STS, 22 de Abril de 1995
| Ponente | MARIANO MARTIN GRANIZO FERNANDEZ |
| ECLI | ES:TS:1995:11243 |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 390. Sentencia de 22 de abril de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Validez de contrato de compraventa. Contratos: Interpretación Compraventa, promesa de
venta o precontrato. Arras: Confirmatorias o penitenciales.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , arts. 1.214, 1.281, 1.282, 1.258, 1.451 y 1.504 del Código Civil ,
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1989, 6 de mayo de 1990, 6 de marzo, 31 de julio, 29 de septiembre y 3 de octubre de 1992 y 28 de noviembre de 1994 .
DOCTRINA: Partiendo de la con toda evidencia patente incorrección gramatical y de redacción del citado contrato y en lo que a su calificación jurídica se refiere, esta Sala no está conforme con la realizada por el Tribunal a quo por las siguientes consideraciones: 1.ª El discutido art. 1.451 del Código Civil , en el que se contempla la figura del precontrato o de la promesa de venta, requiere para su aplicación una interpretación restringida a la par que cautelosa dado su carácter excepcional; 2.º Es igualmente doctrina jurisprudencial, la de que para determinar si en estos casos nos hallamos a presencia de una compraventa, de un "precontrato", o de una "promesa de venta", se hace preciso atender a la voluntad, de las partes, la cual ha de indagarse atendiendo al sentido literal del contrato, siempre que ello sea posible; 3.° Aún cuando constituya una declaración jurisprudencial evidente que la calificación jurídica de la voluntad contractual de las partes es función privativa de los Tribunales de instancia, no lo es menos, que ello tiene como excepción que la misma sea contraria a las normas de la hermenéutica contractual.
En la villa de Madrid, a veintidós de abril de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Chiclana de la Frontera, sobre validez de contrato de compraventa; cuyo recurso fue interpuesto por don Luis Pablo , representado por el Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Sierra y asistido en el acto de la vista por el Letrado don Jesús Alonso de la Sierra; siendo parte recurrida don Vicente y su esposa doña Carmela , representados por el Procurador don José Luis Ferrer Recuero y asistido en el acto de la vista por el Letrado don Martín José García Sánchez.
Antecedentes de hecho
El Procurador de los Tribunales don Joaquín Orduña Pereira, en nombre y representación de don Luis Pablo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Chiclana de la Frontera, demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre validez de contrato de compraventa, contra don Vicentey doña Carmela ; estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia por la que sé declare la validez y vigencia del contrato de compraventa estipulado por las partes, condenándose al demandado a recibir el importe del precio consignado y otorgar escritura pública de división material y compraventa de la finca y vivienda objeto de la misma, con expresa condena en costas a los demandados de este juicio. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en su representación el Procurador don Isidoro Jerónimo González Barbancho, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando sentencia por la que se desestimara la demanda absolviendo de la pretensión de la actora, con imposición de costas a la demandante. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaria para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del señor Juez para dictar sentencia. Él señor Juez de la Primera Instancia núm. 3 de los de Chiclana de la Frontera, dictó sentencia de fecha 20 de junio de 1991 , con el siguiente fallo: "Que estimando la demanda deducida por el Procurador don Joaquín Orduña Pereira, en nombre y representación de don Luis Pablo asistido jurídicamente por el Letrado don Jesús Alonso efe la Sierra Ruiz, contra don Vicente y doña Carmela representados legalmente por el Procurador don Isidoro Jerónimo González Barbancho y asistidos jurídicamente de don Ernesto Martínez Gómez; debo declarar y declaro la validez y vigencia del contrato de compraventa estipulado por ambas partes, condenándose al demandado a otorgar escritura pública de división material y compraventa de la finca y vivienda objeto de la misma, recibiendo el importe del precio consignado. Se condena a los demandados al pago de las costas del presente pleito."
