SAP Madrid 71/2010, 28 de Enero de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 71/2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 20 (civil) |
| Fecha | 28 Enero 2010 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20
MADRID
SENTENCIA: 00071/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCIÓN 20ª
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 608 /2008
Ilmos. Sres. Magistrados:
JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ
SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En MADRID, a veintisiete de enero del dos mil diez.
La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 202/2007 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Aranjuez, seguido entre partes, de una como apelante-demandada reconviniente Da. Almudena, representada por el Procurador D. ÍÑIGO MUÑOZ DURÁN, y de otra, como apelado-demandante reconvenido IBERLUNA ARANJUEZ S.L., representada por la Procuradora Da. MARÍA CRISTINA HUERTAS VEGA, SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD; siendo Ponente el Ilmo. Sr. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Seguido el procedimiento ORDINARIO nº 202/2007 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Aranjuez, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de abril de 2008, cuyo fallo dice: "ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por la representación procesal de Iberluna Aranjuez, S.L. contra Dña. Almudena, condenando a la demandada a que abone a la actora los costes de desescombro, por importe de 4.069 euros, y proceda a la reposición íntegra del porche a su estado anterior, con reparación según presupuesto de importe 9.905 euros, más los intereses legales correspondientes, y sin hacer expresa imposición de costas a las partes. DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Dña. Almudena, contra Iberluna Aranjuez, S.L., absolviendo a ésta de los pedimentos formulados por aquélla, y con imposición a Dña. Almudena de las costas derivadas de la reconvención". TERCERO: Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de Dña. Almudena se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria se presentó escrito de oposición por la representación de Iberluna Aranjuez, S.L.
Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 20 de enero de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.
Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso:
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-La sentencia de 18 de abril de 2008 estima parcialmente la demanda principal y desestima en su integridad la demanda reconvencional, en los términos reflejados en el antecedente segundo de la presente resolución, y en síntesis, conforme a los siguientes fundamentos: Se ejercita en la demanda principal, por la entidad Iberluna Aranjuez, en su condición de arrendataria, en virtud de contrato de 1-8-01, la acción de reclamación de daños y perjuicios con base a que en fecha 11-5-06 y a consecuencia de una tormenta, se produjeron daños, correspondiendo a la arrendadora su reparación; a tal reclamación se opone la demandada con base a la estipulación novena del contrato de arrendamiento, y con independencia de la causa que origine los daños, por cuanto lo establecido en la mencionada estipulación viene dado por haberse pactado una renta muy por debajo del precio de mercado, permaneciendo además invariable durante los quince años de plazo del arrendamiento; a su vez, se alega que respecto de los daños reclamados de los bienes muebles (así vehículo, rótulo y pantallas fluorescentes) se trata de bienes propiedad de la actora y que están fuera del contrato de arrendamiento, la arrendataria los tiene cubiertos con base al seguro respecto del contenido, y se han producido por caso fortuito, las facturas aportadas son muy posteriores a los hechos; en cuanto a los gastos por desescombro y reconstrucción del porche de la nave, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de notificar inmediatamente a la arrendadora la entidad y cuantía de los mismos, y la reclamación se produjo nueve meses después, sin que en la misma se haga referencia a los presupuestos y cuantías reclamadas, por lo que no se puede determinar si derivan exclusivamente del caso fortuito, y el arrendador adelantó el dinero para reparar de inmediato el tejado, cuando tuvo constancia de que en fecha 11 de mayo de 2006 se habían producido daños en la nave a consecuencia de la caída de un árbol provocada por una tormenta; la reconstrucción del porche supone que el arrendador pueda solicitar la extinción del contrato; y con base a tales alegaciones se formula