Jurisprudencia registral. Sentencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico de 9 de febrero de 1979 (R-78-213. Ponente, magistrado Sr. Jorge Díaz Cruz - Pascual vs. Fernández, Berens Mortgage Bankers, inc.).
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Páginas | 903-918 |
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No recuerdo en dónde pude leer que el mal de nuestros tiempos deriva de que hemos perdido la capacidad de asombro. Felizmente (?), el Tribunal Supremo de Puerto Rico parece decidido a combatir dicho mal, pues no pierde oportunidad de asombrarnos por medio de sus resoluciones y sentencias. Que tal labor se la ha tomado a pecho es claro con solamente ojear (si bien con frecuencia sería suficiente hojear) sus decisiones. De hecho, el año que terminó no parece ser nada respecto del que está en curso, si mantiene la tónica de la sentencia que es objeto del presente comentario. Sentencia que parece estar directamente influida por el nefasto Juez Woolf, ya que responde perfectamente a los cánones tan particulares con que este Magistrado acostumbra a aplicar un sistema jurídico que nunca en su vida se molestó en conocer.
Los hechos del caso pueden exponerse, y nunca mejor modo, recurriendo a la copia de lo que en la propia sentencia se dice, ya que si faltase relación de hechos será defecto atribuible, como siempre, al propio Tribunal por no exponerlos; si, como parece presumible, la relación es completa,, porque no se pueda decir que la referencia es inexacta. Y, como ha de verse, la exactitud es imprescindible.
En su intervención por vía de demanda enmendada de tercería e injuctión (sic) alega la recurrente, Berens Mortgage Bankers, Inc. (Berens), que el 30 de, enero de 1974, mediante escritura número 51 ante el Notario Licenciado José Garrido Monge, el recurrido, Reinaldo Pascual, y su esposa, Sara Domingo, vendieron a los esposos Francisco Fernández Sierra y Yolanda Llopatequi, por precio de § 55.000, un solar de 554,86 m/c. y casa de concreto en Ja Urbanización San Fernando, del Barrio Monacillos de Río Piedras, y que por escritura número 52, de igual fecha y ante el mismo Notario, los Page 904 compradores constituyeron primera hipoteca (énfasis del original) sobre la citada finca urbana en garantía a Berens de pagaré evidencia de préstamo por $55.000, que ésta les facilitó para pagar el precio; que al día siguiente, 31 de enero de 1974, los compradores y deudores, Fernández Sierra y esposa, otorgaron la escritura número 4 ante el Notario Licenciado Alberto Sepúlveda sobre constitución de hipoteca garantizando un pagaré al portador por la cantidad de $ 5.300, que entregaron a su vendedor, Reinaldo Pascual; que esta segunda hipoteca fue presentada en el Registro de la Propiedad el 8 de febrero de 1974, y la de Berens se presentó el 26 del mismo mes y año, resultando el crédito de ésta postergado al inscribirse como segunda hipoteca, detrás del de Pascual, que fue inscrito como primera en estricto orden de presentación; que en 26 de enero de 1977, Pascual radicó demanda contra sus compradores y deudores, en cobro de $ 2.650 e intereses, importe del segundo plazo de su pagaré hipotecario; obtuvo sentencia en rebeldía y procedió a la ejecución del inmueble llegando hasta la subasta, en que compareció como único licitador, la cual fue anulada por falta de notificación a los acredores posteriores, y que subsanado el error y de seguirse la ejecución con nueva subasta, Berens no tendría más remedio para proteger su crédito que pagar la acreencia de Pascual, erogación y desembolso adicional que no fue contemplado en su préstamo a los compradores. Termina solicitando la suspensión de la subasta y el reconocimiento de su hipoteca como primera y preferente gravamen sobre la referida finca urbana.
A la demanda de Berens siguió su moción de sentencia sumaria, en la que incorpora los hechos esenciales de la primera, destacando el hecho de que fue intención y propósito de todas las partes en esa negociación, vendedores, compradores y Berens, sin cuya condición ésta no hubiera facilitado el préstamo, la de que la hipoteca a favor de Berens tuviera rango de primera hipoteca, como es costumbre en estos casos, y añade:
El demandante, Reinaldo Pascual, que es el tenedor del pagaré por $ 5.300, y que como tal inició la ejecución origen de este expediente, no puede considerarse como tercero de buena fe, porque si bien no intervino en el contrato de hipoteca en garantía de ese pagaré, Pascual tenía conocimiento de los pactos o convenios habidos entre las partes en la oportunidad en que él vendió su casa, en el sentido de que la hipoteca de Berens debía tener el concepto de primera hipoteca.
El señor Pascual no puede acogerse a los beneficios que concede la ley a los terceros y al principio de primero en tiempo, primero en derecho, sabiendo, como sabía, que la hipoteca de Berens tenía que ser preferente a cualquiera otra de fecha posterior.