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación de la parte demandada y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Quinta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia con fecha 14 de enero de 1992 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por don Vicente y doña Carmela , representados en esta instancia por la Procuradora Sra. Guerrero Moreno, contra la sentencia de fecha 20 de junio de 1991, dictada por la Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de los de Chiclana de la Frontera en las actuaciones a que este rollo se refiere, y en consecuencia debemos revocar la misma en el sentido de desestimar la demanda inicial de las actuaciones presentada por don Luis Pablo , representado en esta instancia por el Procurador Sr. Gómez Armario, a quien se imponen las costas del recurso y de la primera instancia."
El Procurador de los Tribunales don Luis Piñeira de la Sierra, en nombre y representación de don Luis Pablo , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz, en fecha 14 de enero de 1992 , con apoyo en los siguientes motivos: Primero y único: "Al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate."
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 4 de abril de 1995, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.
Fundamentos de Derecho
Se encuentra integrado este recurso por un sólo motivo, en el cual y con sustento procesal en el ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción de los arts. 1.281.2 y 1.282 del Código Civil en orden a la interpretación de los términos del contrato que constituye la razón de ser del proceso que aquí concluye.
La construcción de esta única motivación, exige la ineludible contemplación de la naturaleza del negocio jurídico que ha servido de base al proceso, problema que sigue subsistiendo en este momento procesal, contrato cuya constancia obra en documento privado otorgado el 21 de septiembre de 1990, y en el que se hace constar que reunidas ambas partes contratantes deciden: "Dar como señal para compraventa de dicha finca la cantidad de 500.000 pesetas", "dicha finca acuerdan por un valor de
11.000.000 de pesetas. La finca tiene 1.200 metros cuadrados y un caserón de 210 metros cuadrados, cuyo valor pactado es el anteriormente mencionado". "Se acuerda igualmente los metros cuadrados sobrantes a partir de los 1200 metros cuadrados, pagarlos a 3.000 pesetas el metro cuadrado", "los 1 1.000.000 de valor total de la finca con los 1.200 metros cuadrados y el caserón se pagarán de la siguiente forma: 8.000.000 de pesetas en metálico y 3.000.000 de pesetas en dos efectos de 1.500.000 pesetas, con vencimiento a seismeses el primero y doce meses el segundo". "Dicha operación de compraventa se realizará en los términos anteriormente reflejados en el plazo máximo de un mes". "La finca se escriturará cuando sea efectiva en el 50 por 100 del valor real mencionado no pudiendo ser este 50 por 100 de el valor real inferior al valor catastral". "El vendedor: Firmado; el comprador, firmado"; "Banco de Santander, núm c/c 27393, serie RA 4015410, importe 500.000 pesetas"; "P. D. vale Co Enmendado". "La señal se considera siempre como parte del pago".
Sobre tal presupuesto fáctico, la discusión se centra, en si como estima el actor y hoy recurrente don Luis Pablo el transcrito negocio jurídico es un contrato de compraventa propiamente dicho; o, por el contrario, si como defiende el demandado recurrido no es en realidad sino una promesa de contrato o de precontrato contemplados en el art. 1.451 del Código Civil, tesis la primera que fue mantenida por la sentencia de instancia, revocada por la aquí impugnada que siguió la posición de los demandados.
Partiendo de la con toda evidencia patente incorrección gramatical y de redacción del citado contrato y en lo que a su calificación jurídica se refiere, esta Sala no está conforme con la realizada por el Tribunal a quo por las siguientes consideraciones: 1.ª El discutido art. 1.451 del Código Civil , en el que se contempla la figura del precontrato o de la promesa de venta, requiere para su aplicación una interpretación restringida a la par que cautelosa dado su carácter excepcional (Sentencias de 2 de diciembre de 1989; 6 de marzo, 31 de julio, 28 de septiembre y 3 de octubre de 1992 ); 2.ª Es igualmente doctrina jurisprudencial, la de que para determinar si en estos casos nos hallamos a presencia de una compraventa, de un "precontrato", o de una "promesa de venta", se hace preciso atender a la voluntad, de las partes (art. 1.258 del Código Civil ), la cual ha de indagarse atendiendo al sentido literal del contrato, siempre que ello sea posible; 3.ª Aún cuando constituya una declaración jurisprudencial evidente que la calificación jurídica de la voluntad contractual de las partes es función privativa de los Tribunales de instancia, no lo es menos, que ello tiene como excepción que la misma sea contraria a las normas de la hermenéutica contractual (vide como última sentencia a estos efectos la de 28 de noviembre de 1994 ). que es lo que en el presente caso acontecido, como pasa a explicitarse en el siguiente fundamento.
