SAP Baleares 243/2010, 29 de Junio de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 243/2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 29 Junio 2010 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00243/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES
APELACIÓN CIVIL; SECCION 4ª
Rollo nº 583/09
Autos nº 628/07
Ilmos. Sres.
Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.
Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.
Dª Juana María Gelabert Ferragut.
SENTENCIA nº 243/2010
En Palma de Mallorca, a veintinueve de junio de dos mil diez.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante Dª Serafina, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Miguel Socías Rosselló, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª José María Lafuente Balle, y como parte demandada-apelada Dª Agustina
, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Luis Salvador Pascual Antich, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Carmen Mut Barceló; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma en fecha 29 de diciembre de 2008 en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 628/07, de los que trae causa el presente rollo de apelación, exponía en sus "HECHOS PROBADOS Y
FUNDAMENTOS JURÍDICOS" lo que seguidamente se referirá:
"PRIMERO.- Ejercita la parte actora la acción de saneamiento por vicios ocultos, concretamente la denominada "quanti minoris", con apoyo normativo en los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil. Y acumula a esa acción otras dos de daños y perjuicios, una de ellas para reclamar perjuicio moral, con base en los arts. 1.101 a 1.104 del mismo cuerpo legal.
La demandada entiende caducada la acción edilicia al amparo de lo dispuesto en el arto 1.490 del mismo Código, puesto que habiendo formalizado las contendientes contrato privado de compraventa el día 21 de marzo de 2.005, otorgaron la correspondiente escritura pública el 24 de mayo del mismo año y la demanda tuvo entrada en el Juzgado Decano con fecha 31 de mayo de 2.007 .
Corresponde, por consiguiente, analizar esta cuestión en primer lugar.
En la demanda se ha elegido expresamente la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos, consistente en la rebaja del precio de la venta, tal como establece la última proposición del párrafo primero del art. 1.486 del Código Civil. Así se concluye a la vista del hecho tercero de aquélla y de su fundamentación jurídica. Pero las acciones edilicias tienen un plazo muy breve de ejercicio, establecido en seis meses, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 1.490 del Código Civil, contados desde la entrega de la cosa vendida, plazo que ha transcurrido con creces en este caso. Consecuencia de lo anterior es que la acción "quanti minoris" ejercitada debe entenderse caducada.
Ahora bien, como ya se ha dicho, la parte actora acumula expresamente dos acciones indemnizatorias sustentadas en los arts. 1.101 y 1.104 del Código Civil, basadas en la inhabilidad del objeto para cumplir su fin, cuya conexión con el art. 1.124 del mismo texto legal resulta evidente. Así, se alega expresamente que se ha producido un caso típico de "aliud pro alio", es decir, de entrega de una cosa diversa o absolutamente inadecuada para el objetivo al que se destina, es decir, según tiene establecido la doctrina jurisprudencial emanada de la Sala Primera del Tribunal Supremo (S.S. T.S de 9 de marzo y de 4 de abril de 2.005, de 27 de febrero de 2.004, de 15 de abril y de 23 de mayo de 2.003 y las en que en ellas se reseñan), se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción de la contraparte, al resultar éste impropio para el fin al que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.101 y
1.124 del Código Civil ; la ineptitud del objeto para el uso a que debía aplicarse significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio.
La mención a tales preceptos en la fundamentación jurídica de la demanda y las pretensiones que se hacen a su amparo evidencia que también se ejercitan acciones indemnizatorias sostenidas en el incumplimiento o cumplimiento deficiente del contrato, a las que no afecta el plazo de caducidad de seis meses de las acciones edilicias, sino el de prescripción de quince años establecido en el art. 1.964 del mismo texto legal.
La compatibilidad entre tales acciones que aquí se ejercitan, cuestión importante pata evitar el riesgo de superposición entre ellas, ha sido cuestión polémica. La jurisprudencia, en una primera época (hasta los inicios de la década de los ochenta) sostuvo la idea de su compatibilidad. En cambio, a partir de las S.S. T.S de 23 de marzo de 1.982 y de 10 de junio de 1.983, cambió de criterio y pasó a sostener abiertamente el carácter incompatible de unas y otras acciones. Eso acentuaba la necesidad de tenerlas que delimitar, para establecer con claridad cuál era el marco de protección ante el que se encontraba el comprador.
