SAP Málaga 516/2009, 17 de Noviembre de 2009
| Ponente | JOSE LUIS LOPEZ FUENTES |
| ECLI | ES:APMA:2009:2721 |
| Número de Recurso | 611/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 516/2009 |
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 4ª |
S E N T E N C I A Nº 516
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA
ILUSTRISIMO SR
PRESIDENTE
D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES
D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº3)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 611/2008
JUICIO Nº 547/2006
En la Ciudad de Málaga a diecisiete de noviembre de dos mil nueve.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Juan Ignacio que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. MIGUEL ANGEL RUEDA GARCIA y defendido por el Letrado D. IGNACIO INFANTE CANO. Es parte recurrida ONDOBIDE SA que está representado por el Procurador D. MERCEDES MARTIN DE LOS RIOS, que en la instancia ha litigado como parte demandada .
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20-12-07, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo desestimar y desestimo integramente, la demanda instada por el Procurador D. David Sarria Rodriguez, en nombre y representación de D. Juan Ignacio contra ondobide SA absolviendola de los pedimentos de la parte actora. Las costas se imponen a la parte actora".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 16-9-09quedando visto para
sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.
La sentencia de instancia desestima la demanda por no concurrir los requisitos necesarios para que prospere la resolución contractual.
Frente a dicha sentencia, la parte actora-apelante formula su recurso en base a los siguientes argumentos: a) la modificación llevada a cabo en el objeto del contrato no fue involuntaria ni inevitable, siendo falso que se produjera una "tira de cuerdas", expresión que ni tan siquiera existe en la Ley de Costas, sin que existiera una exigencia de cumplimiento de delimitación marítimo terrestre, a lo que habría que añadir que la finca ya estaba deslindada, según contrato, en virtud de expediente de deslinde de 1 de Octubre de 2.002; b) las alteraciones en el objeto fueron esenciales, según se desprende de la propia prueba pericial judicial, siendo modificado el proyecto sin notificación al comprador; c) infracción de la jurisprudencia aplicable.
La parte demandada-apelada, por su parte, se opone al recurso interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.
La cuestión nuclear de la presente litis se centra en determinar si, las modificaciones operadas en el proyecto inicial, han supuesto una modificación sustancial del objeto del contrato, con la facultad resolutoria consiguiente atribuida al comprador.
Tanto del informe pericial de la parte demandada, obrante al folio 84, como de la pericial judicial obrante al folio 131, se desprende, y es un hecho admitido por ambas partes, que durante la ejecución del proyecto se produjo la variación de la situación del inmueble vendido al comprador, por una serie de causas alegadas por la demandada, que son rechazadas, a su vez, por la actora.
Dice el perito de la parte demandada que "las modificaciones provienen de un diferente posicionamiento de la línea de separación marítimo terrestre tras la tira de cuerdas llevada a cabo por el organismo competente. Esta modificación provocó un diferente emplazamiento de los bloques con respecto al original así como proceder a la modificación del bloque 3, al cual se le eliminó un portal por completo que conllevó la pérdida de tres apartamentos.......Esta nueva configuración de la posición de los bloques
provocó la modificación de los accesos rodados a los sótanos de los diferentes bloques, si bien se ha creado una entrada cubierta y a la cual se le va a dotar de un ajardinamiento y estética acorde con el resto de la urbanización. Esta cubrición atenuará acústicamente los posibles ruidos y la entrada de luz provocada por los vehículos en el acceso a los sótanos".
En consecuencia, de dicho informe se desprende: a) se ha producido una modificación del proyecto;
-
que esa modificación fue debida a exigencias administrativas; c) que esa modificación conllevó un diferente emplazamiento de los bloques, así como una modificación del bloque 3, del que se eliminó un portal completo; d) que se produjo, a consecuencia de esa modificación, una variación de los accesos rodados a los sótanos.
De la pericial judicial se desprende que: a) con la modificación, se pierde dominio y perspectiva sobre las zonas bajas ajardinadas; b) Copn la variación, el apartamento "ha quedado más desvinculado de la perspectiva inicial y más orientado a la zona de acceso de coches de la parcela; c) se ha perdido en perspectiva y calidad de vistas respecto del entorno próximo; d) en la actualidad, la cancela de acceso rodado y el vallado de cierre de la parcela ha quedado más próximo al apartamento objeto del litigio; e) se ha perdido en privacidad y calidad de vistas respecto del entorno próximo.
En conclusión, de ambas periciales cabe deducir que, tras la modificación operada, la vivienda del actor ha perdido en calidad de vistas, privacidad y ausencia de ruidos y luces provenientes de los vehículos que acceden a los sótanos.
En opinión de esta Sala, la modificación operada supone un cambio sustancial del objeto del contrato, habida cuenta de la importancia que la ubicación de una vivienda, dentro de un conjunto de bloques de una urbanización, puede tener para el comprador. A nadie escapa que es un hecho notorio que las vistas, y especialmente la privacidad, son elementos determinantes en la adquisición de una vivienda, de modo que, la pérdida, aún cuando fuere parcial, de las vistas inicialmente pactadas, y la pérdida, en mayor o menor grado, de un elemento tan esencial como es la privacidad, tal y como aparecía en el proyecto inicial y en el contrato, suponen una alteración sustancial del objeto del contrato, no pudiéndose obligar al comprador a estar y pasar por una modificación del proyecto que altera esos elementos de forma tan manifiesta, con independencia de las causas que hayan motivado tal alteración, y máxime cuando esa alteración no le ha sido notificada al comprador, como así resulta acreditado en las actuaciones.
La cláusula novena del contrato suscrito por las partes establece que "queda facultada la vendedora para llevar a cabo las modificaciones del proyecto que sean necesarias a juicio del arquitecto-director con tal de que no se altere sustancialmente el local independiente objeto de este contrato. Si se produjera el cambio sustancial, lo que también certificará el meritado arquitecto-director, el comprador podrá resolver el contrato recuperando el precio pagado con el interés legal, pero sin otro incremento o indemnización".
Pues bien, esta Sala entiende que, con independencia de las causas administrativas que pudieran haber justificado la modificación del proyecto, se ha producido una alteración sustancial del objeto del contrato, que faculta, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil y cláusula novena del contrato, a resolver el mismo.
Según la sentencia del TS de 10 de Octubre de 2.005 "nuestra jurisprudencia ha venido interpretando el mencionado artículo. 1124 Código civil en el sentido que para que pueda ser resuelto el contrato por la vía del artículo. 1124 Código civil se requiere: a) que el contrato contenga prestaciones recíprocas; b) que sean exigibles; c) el cumplimiento por quien ejerce la acción de las obligaciones que le incumbían; d) un incumplimiento intencional por la parte incumplidora (Sentencia de 16 de mayo de 1996, además de otras como las de 21 de marzo de 1986, 27 de noviembre de 1992, 17 de febrero y 10 de julio de 2003 ), de manera que "de a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte" . A ello habría que añadir que el contratante accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvedad hecha de aquellos supuestos en los que ello fuera consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1,986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 4 de junio de 1992, 22 de marzo y 3 de junio de 1993, 21 de marzo y 4 de noviembre de 1994 ). A todo ello conviene añadir como premisa básica fundamental que la moderna doctrina considera que para estimar la pretensión resolutoria no es preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando en todo caso con que las legítimas aspiraciones del contratante cumplidor se frustren (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1990, 14 de febrero, 16 de mayo y 7 de junio de 1991 ), debiendo ser el incumplimiento determinador de la pretendida resolución contractual (o cumplimiento) inequívoco y objetivo.
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