SAP Madrid 68/2010, 19 de Enero de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 68/2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 11 (civil) |
| Fecha | 19 Enero 2010 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11
MADRID
SENTENCIA: 00068/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCION UNDECIMA
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 384 /2006
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ
D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE
D. SAGRARIO ARROYO GARCIA
En MADRID, a diecinueve de enero de dos mil diez.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 380 /2003 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de ARGANDA DEL REY seguido entre partes, de una como apelante D. Alberto, representado por el Procurador Sr. Gafas Pacheco y de otra, como apelados D. Cesareo y D. Francisco, (herederos de Dª Lorenza ), representados por la Procuradora Sra. Martínez Virgili, sobre resolución contrato arrendamiento.
La Sala acepta los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
Por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Arganda Del Rey en fecha veintinueve de julio de dos mil cinco se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: «FALLO: Desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Don Oscar Gafas Pacheco, en nombre y representación de Don Alberto, contra Doña Lorenza que ha dado origen al procedimiento de juicio ordinario número 380/2003, debo efectuar y efectúo los siguientes pronunciamientos: 1º) Absolver a la indicada demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra. 2º) Todo ello con expresa condena en costas al actor. Estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Estefanía Aguilar Cediel en nombre y representación de Doña Lorenza contra Don Alberto y Doña Marí Juana que dio lugar al procedimiento de juicio ordinario número 404/2003 acumulado al anterior, debo efectuar y efectúo los siguientes pronunciamientos: 1º) Haber lugar al retracto sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 de la localidad de Arganda del Rey. 2º) Condenar a Don Alberto y Doña Marí Juana a otorgar la correspondiente escritura pública de venta a favor de Doña Lorenza por un precio de CUARENTA Y OCHO MIL OCHENTA EUROS CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (48.080,97 #) bajo apercibimiento de que, en caso de no verificarlo así, se otorgará de oficio por el Juzgado. 3º) Todo ello con expresa condena en costas a Don Alberto y Doña Marí Juana ».
Contra la anterior resolución, previa su preparación en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de Don Alberto . La representación procesal de Doña Lorenza presentó escrito de oposición al recurso. Los autos se turnaron a esta Sección para resolverlo.
No considerándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló la deliberación, votación y fallo del recurso una vez que le hubo correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo para sentencia por la acumulación de asuntos de la misma naturaleza y ponencia.
Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ.
No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en cuanto sean contradichos o modificados por los que exponemos a continuación.
En la demanda que inició el procedimiento de que esta apelación dimana, la representación procesal de Don Alberto ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento referido a la vivienda situada en la DIRECCION000 número NUM000 (antes calle DIRECCION001 número NUM001 ) de Arganda del Rey, contra Doña Lorenza, acción que basa en la causa prevista en el artículo 114.11 en relación con el 62.3 LAU 1964, esto es la desocupación durante más de seis meses en el transcurso de un año. Esta pretensión la sustenta en los siguientes hechos: 1) adquirió la expresada vivienda por compra a Doña Marta, mediante escritura pública otorgada el 22 de enero de 2003 ante el Notario de Villarejo de Salvanés Don Domingo Carlos Paniagua Santamaría, estando alquilada mediante contrato verbal desde hace más de 30 años, a Doña Lorenza . 2) que la arrendataria no ocupa la vivienda en cuestión desde junio de 2002 por haber trasladado su residencia a la Residencia para la 3ª Edad de la calle Alquitón número 9 de Arganda del Rey.
A esta pretensión se opuso la representación procesal de Doña Lorenza alegando que no había tenido conocimiento de la venta de la vivienda hasta el mes de junio de 2003, fecha en la que ante los rumores sobre la venta, acude al Registro de la Propiedad y lo comprueba ejercitando su derecho de retracto mediante la presentación de la correspondiente demanda. Que la arrendadora inicial fue Doña Angustia y a su fallecimiento se subrogó en tal posición su nieta Doña Marta ; que continúa residiendo en la vivienda arrendada y desde el año 1991 convive con ella su nieto Don Emilio ; que por su avanzada edad, solicitó de la Concejalía de Bienestar Social del Ayuntamiento de Arganda del Rey el disfrute de las prestaciones del Servicio de Centro de Atención Diurna, habiéndole comunicado el 3 de julio de 2003, que se le concede la plaza de usuaria una vez que hubiera vacante, y en el mes de agosto del mismo año, en espera de dicha plaza, se traslada al Centro Hogar de Ancianos del Ejercito de Salvación de manera temporal, sin dejar de acudir de manea habitual a su domicilio de la DIRECCION000 número NUM000 .