demanda reconvencional reclamando 3.016 euros abonados para la reparación del tejado y, subsidiariamente, se declare exenta a la arrendadora de cualquier obligación de reparación y se declare la extinción del contrato. El actor reconvenido se opone a la reconvención, alegando la obligación del arrendador de asumir las reparaciones, y que no se ha producido la destrucción de la nave arrendada. De conformidad artículo 4.3 LAU 1994 ha de estarse a lo establecido en el contrato de arrendamiento de 1-8-2001, en concreto, en su Expositivo II; de conformidad a las reglas de hermenéutica contractual y jurisprudencia, de la cláusula novena del contrato no puede derivarse que el arrendatario asumiera, en el presente caso, las obligaciones que, no olvidemos, la LAU atribuye al arrendador, más aún cuando se refiere a las reparaciones necesarias para el uso y mantenimiento del local "tanto en lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones que serán de su cuenta", sin que se acredite lo alegado por la demandada respecto a la comparativa de rentas, por cuanto el testigo D. Jeronimo, hijo de la arrendadora y quién le gestiona su patrimonio, ha reconocido en el acto del juicio que la comparativa de rentas del documento 3 de la contestación fue confeccionada por él, por lo que no se acredita que la renta pactada fuera inferior a la de mercado y, en todo caso, no se hace referencia a tal extremo, y en la cláusula 15ª se pacta la actualización de la renta; en cuanto a los hechos posteriores al contrato, de la prueba practicada se deriva que ocurrido el siniestro causante de los daños en fecha 11-5-2006, el Sr. Jeronimo, como consta en su declaración testifical, "visitó la nave el mismo día por la noche y ya avisó el mismo día a un conocido suyo para que arreglara el tejado, ya que se había abierto un boquete, y adelantó él el dinero para evitar males mayores, al tener buena relación con Marcos pensando en recuperarlo", sin embargo, no es hasta la reconvención cuando se reclama el coste de 3016 euros, abonados por la arrendadora el 17-7-2006. De lo que se deriva que, pese a lo establecido en la cláusula novena, el arrendador entendió que la reparación del tejado era de su incumbencia, de lo que se ha de derivar que la cláusula novena no puede entenderse en el sentido de que el arrendatario asuma, a su costa, cualquier reparación, cualquiera que sea su entidad o causa, sino que tan solo asumirá las señaladas específicamente en la referida cláusula, es decir, "tanto en lo relativo a albañilería, carpintería y fontanería, como a las distintas instalaciones que serán de su cuenta". A su vez, a los efectos del artículo 1285 Código Civil interpretando la cláusula novena con relación a la sexta y la undécima, la novena se ha de entender en el sentido de poner a cargo de la arrendataria todas las reparaciones necesarias para el uso y mantenimiento del local, en lo que hacía a la albañilería, carpintería, fontanería, e instalaciones que se iban a poner en el local, ya que, como señaló el Sr. Jeronimo "la nave tenía saneamiento y acometida de agua, y estaba diáfana"; además en la cláusula novena no se dice que el arrendatario haga las reparaciones para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Al no haberse fijado en el contrato de arrendamiento la parte obligada a la conservación en general del local arrendado, habrá de estarse a lo establecido en el artículo 30 LAU 1994 con relación al artículo 21 de la misma Ley . Por lo tanto, el obligado al abono de los gastos y la reparación de los daños del local arrendado es el arrendador, aun en los supuestos de caso fortuito como es éste; si bien se reclaman daños sobre bienes propiedad de la arrendataria, y que no forman parte del contrato de arrendamiento, así daños al vehículo, reparación de las instalaciones y pantallas fluorescentes dañadas, con sustitución del luminoso publicitario, por lo que no procede su reclamación, y sí procede en cuanto a los gastos por desescombro y reconstrucción del porche. No es de aplicación lo establecido en los artículos 21 y 28 LAU, en cuanto a la extinción del contrato, por cuanto no se ha producido la destrucción, ni total ni parcial, del local, pues sólo se refiere al porche, y la destrucción a los efectos del artículo 28 LAU ha de entenderse cuando el local arrendado deje de servir al uso convenido y, en el presente caso no se ha producido dicha circunstancia, por cuanto desde mayo de 2006 la arrendataria ha seguido funcionando con su negocio en dicho local. La jurisprudencia no establece plazo determinado.
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