SAP Barcelona 491/2010, 31 de Julio de 2010
| Ponente | MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE |
| ECLI | ES:APB:2010:6225 |
| Número de Recurso | 496/2009 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 491/2010 |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DÉCIMOTERCERA
ROLLO Nº 496/2009-C
JUICIO ORDINARIO NÚM. 423/2008
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE LOS DE BARCELONA
S E N T E N C I A Nº 491
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN
Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a 31 de Julio de 2010.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 423/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de los de Barcelona, a instancia de D. Felipe, PELUQUERÍA Y MAQUILLAJE S.A. y de AUXILIAR DE PRODUCTOS ESPECIALES DE PERFUMERÍA S.A., contra INMOBILIARIA LLURIA S.A. e INMOBILIARIA CABALE S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de Enero de 2009, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda formulada por la representación procesal de D. Felipe, AUXILIAR DE PRODUCTOS ESPECIALES DE PERFUMERÍA, S.A. (APEPSA), y PELUQUERÍA Y MAQUILLAJE, S.A. (PEYMA), contra INMOBILIARIA CABALÉ, S.A. y INMOBILIARIA LLURIA, S.A., debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones contra ellas formuladas. Se condena a los demandantes al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que SE OPUSO en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 18 de Mayo de 2010.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.
Con la demanda inicial los actores, D. Felipe, "Peluquería y Maquillaje S.A." (en adelante PEYMA) y Auxiliar de Productos Especiales de Perfumería S.A. (en adelante APEPSA), como titulares arrendaticios individualmente de diversos contratos de arrendamiento de sendos locales de negocio, dirigen acumuladamente demanda contra Immobiliaria Lluria S.A. e Immobiliaria Cabale SA, sus respectivas propietarias, interesando se dicte una sentencia por la que se declare que los contratos de arrendamiento suscritos en su día por las mismas y que se detallan en el cuerpo de la demanda, están sujetos a la prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 desde la fecha de su vencimiento, dejando sin efecto los requerimientos de desalojo cursados en su día por las arrendadoras.
Alegan, en apretada esencia, que el "Grupo LLogueras" es un grupo empresarial familiar que aglutina a la mayoría de las sociedades, patrimoniales y comerciales o de servicios relacionadas con la actividad de peluqueria y estetica que giran en el mercado bajo la marca LLongueras, y que tanto actores como demandadas forman parte integrante de ese grupo; que los actores son parte de las personas, físicas o jurídicas, que se dedican al desarrollo de dicha actividad, mientras que las demandadas son sociedades patrimoniales, siendo politica del grupo que cuando se iba a abrir un nuevo salon de belleza las sociedades patrimoniales adquirian con facilidades hipotecarias la finca arrendándola a la sociedad explotadora quien abonaba como renta el importe de las amortizaciones hipotecarias, optimizando así los medios y la tributación, al generar gastos deducibles, de tal manera los contratos de arrendamiento, concluidos con voluntad de permanencia y de vincularlos a la propia subsistencia de la continuidad del negocio, no se renovaban por lo que venían operando de hecho como arrendamientos en régimen de prórroga forzosa, lo que era voluntad implicita de las partes, ya que pertenenciendo propiedad y arrendatario al mismo grupo los contratos de arrendamiento no son sino un mero instrumento para justificar facturaciones cruzadas y obtener una optimización tributaria de los resultados empresariales. Afirman las actoras que, rota la linea unitaria del grupo por cuestiones personales, las arrendadoras han pretendido actualizaciones de renta desorbitadas, y que al negarse los arrendatarios a aceptarlas, han requerido a éstos de desalojo alegando que los contratos han expirado, motivo por el cual se interpone la demanda a fin de que se reconozca que las partes pactaron en su día que los contratos se encontraban sujetos a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 1964, lo que resulta, además de los propios actos de la propiedad.
Las demandadas se oponen, a dicha pretensión negando la existencia del alegado grupo empresarial y de la supuesta unidad de actuación, manteniendo la independencia y autonomia de las distintas personas jurídicas y alegando que el tenor literal de lo pactado refleja la intención de las partes, no concurriendo la voluntad de someter los contratos a prórroga forzosa.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.
Frente a dicha resolución se alza la parte actora que la impugna alegando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba y en la interpretación de los contratos y reiterando los argumentos en los que basó su oposición.
En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.
Siendo el objeto de los distintos contratos locales de negocio (con la única excepción del contrato suscrito en fecha 2.5.2002 entre I. Cabale y PEYMA sobre el piso 4-1 del núm. 69-71 de la Rambla Catalana de L'Hospitalet de Llobregat, que lo es de vivienda) y atendidas las fechas de suscripción de los mismos, conviene efectuar las siguientes consideraciones de tipo doctrinal.
El artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». Así el tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento, de tal manera que la duración indefinida del mismo resulta incompatible con su naturaleza. Es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas. La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta sunt servanda" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato. En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985 ) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario (SSTS 9.9.2009 y 14.7.2010 ).
Partiendo de esta concepción es preciso distinguir:
- Contratos de arrendamiento suscritos después de la entrada en vigor del RD 2/85 de 30 de abril.
Los contratos de arrendamiento de local celebrados con posterioridad al 9.5.1985 y antes del
1.1.1995 que sigan vigentes en esta fecha, de conformidad con lo dispuesto en la D.T. 1ª.2 de la LAU 29/94 en relación con el art. 9 del RDL 2/85, se regirán por éste en cuanto a la duración, por tanto, durarán el tiempo libremente pactado, no existiendo prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU, a menos que se pacte expresamente (SSTS. 12.5.1989, 4.2.1992, 10 y 16.6.1993 ). Concluido el período pactado, si el arrendatario continúa en la ocupación, resultará de aplicación el art. 1581 en relación con el art. 1566 CC, y podrá producirse la tácita reconducción, rigiéndose el arrendamiento renovado por las normas de la LAU 29/94 relativas a los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Efectivamente, conforme al art. 9 RDL 2/85 "los contratos de arrendamiento de vivienda o de locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente RDL tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la LAU y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC ..." y "...dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos". A los contratos "posteriores" al 9.5.1985 (entrada en vigor del RDL 2/85) se refiere la...
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