Resolución de 22 de diciembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia, don Joaquín Borrell García, contra la negativa del registrador de la propiedad de Chiva, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 22 de Diciembre de 2008 |
| Publicado en | BOE, 13 de Junio de 2010 |
En el recurso interpuesto por el Notario de Valencia don Joaquín Borrell García contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Chiva don Eduardo Martínez Gil, a inscribir un acta de finalización de obra nueva.
Hechos
I
Mediante acta autorizada por el Notario de Valencia don Joaquín Borrell García, el día 11 de abril de 2008, don Vicente Víctor F. A., en representación de la sociedad «Promociones Nou Temple, S.L.», declaró la finalización de la edificación de una vivienda unifamiliar y de un conjunto inmobiliario compuesto por dos viviendas unifamiliares. En dicha acta consta testimoniado el correspondiente certificado del técnico competente acreditativo de que la obra se ha finalizado conforme a la descripción del proyecto para el que se obtuvo licencia, así como la póliza del seguro decenal regulado en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Asimismo, se expresa por el compareciente que mediante acta autorizada el mismo día por dicho Notario con número de protocolo inmediatamente anterior, se ha dejado en depósito el Libro del Edificio, haciendo constar que la sociedad representada cumplirá con la obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios finales, futuros compradores de las viviendas mencionadas.
II
Presentado el 14 de abril de 2008 dicho título en el Registro de la Propiedad de Chiva, fue calificado negativamente el 12 de mayo de 2008, respecto del mencionado conjunto de dos viviendas unifamiliares, según nota de suspensión de la inscripción, con el contenido que a continuación se transcribe en lo que interesa:
... 1.º La nueva Ley del suelo exige en su artículo 19 inciso 2º la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación territorial y urbanística. El Artículo 32 de la Ley 3/2004, de 30 de Junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación cita lo siguiente: La licencia municipal de ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta Ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación. La razón de su exigencia deriva de ser requisito previo para que la edificación se encuentre preparada para la entrega a los usuarios ya que es requisito para su uso. La Ley del suelo se refiere a usuarios, esto lista para poder destinarla al uso previsto, y para ello es necesario que tenga concedida la licencia de ocupación. En este sentido abunda el preámbulo de la Ley Valenciana de Ordenación de la edificación.
Y siendo la licencia de obra nueva de fecha 10 de enero de 2005, esto posterior a la entrada en vigor de la Ley 3/2004 es por lo que será necesaria la aportación de dicha licencia de ocupación, por resolución expresa o por la demostración del silencio administrativo.
Fundamentos de Derecho
Artículo 1*) -sic- [se referirá al 19] de la Ley de Suelo 8/2007, de 28 de mayo. Circular de la D.G.R.N. de 26 de julio de 2007 y Artículo 7 de la Ley 28/99 de 5 de Noviembre.
Artículo 3. Ley 3/2004 de 30 de Junio de Ordenación y Fomento de la calidad de la edificación de la Generalitat Valenciana ...
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III
La referida calificación fue notificada por vía telemática al Notario autorizante el 19 de mayo de 2008; y mediante escrito de 11 de junio de 2008, que causó entrada en el Registro el 30 de junio, dicho Notario interpuso recurso contra la referida calificación en el que argumenta lo siguiente:
El artículo 32 se refiere a los efectos y requisitos de la licencia municipal de ocupación y su necesaria exigencia por las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de los servicios con los usuarios finales; debiendo ponerse en relación con el artículo 33, que regula los supuestos de exigibilidad de la licencia municipal de ocupación.
Ninguno de dichos preceptos impone acreditar la obtención de la licencia de ocupación como requisito para documentar el fin de obra.
En cambio, la calificación obvia otra norma autonómica especialmente relevante, el artículo 16 de la Ley 8/2004 de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana, que se transcribe. Dicho precepto diferencia claramente entre dos especies de requisitos para la compraventa de vivienda terminada: las que deben acreditarse en al escritura pública de compraventa, es decir, la constitución de las garantías por daños materiales y el importe y requisitos del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, y las que no necesitan ser acreditadas: el Libro del Edificio y la licencia de ocupación.
