diversas construcciones en el jardín, con materiales distintos, ancladas en el suelo (carpas, privados, offices, un pequeño puente); 6.- se han instalado dos contenedores adaptados a servicios sanitarios para el público, conectados a la red de desagüe de la finca; 7.- se ha instalado un depósito de gasoil; 8.- se ha modificado la escalera de acceso al edificio, al menos forrándola toda ella de madera; B) obras llevadas a cabo en el edificio: 1.- se ha modificado la puerta de acceso al edificio de la fachada de George Collins: se ha cambiado el cierre original por una puerta y en elemento de cristal corredero; 2.-se ha construido una pared detrás de la barra de la planta baja con objeto de tapar las instalaciones de aire acondicionado y otras existentes detrás y se ha practicado una puerta de acceso; 3.- escalera de acceso a la planta superior se ha cubierto con madera en la cual se han instalado luces de emergencia; 4.- se ha instalado un urinario en la planta superior donde antes estaba el vestuario del personal y se ha modificado la distribución de esta zona de servicios; 5.- se ha instalado un nuevo sistema de aire acondicionado, para lo cual se ha debido agujerear paredes de carga; 6.- se han cortado las vigas de madera que soportan la cubierta por el interior del edificio.
En base a lo anterior, desestima la demanda, y estima íntegramente la reconvención, declarando resuelto el contrato de arrendamiento existente sobre el local sito en el Passeig dels Til.lers número 1, de Barcelona, por obras no consentidas, condenando a los demandantes a desalojar la finca dentro de término legal, con imposición de las costas del procedimiento.
Frente a la citada resolución, se alza la parte demandante interponiendo recurso de apelación en el que alega: a) inexistencia de expresa renuncia al derecho de retracto: no puede afirmarse la renuncia clara, expresa y contundente exigida por la Jurisprudencia para que se haya producido la renuncia a uno de los derechos indiscutiblemente otorgados por la LAU a los arrendatarios: el derecho de retracto. La renuncia debe entenderse nula por no cumplir los requisitos de claridad y contundencia exigidos por la ley; en el mismo contrato, se pactó una duración de 10 años, considerando ambas partes la irrelevancia de dicho plazo pues el contrato estaba sujeto a prórroga forzosa; del mismo modo, creyeron que era irrelevante la renuncia efectuada en la cláusula 29 del contrato por considerar que el derecho de retracto era irrenunciable; b) inexistencia de derecho de retracto hasta el momento en que se formaliza la transmisión del objeto arrendado: imposibilidad de renuncia a simples expectativas de derecho: Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2.001 y posterior de esta sección cuarta de la A.P. de Barcelona, 199/2.005, de 22 de marzo de 2.005, (rollo de apelación 533/2.005): nulidad de dicha renuncia efectuada por documento impreso como el que aquí nos ocupa, y negando la existencia del derecho y por ende, la posibilidad de renunciarlo con anterioridad a la efectiva transmisión del bien arrendado: no existe duda alguna sobre la nulidad absoluta de la renuncia anticipada al derecho de retracto efectuado en el contrato de arrendamiento; c) inexistencia de obras no consentidas y que modifiquen la configuración de la finca: obras autorizadas y que modifiquen la configuración de la finca: obras autorizadas y actuaciones decorativas y desmontables: A.- las causas de resolución de los contratos de arrendamiento deben ser interpretadas restrictivamente; B.- las obras realizadas en el año 1.985 se describen y contienen tanto en la documentación inicialmente aportada al Ayuntamiento en los años 1984-85 como en la documentación complementaria del año 1.987 en que se obtiene la legalización de las obras autorizadas: A) obras llevadas a cabo en el jardín y en el muro de la finca: no existe certeza absoluta de cual era el estado del jardín y muros de la finca en el año 1.985,...
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