SAP Granada 578/2009, 30 de Diciembre de 2009
| Ponente | JOSE REQUENA PAREDES |
| ECLI | ES:APGR:2009:2153 |
| Número de Recurso | 487/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 578/2009 |
| Fecha de Resolución | 30 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Granada, Sección 3ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 487/09 - AUTOS Nº 598/08
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO
PONENTE SR. JOSÉ REQUENA PAREDES.
S E N T E N C I A N º 578
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT
D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO
En la Ciudad de Granada, a treinta de diciembre de dos mil nueve.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 487/09- los autos de Juicio Ordinario nº 598/08, del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Elias contra Fonrestaura, S.A.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 11 de marzo de 2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda principal formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Cristina Barcelona Sánchez, en nombre y representación de D. Elias, frente a la sociedad Fonrestaura, S.A., declaro que la cuantía a repercutir a la actora es de 1.614 euros anuales, es decir, 134 euros/mes, condenando a la parte demandada a pagar al actor la suma principal de
16.334 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha de la interpelación judicial hasta su total pago y costas procesales.
Que desestimo la demanda reconvencional formulada de adverso, con condena de las costas procesales por ella causada al actor reconvencional.".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.
El actor, como arrendatario por contrato que se remonta al 12 de marzo de 1958, por razón del incendio sufrido en la vivienda arrendada el 12 de marzo de 2007, cuya reparación asumió la arrendadora, formuló demanda contra ésta en la que acumulaba a la acción de responsabilidad civil por daños y perjuicios (pérdida de mobiliario, rentas por ocupación transitoria de otra vivienda y daños morales) en total 18.334 #, la de determinación del importe de las rentas en repercusión del coste, de conformidad con el art. 108 de la L.A.U. de 1964, a razón de un incremento de 134 # mensuales.
Opuesta la arrendadora, la sentencia de instancia estimó en lo sustancial la demanda y contra la misma se alza en apelación la demandada que la combate a través de cinco motivos principales que, salvo el último relativo a las costas, adolece de acusada imprecisión, no tanto en su planteamiento sino sobre las consecuencias jurídicas que pretende obtener, y claro ejemplo de ello es el primero que, censurando el que la sentencia apelada no haya entrado a valorar la causa del incendio ni la responsabilidad del mismo, lo que viene a señalar el que aún debiendo, o aceptando, ser de su cargo la renovación o sustitución de toda la instalación eléctrica de la vivienda sumamente obsoleta, carente de mecanismos de seguridad hace décadas exigidas por la Reglamentación en la materia "todo o parte" del siniestro le es imputable al arrendatario demandante al omitir el deber de información y requerimiento para llevarlos a cabo que le impone el art. 1.599 del C.C .
El motivo, de mucho más calado e interés jurídico, en orden a la abundantísima y no siempre uniforme Doctrina legal de las Audiencias Provinciales, sea sobre la presunción de responsabilidad de los arrendatarios en materia de incendio, sea en la delimitación de las responsabilidades, obligaciones y derechos entre arrendador y arrendatario en orden a la conservación, reparación y mantenimiento de las fincas dadas en arrendamiento (viviendas o locales) se diluye, pues, en meros apuntes que impiden, como ocurrió en la instancia, entrar a determinar la posible responsabilidad del arrendatario (total o parcial) ya que, en realidad, ni en la contestación a la demanda ni singularmente en este recurso, ni menos aún en la reconvención, se orientaron las actuaciones a determinar esa responsabilidad del inquilino por razón del incendio o, por mejor decir, ese debate resulta, en lo sustancial, estéril una vez que la apelante asumió, después de distintas negociaciones, una reparación que de otro modo no le correspondería, ni su aseguradora, que parece haberlas costeado, ha formulado reclamación alguna, sino especialmente porque el hecho de la repercusión en la renta que defiende la demandada ya de por sí supone aceptar el carácter fortuito o sin culpa imputable al arrendatario del incendio y la obligación como propietaria-arrendadora de acometer las obras de reparación de las que surge el derecho a la repercusión parcial de su coste sobre las rentas estipuladas.
Centrada así la cuestión, se impone pues, con carácter previo a la respuesta jurisdiccional de este primer motivo, hacer síntesis de la Doctrina recaída en orden a las dos cuestiones que se dejaron apuntadas. Por un lado las obligaciones de las partes sobre la cosa arrendada; por otro, las particularidades que el incendio sobre el objeto arrendado implica en esa relación bilateral.
Respecto a las primeras, decía la STS de 31 de mayo de 2004, que "conforme a lo dispuesto en el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en condiciones de servir al uso convenido, lo que es confirmado por la STS de 9 de marzo de 1964, al establecer que con arreglo a los arts. 107 y 110 de la LAU 1964 y art. 1.554 del Código Civil, recae sobre el propietario de la finca la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para tener la vivienda en las condiciones mencionadas por lo que todas las reparaciones, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor, o del desgaste natural de la cosa, serán de cuenta del arrendador", y en general serán de cargo del arrendador todas aquellas que no se puedan imputar a actos propios del arrendatario (S.A.P. de Asturias (Secc. 6ª) de 25 de mayo de 1994), con objeto de cumplir no sólo con la obligación de entrega de la cosa como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la cosa poseída. Se trata, pues, de una obligación de hacer y de tracto sucesivo, en cuanto se prolonga por todo el tiempo de duración del contrato. La doctrina como la jurisprudencia al interpretar y aplicar los mencionados preceptos sustantivos negando relevancia al origen de la necesidad, han considerado reparaciones necesarias aquellas precisas para mantener las viviendas o locales de negocio en estado de servir al uso convenido, incluso aunque suponga la sustitución de piezas o elementos gastados o inutilizados por otros nuevos, con exclusión de las que puedan calificarse de mera comodidad, lujo o mejora, y aquellas cuyo coste supera el 50% del valor real del inmueble, por incluirlas la Ley entre las obras de reconstrucción.
En el mismo sentido, vid STS de 3 de febrero de 1962, 9 de marzo de 1964 ó 20 de junio de 1980, vinieron perfilando la conceptualización jurisprudencial de que las reparaciones necesarias a que alude el art. 107, y en la que se incluyen sin discusión las que son objeto de este procedimiento son las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961 ), o lo que es igual, y como recopilaba la S.A.P. de Barcelona (Secc. 13ª), de 27 de febrero de 2008, "la encaminada a corregir los desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que s destina con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS...
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