La distinción es importante; por cuanto, según la práctica notarial y registral en la Comunidad Valenciana viene aceptando sin problemas, los dos últimos requisitos, dirigidos a la protección del adquirente, resultan renunciables de forma expresa por éste; es decir, el comprador debe ser advertido por el Notario de la exigibilidad de ambos requisitos, pero, debidamente instruido al efecto, puede renunciarlos si prefiere disponer de título público de compraventa aún sin ellos, sin que ello implique renuncia a su exigencia posterior ni a los perjuicios que su omisión puedan depararle. Anticipar la exigencia en el tiempo -esto es, paralizar la inscripción del fin de obra hasta la justificación de que la licencia ha sido obtenida- volvería inviable una renuncia perfectamente legítima contra los posibles intereses del consumidor -que, a título de ejemplo, puede hallarse interesado en disponer de su escritura de compra e inscribirla para quedar protegido ante posibles vicisitudes de la parte vendedora, o una hipotética doble venta-.
Con estos antecedentes la clave del recurso estriba en determinar la integración de la normativa expuesta con el artículo 19 de la Ley 8/2007 y en concreto con su exigencia, para las escrituras de declaración de obra nueva terminada, de la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios; y su integración con la ResoluciónCircular de 26 de julio de 2007 de esta Dirección General de los Registros y el Notariado, resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España.
A la vista de lo expuesto la conclusión solo puede ser negativa: la obtención de licencia de ocupación no es un requisito que deba ser justificado documentalmente para la inscripción de una declaración final de obra en el ámbito de la Comunidad Valenciana, por cuanto:
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Según dicha Circular lo exigible es, además de la acreditación del seguro decenal, la justificación de la existencia del Libro del Edificio, objeto de depósito en la forma que determina la referida Circular. b) Ninguna norma autonómica aplicable impone dicha licencia como requisito ni para el otorgamiento ni para la inscripción del Acta de Fin de Obra. c) Al contrario, dicha exigencia imposibilitaría el ulterior otorgamiento de escrituras en las que el comprador renunciase a su derecho a exigir la licencia, con posible perjuicio para su interés de obtener la inscripción de su titularidad y la consiguiente protección frente a terceros, que quedaría frustrado hasta la expedición de la licencia referida; sin que la calificación registral pueda intentar proteger a dicho adquirente futuro por el procedimiento de convertir en irrenunciable una facultad «la de exigir la licencia de ocupación» que el sujeto ejercitará o no según su libre voluntad y circunstancias del caso, y que devendría irrenunciable si, sin fundamento normativo que lo autorice, la calificación condicionase el fin de obra a la justificación mencionada.
IV
Mediante escrito de 2 de julio de 2008, el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, en el que causó entrada el 7 de julio.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 5, 6, 7, 9 y 19 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; artículos 6, apartado c), 7, 8, 9 y 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (actuales artículos 6, apartado «d», 7, 8 y 9 20 del texto refundido de dicha Ley aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio); artículos 21, 26, 31 y 32 de la Ley 3/2004 de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, de la Comunidad Valenciana; artículos 12, 19, 20, 21, 22 y 23 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana; artículos 6, 12.1. e) y 16, apartados b) i.f. y d) de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana; los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; la Resolución Circular de esta Dirección General de 26 de julio de 2007 y las Resoluciones de 9 (2ª), 10 (1ª y 2ª), 12 (2ª), 13 y 15 (1ª y 2ª) de diciembre de 2008.
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En el supuesto del presente recurso, el Registrador suspende la inscripción de un acta de finalización de obra nueva de un conjunto compuesto por dos viviendas unifamiliares porque, según expresa en la calificación impugnada, no resulta que se haya obtenido licencia de primera ocupación.
