SAP Barcelona 595/2006, 25 de Octubre de 2006
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2006:9771 |
| Número de Recurso | 928/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 595/2006 |
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 928-2005-C
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 653-2004
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GAVA
S E N T E N C I A N ú m. 5 9 5
Ilmos. Sres.
D./Dª. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D./Dª. MARIA ANGELES GOMIS MASQUE
D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de octubre de dos mil seis.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de procedimiento ordinario nº 653-2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gava, a instancia de D/Dª. Luis Manuel y Dª Carina, contra D/Dª. Lourdes y D. Tomás ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia y su Auto aclaratorio dictados en los mismos el día 20-9-2005 y el 30-9-2005 respectivamente, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora de los Tribunales Dª Encarnación Perez Nofuentes, en nombre y representación de D. Luis Manuel y a Dª Carina, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todas las peticiones contenidas en el escrito de demanda, condenando a la actora al pago de las costas procesales.".
La parte dispositiva del Auto aclaratorio de la anterior sentencia es del tenor literal siguiente: Se rectifica la sentencia de fecha 20 de septiembre de 2005, en el sentido que donde dice procurador Encarnación Perez Nofuentes, debe decir procurador Natividad Perez Garcia.".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 10-10-2006.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (A) en base al incumplimiento contractual en base a la entrega de cosa distinta aliud pro alio, por inhabitabilidad de la vivienda unifamiliar vendida, sita en TM de S. Ginés de Palafolls, Urbanització DIRECCION000, parcela NUM000, inscrita en el RP de Pineda del Mar (finca NUM001 ), (1) se declare la resolución del contrato de compraventa otorgada por D. Luis Manuel y Dª Carina (compradores/actores) y D. Tomás y Dª Lourdes (vendedores/demandados) mediante escritura pública de 1.10.2003, (2) consecuentemente se condene a los vendedores a devolver a los compradores la suma de 114.000 €, abonados como precio, más los intereses legales desde la interpelación judicial, (3) más 13.379'63 € en concepto de indemnización derivada de la resolución por los gastos notariales, Registro, impuestos, gastos de constitución de hipoteca e intereses bancarios satisfechos hasta el 31.5.2004 (f. 70, 72 y ss), (4) más los intereses vencidos que se acrediten desde la referida fecha hasta la cancelación del crédito hipotecario, (5) más los gastos de cancelación del crédito hipotecario y de devolución, a determinar en ejecución de sentencia; (B) sin constancia en el suplico, se dice en el encabezamiento que se acumula eventualmente y de forma subsidiaria la acción redhibitoria del art. 1486 en relación con los arts. 1486 y 1490 CC., lo que fue subsanado con posterioridad (f. 86 ) interesando la rescisión de la compraventa con el resto de las peticiones (A.2 a A.5). A dichas pretensiones se opusieron los demandados por considerar inaplicable el Decreto 28/1999 al haber finalizado la construcción en 1987, por cuando los compradores les constaba la vetustez del edificio (causa de la adquisición por un precio inferior al que hubiera correspondido de haber sido nueva y estar en perfectas condiciones) no construido a instancia de los demandados sino con anterioridad a la adquisición por éstos y cuando el valor de tasación de La Caixa es superior al precio y no se hizo ningún mantenimiento del mismo, y cuando la venta se hizo a través de intermediario inmobiliario, impugnando el informe acompañado con el escrito inicial; en todo caso se opone al pago de intereses por todos los conceptos reclamados.
