SAP Orense 128/2010, 25 de Marzo de 2010
| Ponente | ANGELA IRENE DOMINGUEZ-VIGUERA FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APOU:2010:105 |
| Número de Recurso | 80/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 128/2010 |
| Fecha de Resolución | 25 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Orense, Sección 1ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OURENSE
SENTENCIA: 00128/2010
APELACIÓN CIVIL
La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández y doña
Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente
S E N T E N C I A NÚM. 128
En la ciudad de Ourense a veinticinco de marzo de dos mil diez.
VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Ourense, seguidos con el nº. 1.296/07, Rollo de Apelación núm. 80/09, entre partes, como apelante LLOBAR TEXTIL S.L., representada por el Procurador D. FRANCISCO PÉREZ PÉREZ, bajo la dirección del Letrado D. ANTONIO FEIJOO MIRANDA y, como apelada, DAVID FERRER QUIROS S.A., representada por la procuradora Dª. EUGENIDA VALEIRAS MAGÁN, bajo la dirección del Abogado D. ARTURO GONZÁLEZ SALVE. Es ponente la Ilma. Sra. Dª. Ángela Domínguez Viguera Fernández.
Por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 19 de junio de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el >Procurador Sr. Pérez en la representación acreditada, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a David Ferrer Quirós SA de las pretensiones contra la misma formuladas, con expresa imposición a la actora de las costas causadas".
Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de LLOBAR TEXTIL S.L. recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.
En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en tanto no contradigo la sentencia apelada en tanto no contradiga lo expuesto a continuación.
Efectuándose un adecuado planteamiento del tema sometido a enjuiciamiento en el fundamento jurídico primero de la sentencia apelada, se tiene por reproducido a fin de no incurrir en repeticiones inútiles. En síntesis, se interesaba en la demanda la indemnización de los perjuicios que se alegaban causados a consecuencia de la contravención en que habría incurrido el demandado, vendedor, al concertar el contrato de compraventa, por haber ocultado al adquirente u omitido al tiempo de su otorgamiento, que la nave industrial vendida se había construido sin licencia, siendo disconforme con la normativa urbanística aplicable, al incumplir las normas sobre retranqueo impuestas en el plan general de ordenación del Concello, lo que trae como consecuencia, que desde el punto de vista urbanístico se encuentre en situación de "fuera de ordenación, por incompatibilidad total con el planeamiento, según informe adjunto emitido por el arquitecto técnico municipal. De lo que también se derivaría, siguiendo el hilo de su argumentación, que carece de licencia de ocupación que habilite su utilización legal, no siendo factible desarrollar legalmente actividad alguna en la nave objeto de litigo ni tampoco autorizables obras de modificación que no sean de mera conservación, higiene, u ornato tal como dispone el art. 60.3º del PXOV vigente. Por lo que, estima el actor apelante, que el vendedor incumplió su obligación de entrega e interesa se le abone, en concepto de perjuicios, el importe de las obras de demolición parcial y posterior reconstrucción, necesarias para adecuar la nave a la normativa urbanística, de forma que resulte legalizable, según se detalla en el hecho cuarto de la demanda.
La jurisprudencia más reciente( SSTS 17 de noviembre de 2006, 8 de noviembre de 2007 entre otras) ha venido analizando la incidencia de los impedimentos urbanísticos y administrativos en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, así como la omisión de la referencia expresa a la situación urbanística de la finca vendida en el contrato, por parte del transmitente, que determina el art. 27 de la Ley 6/98 del Régimen del Suelo y Valoraciones, señalando, que tales impedimentos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, "no son propias cargas o gravámenes, ni tampoco defectos ocultos", por lo que no cabe residenciarlos en la obligación de saneamiento que incumbe al transmitente (sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1993, 18 de abril y 28 de mayo de 1996 y 23 de octubre de 1997 ; entre otras) sino que actúan, en caso de insatisfacción contractual del adquirente y de afectar esencialmente al objeto del contrato, como causa resolutoria de la relación, si la ocultación es contraria a los dictados de la buena fe, que debe informar las relaciones contractuales( art. 7 del Código Civil ), al generar error en el consentimiento de los compradores, que de este modo habría quedado viciado.
Resulta, sin embargo, fundamental para apreciar tal infracción del contrato, generadora de un derecho resarcitorio en el adquirente, que el desconocimiento de este último sobre la situación urbanística de la finca, no venga motivado por su propio actuar culposo ó falta de utilización de la normal diligencia en el conocimiento de la situación urbanística del solar transmitido. Este último requisito es especialmente destacado en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006, que, además de reiterar que los problemas urbanísticos "deberes y cargas derivados de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes planes de ordenación, no son subsumibles en la regla del art. 1.483 del Código Civil ", por lo que resultaría irrelevante a este efecto la inclusión en el contrato de la cláusula de estilo relativa a que la transmisión se efectuaba "libre de cualquier carga ó gravamen". Resalta, tal sentencia del Tribunal Supremo, haciendo un análisis exhaustivo de toda la jurisprudencia precedente sobre la materia, que "la decisión gira sobre dos elementos básicos: la recognoscibilidad ó accesibilidad de los planes de la Administración y la valoración del alcance de la diligencia con la que deba de actuar el comprador para conocerlos". Habida cuenta el carácter público de la planificación urbanística y el sistema de información al ciudadano, que informa la actual regulación urbanística.
Afirma dicha doctrina, que las limitaciones urbanísticas legalmente previstas gozan de...
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