El criterio fundamental a través del cual puede conseguirse esa delimitación, al menos en vía de principio, parece que deba ser el de la gravedad de los vicios que afecten a la cosa, en el sentido de que únicamente los defectos o patologías de mayor entidad permitirían fundar la doctrina del aliud pro alio. El problema con el que se ha topado ese criterio de distinción es el de que la gravedad del vicio es asimismo un presupuesto para que puedan aplicarse las acciones edilicias, tal y como resulta del art. 1.484 del Código Civil . Ante ello la consecuencia no ha sido otra que la imposibilidad de encontrar un criterio claro de distinción, de forma que en la práctica no resulta posible hacer la diferenciación en abstracto, pues ante unos mismos vicios unas veces optan los tribunales por la aplicación de las acciones edilicias (siempre que se hayan podido ejercitar oportunamente) o por la de incumplimiento (aliud pro alio), cuando el ejercicio fue una vez transcurrido el plazo de caducidad antes referido. Por consiguiente, se acude a meras razones de oportunidad práctica. Ni siquiera parece conveniente que se postule un mayor esfuerzo de distinción entre esos dos tipos de tutela, porque en otro caso el precio que se debe pagar es excesivo: una importante desprotección del comprador.
En nuestro caso, aun cuando haya caducado la acción edilicia "quanti minoris", conviene recordar desde una perspectiva general y como recuerda la S.A.P. de Barcelona de 23 de mayo de 2.005, que "nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado, siempre que, obviamente, consiga deslindar con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir".
De acuerdo con lo expuesto y caducada la acción edilicia, no hay obstáculo para el análisis de las acciones indemnizatorias basadas en el incumplimiento contractual que, fundamentadas en el aliud pro alio, se articulan en la demanda, puesto que nos hallamos ante un vicio de notable entidad del inmueble adquirido, consistente en aluminosis, que así lo permite y teniendo también en consideración que las pretensiones indemnizatorias contenidas en el suplico de la demanda, en relación con su fundamentación jurídica, son distinguibles, correspondiendo los punto 2° y 3° a la acción quanti minoris; el punto 4° a la acción indemnizatoria primera y el punto 5° a la acción indemnizatoria por perjuicio moral.
Procede, en consecuencia, determinar si nos hallamos ante un incumplimiento contractual de la vendedora, calificado por el dolo de la misma, tal como se defiende por la actora y que se habría concretado en la transmisión de un inmueble impropio para el fin que se adquirió, habiendo ocultado la Sra. Agustina a la compradora que el piso tenía aluminosis.
Analizando desde este momento las propias circunstancias de las litigantes y la prueba practicada, una primera apreciación que conviene hacer es que nos encontramos ante una relación contractual protagonizada por dos personas físicas sin especiales conocimientos técnicos en materia de construcción, que efectúan una compraventa sobre la vivienda objeto del pleito, ya antigua en su construcción. Es decir, no se trata de una obra nueva ni la demandada es la promotora-constructora que ha decidido los materiales empleados en la edificación.
De acuerdo con el resultado de los elementos probatorios facilitados, se concluye que la demandada no podía conocer el nivel de calidad de los materiales con los que se construyó el piso que vendió a la actora ni sabía que éste, en concreto, estuviera afectado de aluminosis al producirse la venta. Sí conocía, sin embargo, que todo el edificio tenía serios problemas estructurales que hacían necesaria una enérgica actuación de saneamiento, lo cual fue comunicado en su momento a la demandante que, no obstante, adquirió la vivienda litigiosa.
La demandada supo que la estructura del edificio padecía aluminosis en la junta de propietarios de 24 de febrero de 2.005, de cuya lectura no es posible deducir que se ofreciesen datos a los propietarios y, específicamente, a la Sra. Agustina, que determinaran que cada uno de los pisos y más especialmente el litigioso tuviesen también este problema que, por cierto, desconocía incluso en fechas de interposición de la demanda y contestación a la misma.
Consta suficientemente probado...
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