Por auto de 23 de junio de 2004 (folio 165 y 166 ), se acumuló al presente procedimiento el juicio ordinario número 404/2003 sobre retracto arrendaticio, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Arganda del Rey, en el que Doña Lorenza como arrendataria de la vivienda sita en la DIRECCION000 número NUM000 de Arganda del Rey presentó demanda ejercitando el derecho de retracto, contra Don Alberto y su esposa Doña Marí Juana, en cuanto compradores de la vivienda arrendada, mediante escritura pública otorgada el 22 de enero de 2003, sin mención alguna a la existencia del contrato de arrendamiento, por el precio escriturado de 48.080,97 euros.
A esta pretensión se opuso el demandado Don Alberto, alegando que la actora no reside ni ocupa la vivienda en cuestión desde junio de 2002, pues desde dicha fecha reside de manera permanente en la Residencia de la 3ª Edad sita en la calle Alquitón número 9 de Arganda del Rey, hecho que determinó la presentación de la demanda de resolución de contrato por desocupación, y que el precio realmente abonado por la compraventa y el valor real de la finca es muy otro al escriturado, y si no se pudiera demostrar aquél será el del mercado el que deberá abonar el retrayente.
La sentencia considera probado que Doña Lorenza, residía a todos los efectos en la vivienda sita en la DIRECCION000 número NUM000 de Arganda del Rey y, consecuentemente, desestima la demanda de resolución del contrato por desocupación y estima la demanda de retracto en los términos constatados en el fallo que hemos reproducido en el antecedente de hecho primero de ésta.
La expresa sentencia, ha sido apelada por la representación procesal de Don Alberto que sustenta su recurso en cuatro fundamentos encabezados de la forma siguiente:
Por no aplicación de los artículos 216 de la LEC en relación con el artículo 218 de la misma. Es decir, no valoración de todas las pruebas y valoración errónea de la prueba aportada y valorada.
Por no aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Distribución de la carga de la prueba.
La sentencia se ha dictado en contra de las normas de derecho sustantivo y concretamente de los artículos 47 y 48 de la LAU de 1964, que regulan el ejercicio del derecho de retracto y del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba (página 38 del recurso).
La sentencia que se apela se ha dictado en contradicción con la jurisprudencia que interpreta los artículos expuestos (páginas 38 a 41 del recurso).
Realmente la impugnación de la sentencia se contiene en los denominados fundamentos primero y segundo que la apelante desarrolla extensamente, pues el tercero (página 38) se limita a mencionar como infringidos, por razón de lo expuesto en los dos anteriores, los artículos 47 y 48 de la LAU 1964 y el artículo 217 LEC. En el cuarto y en su apartado a) se citan sentencias de diversas Audiencias Provinciales sobre resolución de contrato de arrendamiento por desocupación, con reproducción de las mismas en lo que atañe a la valoración que hacen de las pruebas que sobre consumo de suministros de agua, electricidad, etc. se practicaron. En el apartado b) se citan sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales de Madrid y Granada, que examinan los requisitos para la prosperabilidad de la acción de retracto recogidos en los artículos 47 y 48 de la LAU 1964 . En el apartado c) se cita y se reproduce parcialmente la jurisprudencia sobre el precio que debe pagar el retrayente.
Termina con la petición de que se dicte sentencia que revoque la del Juzgado y, A) Declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento urbano sobre la vivienda de la DIRECCION000 NUM000 de Arganda del Rey, por encontrarse desocupada durante más de seis meses en el transcurso de un año, en aplicación del artículo 62-3 en relación con el 114.11 de la LAU 1964. B) Declare no haber lugar al retracto sobre la expresada vivienda a favor de Doña Lorenza . Y, subsidiariamente, y para el caso que se declarase haber lugar al retracto, se determine que la cantidad que debe pagar el retrayente es el precio de 110.729,38 euros.
El extenso primer fundamento del recurso (páginas 2 a 36 del escrito de interposición), se estructura en una...
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