El señor Pascual pretende aprovecharse del descuido o falta de diligencia de Berens en llevar con rapidez al Registro la copia certificada de su escritura de hipoteca, y se apresuró en llevar la suya, que era de fecha posterior, a fin de que se inscribiera con anterioridad, convirtiendo así, desde el punto de vista registra!, en primera hipoteca la que debió tener el rango de segunda.
Pascual tenía conocimiento, fuera del Registro, de la disconformidad entre lo que aparece del Registro y que era la realidad extrarregistral, circunstancia ésta que lo priva del requisito de la buena fe. El sabía de la verdadera situación jurídica de su derecho de hipoteca, la cual no se reflejaba exactamente en el Registro.
Page 905En su contestación a Ja demanda de tercería de Berens, el vendedor Pascual no contravierte la alegación esencial de que al otorgar escritura de compraventa fue enterado y aceptó que la hipoteca garantizando el préstamo de Berens para pago del precio tendría rango de primera, por lo que debe considerarse admitida 1. A igual conclusión es forzoso llegar examinando el escrito de oposición por el demandante Pascual a la solicitud de sentencia sumaria de Berens, en la cual tampoco niega 2 los párrafos arriba transcritos, en los que se le imputa falta de buena fe excluyente de toda condición de tercero. Ha descansado exclusivamente en la teoría de que nuestra decisión en Ponce Federal Savings vs. Registrador, 105, D.P.R., 486 (1976) no permite cuestionar la buena fe de quien gana prioridad con la simple presentación en el Registro.
El 11 de mayo de 1978, la Sala de San Juan del Tribunal Superior dictó sentencia sumaria desestimando la reclamación de Berens y ordenando la continuación de Ja ejecución de sentencia obtenida por Pascual. Al recurso de revisión de la tercerista Berens notamos inaplicación de Ponce Federal Savings, supra, y el 29 de septiembre de 1978 expedimos la siguiente orden:
Se concede al demandante-recurrido un término, a vencer en 13 de octubre de 1978, para que muestre causa (*) por la que no deba ordenarse la paralización de los trámites de ejecución de sentencia en el caso civil número 77-485 de la Sala de San Juan del Tribunal Superior, dejar sin efecto la sentencia dictada en 11 de mayo de 1978 contra el tercerista Berens Mortgage Bankers, Inc., y remitir el caso al Tribunal de Instancia para ventilar la cuestión de si el demandante es o no tercero de buena fe por haber tenido conocimiento de los pactos o convenios habidos entre las partes en el acto de la venta de la propiedad objeto del pleito, en el sentido de que la hipoteca constituida a favor del tercerista Berens habría de tener el rango de primera hipoteca y, por tanto, ser preferente a la hipoteca constituida a favor del demandante recurrido.
La contestación del recurrido Pascual sigue aprisionada en el argumento de que el ser o no ser el primer presentante un tercero de buena fe es cuestión irrelevante a la prioridad conferida a quien primero llega al Registro.
Empezaremos por recordar que Ponce Federal Savings vs. Registrador, supra, se resolvió en el limitado cauce del recurso gubernativo, en el cual nunca se suscitó, pues no lo permite dicho procedimiento, cuestión alguna sobre tercero de buena fe. Allí no fue parte el primer presentante y el recurso fue finalmente desestimado por aparecer que la Registradora no restó valor legal a Jos documentos del Banco, ni tenía facultad para adjudicar rangos diferentes a los que resultan del automatismo dictado por la cronología 3 de la presentación. Por igual razón de no cuestionarse la buena Page 906 fe del presentante, tampoco sostiene al recurrido lo resuelto en Riera vs. Registrador de San Juan-I, 23, D.P.R., 540, 545 (1916).
La extensión del asiento de presentación es operación obligada para el Registrador si eltítulo reúne los requisitos necesarios para practicarla. Sin embargo, la eficacia del principio prior tempore, potior jure, en cuanto se proyecta más allá de la formalidad que otorga una preferencia automática a quien primero llega al Registro; está supeditada al principio de la fe pública registral y, como dice Roca-Sastre 4, concretamente a la necesidad de que el favorecido por la prioridad reúna la condición de tercero hipotecario. El ilustre comentarista, al afirmar que el principio de fe pública condiciona material o sustancialmente, aunque no formal u objetivamente, al de prioridad, dictamina: En el orden formal o adjetivo, esto es, en lo relativo al procedimiento registral o modo de proceder el Registro, éste sólo ha de tomar en consideración el principio de prioridad, pues la fe pública es materia ajena al Registrador y, por tanto, únicamente ha de tener presente el orden de presentación de los títulos o actos registrables. Pero en el aspecto material o sustantivo, esta rigidez cronológica quiebra cuando el favorecido por el principio de prioridad no está protegido a su vez por la fe pública del Registro 5.
En nuestro sistema inmobiliario registral, que es de inscripción, a diferencia de los sistemas de transcripción, que concentran la energía protectora en el solo hecho de acudir antes a registrar, el principio de prioridad cede al de fe pública del Registro erigida en torno a la figura del. tercero de buena fe. El rango o preferencia excluyente obtenido con la...
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