La sentencia de instancia desestima la demanda, considerando de un lado, que se trata de vivienda de segunda mano con una antigüedad de más de 16 años, existiendo defectos, éstos no afectan a la estructura ni a la estabilidad del inmueble, ni suponen inhabitabilidad de la vivienda ni la hacen impropia para el uso al que se la destina, siendo subsanables, por lo que no supone incumplimiento con sanción resolutoria (basado en el aliud pro alio) y, de otro, que ha caducado la acción por vicios ocultos ex arts. 1484 y ss CC. Frente a dicha resolución se alzan los actores, reiterando sus pretensiones iniciales por (1) error en la valoración de la prueba en cuanto que considera que existen vicios esenciales y no meras imperfecciones (inexistencia de red de saneamiento o de sistema adecuado que lo sustituya, existencia de filtraciones pluviales directas, por capilaridad y por condensación, falta de doble pared exterior con aislamiento térmico, falta de cédula de habitabilidad por caducada); (2) falta de transcurso del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción subsidiaria (las humedades aparecieron unos meses más tarde a la compraventa); (3) el coste de reparación es superior al establecido en la demanda (no incluye la fosa séptiva ni la doble pared con aislamiento térmico), en relación al real de la vivienda adquirida. Con ello el debate queda prácticamente en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad de la compraventa aducida en apoyo de la demanda de la referida vivienda unifamiliar, que consta de planta baja solamente, con una superficie construida de 68'80 m2, cubierta del terrado y debido al desnivel "considerable" del terreno, dotada de un porche a nivel de semisótano, que consta de una dependencia de unos 18 m2 (a los f. 20 y ss, en relación con el hecho 1º contestación) con frente a la C/ Roures y C/ Arboços, actualmente C/ Cedres, por un precio escriturado de114.000 €, sin que conste otro superior, y para hacer frente al mismo, los actores que la adquirieron por mitades indivisas - formalizaron un crédito hipotecario ante la Caixa d'Estalvis de Catalunya por escritura de 1.10.2003 y por importe de 81.000 € (f. 31 y ss), donde consta como tasación de la vivienda adquirida la suma de 126.446'29 € (f. 54, 161 y ss, en cuyo informe consta que la depreciación de la vivienda es del 16% y que necesita mejoras de adecuación leves, y cuyo valor es superior al escriturado en 12.446'29 €, aparte de que no se incluye el precio de una construcción auxiliar destinada a garage); tras la venta, el "intermediario" D. Juan Alberto (Finques Olimpia de Canet de Mar) entregó a los compradores la documentación de la vivienda, entre la que se encontraba una cédula de habitabilidad caducada (f. 71); la referida vivienda fue terminada de construir en 1987, era destinada a segunda residencia, hallándose ubicada en una urbanización que carecía hasta entonces de red de saneamiento, disponiendo de fosas sépticas como sistema de evacuación de aguas residuales, y habiendo recibido en su momento la cédula de habitabilidad
2) A los pocos meses de la compraventa aparfecieron numerosas manchas de humedad que fueron extendiéndose por toda la vivienda, en base a lo cual, a su instancia, se emitió un informe por el arquitecto técnico D. Luis Alberto en 31.52004, ratificado en el juicio, en el que constata tras señalar que presentaba un envejecimiento impropio por el tiempo transcurrido desde su construcción - "humedades, estanqueidad de la vivienda de aguas pluviales, filtraciones del subsuelo, mala ventilación del techo sanitario y sistema de evacuación de aguas residuales en mal estado", lo que consideró el técnico como incumplimientos del Decreto 28/1999 de 9 de febrero de requisitos mínimos de habitabilidad de los edificios, recomendando determinadas medidas correctoras (para evitar y reducir la causa que provoca las humedades y saneamiento, contemplando la instalación de una fosa séptica nueva que valora en 4.818 €) con un coste de reparación de 22.282'61 € (f. 55 y ss, ratificado por su autor en el acto del juicio), que como establece la sentencia recurrida, supone un 19% del precio escriturado -; la gravedad de tales deficiencias va aumentando, afectando las humedades a la ropa de los armarios, mebles, colchones etcc, apareciendo hongos en las paredes. Por su parte, los demandados aportaron en la audiencia previa, informe de D. Jose Pablo, perito tasador de segutos (f. 178 y ss), en relación con su ratificación en el juicio, contestando a todas las preguntas propuestas por las partes que establece como importe de las reparaciones la suma de 8.108'92 €, descartando que las filtraciones lo sean por capilaridad del subsuelo (al no manifestarse en todas las zonas bajas de la vivienda de forma homogénea, y ni siquiera constan humedades en la pared de tierra de la zona del sótano utilizado como lavadero, no obstante el tiempo transcurrido desde su construcción testifical del Sr. Jose Ramón -, y a pesar del desnivel, de N a S, que...
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