En efecto, al margen de la interpretación que en el párrafo tercero del fundamento segundo de la sentencia recurrida se da a las que se reputan frases de futuro, tales como la de que "dicha operación de compraventa, se realizará en los términos anteriormente reflejados en el plazo máximo de un mes... y, a modo de posdata "La señal se considerará siempre como parte de un pago" (sic)", el contrato en cuestión, lo que se ofrece en realidad en dicho documento es la existencia de un contrato de compraventa, toda vez que independientemente de los términos transcritos, que por otra parte son los empleados en la generalidad de este tipo de contratos, es lo cierto que en la interpretación de su naturaleza se ha prescindido por el Tribunal a quo de un elemento esencial a tales efectos que aparece reflejado en el "Enmendado" del contrato en cuestión, el de las arras.
En relación y como consecuencia de lo indicado es de señalar, que nos hallamos aquí a presencia de las denominadas "arras confirmatorias", esto es, de las que constituyen expresión de un contrato con fuerza vinculante (Sentencias de 24 de abril de 1956, 6 de febrero, 31 de julio, 28 de septiembre 3 de octubre de 1992 ); no se trata por tanto de las "arras penitenciales" del art. 1.464 del Código Civil , dado su carácter excepcional y la expresa voluntad de las partes reflejada en la frase "la señal se considerará siempre como parte del pago", lo que se traduce en que dicha señal haya de ser estimada como anticipo del precio convenido (Sentencias de 20 de abril de 1955, 15 de octubre de 1956, 29 de octubre de 1976, 7 de julio de 1978, 19 de octubre de 1984 argumentalmente y 9 de mayo de 1990 ).
Siguiendo con la contemplación del problema a que el recurso se refiere, se hace a su vez conveniente manifestar respecto del plazo de un mes de que habla la sentencia recurrida en el párrafo tercero de su segundo considerando y el único motivo del presente recurso, proyectado en aquélla sobre lo que en ella calificado como "precontrato" y por el recurrente como "contrato de compraventa", que el mismo no puede tenerse en cuenta a los efectos de declarar y la resolución del discutido contrato, habida cuenta: que el retraso no se operó por la voluntad del comprador, quien hubo de interesar de La Caixa la concesión de un préstamo; que tratándose de a compraventa de bienes inmuebles, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 1.594 del Código Civil a tenor del cual se requiere para la resolución del contrato que haya habido requerimiento judicial o notarial; pero es que incluso con el art. 1.124 del cuerpo legal a la vista, es evidente que al requerimiento ha de acompañar según una constante doctrina de esta Sala, un insistente y claro retraso en el cumplimiento, lo que en el presente supuesto no ha tenido lugar.
La estimación de su único motivo origina la del recurso en su integridad, con las consecuencias que para tales casos se determinan en el art. 1.715 regla 4.a de la Ley procesal civil.Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Con estimación del recurso instado por el Procurador don Luis Piñeira de la Sierra en nombre y representación de don Luis Pablo , contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia de Cádiz el 14 de enero de 1991 , debemos declarar y declaramos la casación y anulación de la misma, confirmando en su lugar la dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Chiclana de la Frontera el 20 de junio de 1991 , sin expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias ni las de este recurso. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. José Almagro Nosete. Mariano Martín Granizo Fernández. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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