A juicio del Notario recurrente, ninguna de las normas citadas en dicha calificación justifica la suspensión de la práctica del asiento porque la obtención de licencia de ocupación no es un requisito que deba ser justificado documentalmente para la inscripción de una declaración final de obra en el ámbito de la Comunidad Valenciana. 2. La delimitación legal del contenido del derecho de propiedad en razón de su función social -artículo 33.2 de la Constitución- (otro tanto cabe decir de los demás derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano o urbanizable y se traduce en que el ejercicio de las facultades urbanísticas, y en especial la de edificación, así como el deber relacionado con ésta como consecuencia del uso de suelo urbanizado edificable, están vinculados al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. artículos 6, apartado «c», 7, 8 y 9 de la Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, de suelo; artículos 6, apartado «d», 7, 8 y 9 del texto refundido de la misma Ley; artículos 12, 19, 20, 21, 22 y 23 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana).
Como medida de control de la legalidad urbanística, el artículo 19.1 de la Ley estatal de Suelo (artículo 20.1 del texto refundido hoy ya vigente) impone a los notarios determinadas obligaciones de comprobación del cumplimiento de requisitos y deberes urbanísticos por los interesados. Así, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaración de obra nueva terminada, los notarios exigirán -además de la certificación expedida por técnico competente a que se refiere tal disposición- «la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». Por lo demás, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habrán de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deberán examinar si en la escritura de declaración de obra nueva terminada se ha cumplido por el Notario el deber de exigir al otorgante que acredite la documentación a que se refiere el citado artículo 19.1 de la Ley de Suelo y si tal documentación se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.
En el presente caso, el Notario y el Registrador discrepan sobre la interpretación de dicha norma y otras con ella relacionada por lo que se refiere a los requisitos concretos que se expresan en la calificación impugnada. 3. Respecto del mencionado artículo 19.1 de la Ley de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución Circular de 26 de julio de 2007, según la cual la única novedad reseñable respecto del régimen anterior es que dicha Ley exige que en las escrituras de declaración de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y esta exigencia «... significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación ... (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo».
El propio contenido de dicha Resolución Circular ha de servir para resolver la cuestión relativa a la obtención de licencia de ocupación, que a juicio del Registrador debería ser acreditado.
Sobre tal extremo ha de entenderse que, a los efectos de este expediente, la mencionada legislación reguladora de la edificación no impone la exigencia debatida como requisito para edificar -ni siquiera para la entrega de la edificación a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias que se derivarían de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa índole que se imponen a los agentes de la edificación- (cfr. artículos 5, 9 y 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; y 26, 31 y 32 de la Ley 3/2004 de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, de la Comunidad Valenciana). Y la referencia que el artículo 19.1 de la Ley de Suelo contiene a la acreditación documental «de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística», no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificación.
El hecho de que la licencia de ocupación tenga por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación (artículo 32 de la citada Ley 3/2004), no significa que deba acreditarse en la escritura de declaración de obra nueva -o en el acta de finalización de la misma- la obtención de aquélla, pues la Ley de Suelo (párrafo
segundo, i.i., del artículo 19.1), en términos similares a la Ley 6/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art. 22), se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.
Si se tiene en cuenta: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jurídico reales, y la adquisición del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación territorial y urbanística (cfr. artículo 7.2 de la Ley 8/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonialización al hecho de que el promotor acredite la obtención de licencia de ocupación; y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protección de los consumidores sino el control de la legalidad urbanística en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar; debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretación extensiva del artículo 19.1 de la Ley de Suelo de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorización de la escritura de declaración de obra nueva otorgada por el promotor -o en el acta de fin de obra-, el cumplimiento de requisitos que únicamente se imponen para la venta de las viviendas según la normativa concreta aplicable en el presente caso -cfr. los artículos 6, 12.1.e), y 16, apartados b) i.f. y d), de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, de los que, a mayor abundamiento, resulta que la licencia de ocupación ni siquiera se incluye expresamente entre los requisitos o documentos que deben acreditarse en la escritura de compraventa-.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de diciembre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
